住宅新築（二世帯）と土地の問題について

ご質問拝見しました。
将来のことなど考えるとしっかりと押さえておきたいポイントですね。
ただし、相続がらみのことなどに関しては、専門外なのでその部分は弁護士の方などに聞いていただいたとして
私のほうは建築的な部分に関してお答えしますね。

まず、建築的には、どのような敷地であろうと建築基準法上に適合している土地であれば建てることは可能でしょう。
ただ、住宅ローンなどを借りるときは、土地を担保に入れるなどそういった条件が出てくるようでしたらそのあたりは
先に抑えたほうが良いでしょう。具体的には、住宅ローンを検討している銀行に問い合わせるのがベターです。

それと文面を読んで気になったのは後半です。
敷地形状より分割することが難しいという話ですが、基本的に、１つの敷地には１つの家しか建てることは出来ません。
例えば、離れみたいな、トイレ、風呂、キッチンの３点セットがそろっていない建物の場合は、可能です。

そうなると、現在の敷地にすでに母屋が建っているので、新たに二世帯住宅を建てるとなると、敷地を分割する必要が
出てきます。そして分割しても建築基準法上の建ぺい率や容積率などを満足し、道路への接道（道路に敷地が２ｍ以上
接しないといけない）が両方の敷地ともとれることが必要になります。

また２世帯を２軒に分けるとなると、まず現在の母屋と敷地を分けるのを前提として、今回の敷地に２軒建てるのなら
母屋＋付属屋という形になるでしょう。もし、２つの母屋をさらに建てようとするのでしたら、土地を３つに区切る必要
が出てきます。※文脈からすると母屋＋付属屋でよさそうに思いますが。

以上のように、相続などの絡み以外にも建築基準法上のクリアーするステップがいくつかありますので、具体的に
設計士に相談にのってもらって、事前にクリアーにしておくほうが良いでしょう。

このプロファイルにも優秀な設計士がたくさんいると思いますので、問い合わせされるといいですよ！
素敵な家が出来ることをお祈りしています。

八納啓造

基本的に親御さんの土地にお子さんが家を建てるという事は一般的に行われていて問題はない話です。ただ不測の事態に備えておきたいというのであれば、専門家に法律相談を受けてみてはいかがでしょうか。必ずしも土地名義だけではなく他の方法もあるのではないでしょうか。

また、相続対策を兼ねるのであれば他の方もおっしゃってますが、相続時精算課税制度というものを使って土地をコロさんが早めに相続なさってもいいかと思います。（親御さんの年齢が65歳以上という制限はありますが）
もしくは、毎年ちょっとづつ非課税枠内で贈与する連年贈与というものもあります。
土地の価格は実勢価格ではなく路線価で評価するので意外に枠内でも多めに相続できます。

また土地は分割しなくても共有名義にはできるでしょうし、住宅建築資金の贈与は非課税枠が大きいのでそれらを使う方法もあるかと思います。
そういった事もプロにご相談されることをお勧めします。

私は建築のプロですので建築建築に関して言いますと２軒立てる場合は、土地を分割してそれぞれの土地が公道に２ｍ以上接道していることが必須になります。この場合の分割は建築基準法上の分割なので文筆ではなくともいいです。
また分けた土地の大きさで建ペイ・容積率や高さ制限がかかるので不利になる場合もあるので注意が必要です。

玄関を分ける完全２世帯は内部で行き来できれば１軒の家ですが、完全に別ですと「長屋」という扱いになります。横に並べた長屋は「テラスハウス」とよく呼ばれます。
長屋には１軒の家とは違ったある程度の制限があります。

どのような形態の家が望ましいかは、できればこれも専門家である設計事務所とお話されることをお勧めします。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、今回のご計画に関してはご心配の通り土地、建物の権利者が複数名存在することになり、ちょっと気がかりな感じがしますね。

詳しくは、土地の形状や2世帯の建物計画も含めてトータルで考えていかないと、後々面倒なことになりかねません。

特に、ローンを利用する場合にはこの複数の方の承諾も必要です。

確かにお母様が言われるように、土地の分割、分筆なども検討していく方が将来の相続等を考えるといいかもしれません。

また、こうしたお話の場合には、それぞれの親御さんの思いもありますので、それらを配慮した形でまとめていかなくてはなりません。

こうした点を踏まえて、最初に土地や建物の名義や資金の出し方などの方針を決めて、計画を進めていかれることをお勧めいたします。

宜しければ個別のご相談に応じますので、お気軽にご連絡下さい。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


アネシスプランニング
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コロさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『二世帯で住む住宅を建てるため、そのような形で建てて不都合がないか心配なのです。』につきまして、ご両親の土地を借りてその上に住宅を建てることは、世間では良くあることですから、あまり心配する必要はないと考えます。

尚、ご両親の提供する土地を担保に住宅を建築する場合、融資先の金融機関からは担保提供に関する承諾書の提出を求められることになると思われます。

担保提供される土地につきまして、多くの場合、ご両親が亡くなったときに相続により取得することになります。

また、一定の要件を満たしていれば、相続時精算課税制度を利用することができる可能性がありますが、土地がご両親の名義となっていますので、適用できるかどうかは最寄りの税務署で確認していただく必要があります。

尚、離婚した場合の取り扱いや死亡した場合の取り扱いにつきましては法定相続という方法もありますが、残念ながら詳細がわかりませんので、アドバイスはできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

志田茂建築設計事務所 志田です。
http://s-coco.net/


土地の一部を購入できるなら、それに越した事はありませんね。
ただ、その場合には、分けた土地のどちらも、道路に２ｍ以上接しなければいけません。

が、「形状より分割することは難しいです。」とありますので、そうゆう状況ではないのでしょうか？
建築関係の方にご相談されていての結果ならば、正しいのだと思いますが、まだであれば、資料を持って一度ご相談されてみるといいと思います。
地元の行政の 建築課 に土地の図面を持っていけば、教えてもらえる話でもあります。

また、、、法的な具体的なお話はできないのですが・・・
あらゆる状況を想定し、書面を、お父様と交わしておくという方法もあるかもしれません。
場合によっては、借地契約を結ぶという方法もあるのかもしれません。

完全２世帯住宅の場合、２つの住戸が内部でつながっていないと、建築法規的には、その建物は 共同住宅（もしくは 長屋） としてみなされます。（共同住宅の基準に即した建物にしなければいけません）
（一応、地元の行政の建築課にご確認ください）
不幸な事態になった時には、お母様の部分はそのままで、ご夫婦の部分は賃貸に、という事も考えられます。
そんな事も「あらゆる状況」の中に入れて考えてみてください。

コロさんさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


ここでの私の役割として、現時点で、コロさんさんご夫婦の土地にするため方法のひとつをご紹介させていただきます。ただし土地の相場によっては、利用価値がないかもしれません。


その方法とは ⇒ 相続時精算課税制度の利用

この制度をご利用いただける場合、コロさんさんは、お父様から相続税評価額２５００万円部分までの土地持分を非課税で贈与いただくことができ、ご主人様は、お母様から２５００万円の現金を非課税で贈与いただくことが可能です。

そこで、お父様からコロさんさんが贈与された残りの土地部分を、ご主人様が２５００万円以内で購入することができれば、土地はおふたりの名義にすることが可能です。


この方法を利用するには、親御様方にご了解いただくことは言うまでもありませんが、相続時精算課税制度には適用要件があり、かつ相続税対策としては利用されない方が良い方も居られますのでご検討が必要です。


簡単ですが、使用貸借と相続時精算課税制度についての特徴や適用要件についてまとめたコラムがありますので、ご参考にご覧ください。


以上、ご参考となれば幸いです。


参考コラム（EYE－PLUSのホームページ内）
相続時精算課税制度について
⇒http://eye-plus.verse.jp/souzokujiseisannkazei.html

使用貸借について
⇒http://eye-plus.verse.jp/siyoutaisyaku-tinntaisyaku.html

コロさんへ、ご夫婦とそれぞれの親御さんと協力しあっての新居づくり、うまく進むとよいですね。
コロさんのお父様から無料で、土地を貸与してもらう場合、それは、「使用貸借」になると考えられます。使用貸借は借地借家法が適用されず、権利金や地代を払う「賃貸借」より借り主の権利が弱くなります。そして、使用貸借の借り主の権利は相続されません。お母様の立場としては（あまり考えたくありませんが、離婚を考えるとご主人も）、永続的な利用に対して、不安要素の多い土地に家を建てることになるのは事実です。
コロさんは、「実家も婚家も同じ家族、私や親は薄情なことはしない」と、思われるかもしれませんが、人生経験を積んだ方なら、「何がおこるかわからないのが人生、リスクは避けておいたほうが得策」というのが心情だと思います。土地を利用する上での権利がきちんと保障される契約や文書の取り交わしなどを、法律の専門家等に相談され、お母様の立場を尊重する姿勢で、お母様の納得を得られる方法を探られることが大切だと思います。
家づくりは、家族の関係やこれからやを考える大事なそして格好の機会です。お母様が今後の暮らしについてどんな考えをもってみえるのかお聞きし、コロさんの思いや考えも率直にお話しして、お互いの理解を深めていくプロセスにしていくことが大切です。お嫁さんとお姑さんの関係は、色々あって当たり前。価値観や生活習慣等の多くの違いもひっくるめて、率直に語り合い、これからの「住まいと暮らし」を一緒に考えていくことができれば、きっと良い２世帯住宅ができると思います。（もちろん、ご主人について忘れては行けません。同じ事がいえます）

ご質問の内容からは、はずれたお答えになってしまったかもしれませんが、娘、嫁、姑、色々な立場を経験する身として書かせていただきました。コロさんの「家づくり」が、ご家族の絆を高める、良いきっかけとなっていくとよいですね。

完全２世帯は長屋とみなされたり、２軒建てる場合には、１軒のほうにトイレ、キッチン、浴室のいずれかの設置に制約が出るなど、色々思い通りにならないことも出ると思いますが、いずれの場合も、プランニングの工夫は色々できます。ご家族のご希望を出し合うことから始めて、家づくりを楽しんで下さい。