マンション管理について

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、マンションの購入にはご指摘の通り、管理状況を充分把握して購入することは重要なポイントです。
その管理状況を把握するにはマンション管理士の方よりも、実際に居住されている方や常駐している管理人に聞かれるとその実態はよくわかるものです。

また、管理状況は書面で記録されていますので、それぞれの管理組合に問合わせすることで確認できます。

こうしたことも含めて購入希望のマンション決まっているのであれば、不動産業者を通じていろいろな資料は用意してもらえます。

尚、私共でもこうしたマンション購入のサポートを契約前より行っておりますので宜しければ個別にお問合わせ下さい。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

住宅ローンの審査基準 小冊子プレゼント！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/c-38346/

マンション購入＆住宅建築サポート 受付中！！
詳しくはこちら ⇒ http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tab6/tabid/60/Default.aspx

マンションの管理の問題は、管理が良いか悪いかは住んでいる本人が一番感じる事です。


そう言った意味からは下記サイトの様な居住者の内部の情報が役に立つでしょう。口コミや実地調査（ご自身で色々なマンションに住まれている方を訪問されたら良いかも知れません。）に勝る情報収集手段はありません。

http://www.sumai-surfin.com/

マンション管理士の資格とは、「専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする」資格とのことで、実際には、マンション建設時に設立される、管理組合「側」のコンサルタントということになるかと思います。

ご相談者としては、ご購入対象の物件管理の見通しを判断してもらいたいというような主旨があるかもしれませんが、確かにマンションは管理が重要になってくるにもかかわらず、その妥当性を判断する購入者側に立った資格がないのは問題あることなのかもしれません。

しかし、実際には、専門のコンサルタントに依頼しなくてもわかることは多くあります。
最も分かりやすいのは、その管理会社が管理する、ある程度の年数が経った物件を視察することです。
エントランスの清掃状況、掲示物の状態、駐輪・駐車場などの秩序が守られているかどうかがポイントになると思います。
数棟見てまわれば、その管理会社が、どのような理念のもとに物件を管理しているのかが分かってくるのではないかと思います。
また、管理会社自体に購入を検討中の旨を伝え、管理姿勢などを敢えて聞いてみるのもよいかしれません。

結局、管理会社との付き合いは人と人との付き合い、しかも長い付き合いになりますので、書面や資料ではなく、実際にやりとりをして、話をしながら、ご自身の判断でご検討されるのが良いかと思います。


株式会社えん 尾野信輔

はじめまして、マンション管理士 メルすみごこち事務所の深山と申します。
さっそく具体的に回答いたします。

・管理面のチェックポイント
新築・中古ともに調べることができるのは、財政面です。
皆さんが毎月支払う管理費や修繕積立金でマンションの維持や工事が賄っていけるのか、という点です。
将来的に財政が厳しいマンションは、後々で修繕積立金の大幅な値上げやそれに対する居住者間の賛成・反対で揉めるリスクがあります。

次に、マンションに住む人たちの客層です。
例えばファミリーで住むことを想定しているのにワンルームタイプの部屋が混在していると、居住目的や利用方法が異なることでトラブルになる確率が上がります。

そして中古マンションならではのチェックポイントは、
・管理組合（住民の団体）の運営状態
分譲マンションは自分達住民（管理組合）で維持管理をしていく必要があります。そのメンバーの多くが無関心だと運営が停滞していきます。
・管理組合のフォロー体制
運営の素人で構成された管理組合をフォローアップする体制が整っているかも重要な要素です。具体的には管理会社やマンション管理士の有無・内容が挙げられます。

なお、現地の様子（駐輪場やゴミ置場の利用状況、上下左右の居住者へのヒアリング）のチェックもオススメします。


・確認、調べたら良い資料の名称
長期修繕計画書、第１期予算書（新築の場合）、総会議案書（中古の場合）、管理規約、図面集、以上です。


・それを誰にチェックしてもらえるのか
マンション管理士等の管理組合運営に明るい人に頼むのが一番と思います。

・チェックしてもらう場合の費用（概算）
弊社の場合、上記の書類面からの調査であれば、
・新築の場合は21,000円
・中古の場合は42,000円 となります。
さらに上記の現地調査を含めた場合、プラス31,500円となります。

・マンション管理士とは
国が創設した国家資格で、分譲マンションの管理組合（住民団体）のセカンドオピニオンとして助言・支援する資格です。

回答は以上となります。

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

管理の良いマンション・悪いマンションの見分け方ですが、

実際に何件もマンションを見て回るとそれぞれのマンションによって「少しづつその見た感じの印象が違うな」と気づかれると思います。

その違いの原因ですが・・・

清掃がしっかりと行き届いているか、大規模修繕を定期的に行っているか、マンションに居住している人のモラル、管理人が常駐しているかどうか、ごみ置き場の管理状況など普段注意して見ていただいたらわかる範囲のものが多いんですね。

例えば、集合ポストにいけばチラシが散乱していたり、自転車置き場にいけば自転車が乱雑におかれていたり、エレベーターに乗ると落書きが、外壁が長年修繕されていないため汚れやクラックが目立つ、何度いっても管理人がいないなど・・・

ほんと管理の良し悪しは、専門家でなくても自分自身、実際マンションを見てみることである程度の予測がつきますので、まずはマンションを見て回ることをお勧めいたします。

そして、もし気に入ったマンションが見つかった場合には、次に実際そのマンションの管理状況を書面から確認することとなります。

通常、マンションを管理している管理会社が発行する「重要事項に係る調査報告書」と呼ばれている書面を取得することができます。

この書面に、現在の修繕積立金の積立額、大規模修繕の履歴、管理費等の滞納額、修繕積立金の改定予定などが記載されております。

こちら書面を確認すれば、さらにそのマンションがどれだけ管理に力を入れているかだいたい検討をつけることができます。

ﾄｳｷｮｳﾀﾝﾃｲさんは、マンション管理士を入れてチェックするご希望のようだったのですが、まずはご希望エリア内のマンションを外観から見て回ると良いと思います。

少しでも参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額！！」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

はじめまして。不動産コンサルティング会社のＡＣＭプランナーズ（株）の佐嘉田です。

すでに、他の専門家の方もご回答されていますので、私の方から購入を検討されているマンション、特に中古物件について、現地で調査する場合のチェックポイントは、以下の通りです。これはあくまでも外観から判断するポイントに絞っています。

（１）共用部分（エントランスホール、共用廊下、駐車場、ゴミ置き場等）の清掃の状態。ゴミは落ちていないか、落書き・破損・汚損箇所は補修されているか。窓ガラスは拭かれているか。
（２）駐輪場の整理整頓はなされているか。違法駐車車両がないか。共用廊下やエレベータホールなどに自転車が放置されていないか。
（３）外壁やバルコニー天井等等は補修されているか。コンクリートクラック、雨漏り跡、コンクリート劣化現象、塗装剥がれが見られないか。
（４）共用部分の掲示板に張られている掲示物の内容。掲示日。
（５）照明器具や消防設備等の球切れ。
（６）管理会社。管理会社は基本的に登録制となっています。高層住宅管理業協会の会員であると、
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi
のページ検索すると、その会社の概要が分かると思います。

このような点を注意して見てみると、居住者の管理に対する意識や長期修繕計画の策定の有無、管理組合の懐具合、管理会社との関係などが見えてくると思います。

そのうえで、管理規約、長期修繕計画、修繕履歴、管理組合の財務内容、総会議事録等を見るといいと思います。このような資料は、原則として仲介業者が売主や管理組合・管理会社などから手配することになると思います。そして、居住者や近隣住民にヒアリングしてみるのも有益情報が得られると思います。

最後に、管理費・修繕積立金と実際の管理状態とのバランスを見ながら、適正な管理がなされているマンションに巡り合えればいいですね。
以上、中古マンションの管理のチェックポイントでした。ご参考にしていただければ幸いです。ご不明な点がございましたら、お問い合わせください。