新築ワンルームマンションの今後について

不動産投資コンサルタントの野口です。

コチコチ様のように、新築ワンルームマンションに投資（？）して、悩みや不安を抱えている方が少なくありません。

既に、コチコチ様は、「業者のセールストークに嵌まり――」と失敗を認識されているようですが、これさえ自覚できず過ごされている方が多いのです。

ご自分で、購入する前に調べたり、第三者に意見を求めたりすればこんな事にならなかったと後悔されているようですね。

唯、お調べになった限りでは限度があります。賃料以外は現状「高い」と言えますが、まだ正確性が足りません。
今一度、
・実際の物件評価額・賃貸料（位置、立地、戸別特性etc）の現状と予測
・賃料保証料・代行料・空室率の適性度
・ローンのリスク
などを専門家にたより、キャシュフロー化し検証し、的確に把握した上で対策を検討すべきと思います。
コチコチ様の現状からは、簡単な脱出策は多くはないでしょうが、何となく不安、幾らかも判らない――などの悩みを抱えたままの業務や日常は良くありません。

住宅ローンと抱き合わせも不可能ではありませんが、必ずロ－ン金利はUPします。更にコチコチ様のようにオーバーロ－ンの投資物件を抱えていると、住宅ローン審査に影響します。

月々のキャシュアウト1.5万円の対策のため、別個に投資を指向され、更に傷口を大きくする人も見うけられます。かってのサラ金の多重者のように。

しっかりとした状況把握と足下の流出だけでなく、中長期の対策も含め、臨まれるよう。

ご参考は、→ http://www.iriscon.co.jp/

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、最近の新築投資マンションの販売手法では家賃保証額がきわめて高めの場合が多く、相場の賃料を上回るケースをよく見かけます。

たとえば、５年間の家賃保証と前家賃制度で、売買契約後に５年分の家賃の一部を前払いするという手法など、色々とよく考えて販売にあたっています。

こうした点を踏まえて、今後、マンションを継続的に持つ方がいいのか、あるいは適宜適正な時期に売却をするかを検討すべきでしょう。

売却に関しては、すぐに売却できればいいのですが、ローンの残債分が売値を上回る場合には、どの程度まで損切りできるかも考えておくべきでしょう。

特に、今回のように賃料が相場より高い保証賃料になっている間での売却は、ある意味チャンスでもあると考えるべきでしょう。

いずれにしても、詳しい方向性を見出すには、契約関係の資料を拝見しての判断にはなるでしょう。

また、マイナス分の埋め合わせのために他の稼ぎ手をとお考えですが、まずはこの件をきちんと処理されることをお勧めいたします。

今後、住宅購入を予定されているのであれば、このローンは必ず足かせにはなりますので早めに対処されることでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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