将来の売却を考えた無理のないマンション購入について

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

まずマンションの資産価値がどうなるのかについては、駅の周りの今後の開発予定などによって違ってきます。よって頂いた情報ではわかりません。
資産価値の下落により10年後に債務が残るのが心配であるならば、3500万円の物件であれば自己資金は1000万円ぐらいあるほうが理想です。

試算についてですが、変動金利で借りた場合には6ヵ月ごと金利の見直しがあります。10年同じ金利での計算はリスクが高いです。金利が上昇した場合で想定したほうがいいです。
ただ、今月購入であれば、フラット３５Sのほうが10年間優遇金利で金利が固定できるので、
そちらのほうが安全です。しかも一番金利の低い金融機関では、1.06％ぐらいで借り入れができます。フラット３５Sが使える物件かどうかは不動産会社に確認してみてください。

賃貸がいいか、購入がいいかについては、金銭面から考える経済情勢により違ってくるためわかりません。今あるお金の運用の仕方や景気が良くなることによる固定資産税のUP、給湯器などの設備機器の修理などの費用、管理費、修繕積立金のUP、売却時の価格などいろいろ変動要因があります。

どちらが快適に楽しく暮らし続けるかを考えてみてください。

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきました。
既にかなり詳細までご検討されているんですね。

先ず、将来の売却（資産運用等）を視野に入れた不動産購入としては、
選定基準の方向性は間違っていないと思います。
築浅・駅近・角部屋等の条件は、中古マンションの資産価値の目減りを
ある程度抑えられる要素にはなります。

最近住宅新報にも掲載がありましたマンション高騰率というデータを見ても、
マンションの資産価値向上は立地条件の良さが大きく影響することが
はっきりとわかります。
（参考→ http://www.a-lab.co.jp/）

さて、１０年間のＣＦの計算に関しまして、
住宅ローン減税による控除額の合計額計算は、
もう少し減ることを想定した方が良いと思います。

この制度はあくまでも
ローン債務者が毎年払っている「所得税＋住民税９７，５００円まで」が、
住宅ローン減税の控除額の上限になります。

今ＲＪ－ＴＣさんがお支払いしている税金は、
今後、社会保険料の増加や生命保険加入、扶養者の増加により
所得控除額（所得額を下げることができる）が大きくなってきます。
そうすると、税金を払う額が少なくなってくるので、
当然に住宅ローン減税の控除額も少なくなる事になります。
もちろん、ご年収の上昇が見込めればこの考え方だけでは不足ですが。

現状の所得の詳細や見込みがわかりませんので、
あくまでも考え方のご提示とさせていただきますね。
ご参考にしていただけましたら幸いです。

宮下弘章

はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

CF計算の考え方は概ねよいと思います。

ただし、他の専門家も指摘しているように、シミュレーションをする上ではコンサバティブに考えるべきで、
・金利は固定で考える
・修繕積立金の上昇率を勘案する
・設備の修繕費を加味する
・価格の目減り率を勘案する
ことが必要です。

小生からは、「修繕積立金の上昇率」と「価格の目減り率」についてお話させていただきます。


「修繕積立金の上昇率」は、簡便法として、長期修繕計画と定期総会議事録をチェックしてみてください。
概ねの上昇率が判ります。

チェック方法は小生のブログ記事を参考にしてください。
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2595745.html


「価格の目減り率」については、首都圏の平均的なマンションの場合、築15年で36％程度、価格が下落するようですので、もう少し保守的に見るという選択肢もあります。（もちろん、貴殿が検討しているマンションは目減り率の低い立地・建物グレードかもしれませんが）


首都圏マンションの価格目減り率の統計記事を参考にしていただくとイメージしやすいと思います。

一般的な価格の目減り率で言えば、中古マンションの場合、築10年～築15年くらいの物件が狙い目だと言われているのも、このデータから判ると思います。
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2678928.html


なお、マンションの購入にあたっては、管理の状況をきちんとチェックする必要があります。
この方法も小生のブログ記事インデックスにある「５．管理のチェックポイント」をご参照ください。
http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

以上、参考にしていただければ幸甚です。

株式会社あゆみリアルティーサービス
代表取締役 田中 歩
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