マンション購入契約前に不安です

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

ご質問者様は、非常に客観的に将来の事を含めて、よく考えていらっしゃいますね。

銀行の現在の審査金利４％で試算した場合、共働きのご家庭であれば年収の５倍、
将来にお子様を予定され、奥様も復職できない場合は４倍が目安になります。

上記を当てはめますと、共働きだと収入合算で９５０万円×５で４７５０万円となり
まったく問題ありませんが、奥様が復職できた場合で９５０万円×４で３８００万円、
復職できずご主人の年収のみで試算すると５５０万円×４で２２００万円となります。

但し、キャッシュフロー上で赤字が出ない年はなく、かならずどの方も赤字は出ます。
問題はそれを補うだけの手元資金を準備できるかどうかです。

私は奥様が将来的に正社員ではなくとも、復職できるのであれば、無理な物件購入だとは
思いませんが、神奈川県は私学大国ですから、その辺りもご心配なのかも知れませんね。

ただ、マンションの資産価値は徒歩県内かどうかで大きく左右されます。
そういう意味では、タワーマンションで徒歩６分であれば、資産価値が大きく下落する
可能性は低いと思います。

まとまりのない文章になってしまいましたが、後はご本人の決断ということになります。
ご参考にしていただければ、幸いです。

沼田 順

私のブログでタワーマンションでの注意点や金利動向等を解説しております。
よろしければご訪問下さいませ（ブログ村１位です）
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

HR様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、確かに、駅から徒歩6分のタワーマンションは、通勤便利で、ステイタスも得られ、魅力は、十分です。

それに、親御さんからの援助を含め3000万円の頭金を用意できるという点も大きなアドバンテージですね。

ですが、ご心配されている通り、これからローンの返済や管理費等の支出に縛られることにもなりそうです。

例えば、ローンの返済があるから、転職は出来ない、専業主婦にはなれない、お子さんをその学校には行かせられない、というふうに、マイホームのために将来の可能性が狭くなってしまう場合もあります。

一方、賃貸の場合は、思い立って新たな人生を選ぶ場合も、最悪、家賃の安いアパートなどに引っ越せば、新たな可能性を残しつつ、くらしを守ることは、できます。

私個人は、３０代の皆さんには、早い段階でマイホームを持つことは考えず、余裕資金を残しつつ、資産運用や独立起業などで、将来の可能性を広げていく考え方もある、マイホームは、人生の最後の果実として、持つこともできる、といったお話をすることも多いのですが、もちろん押し付けはしません。

最後は、ご自身で選ぶことですが、ひとつの考え方として、多少でもご参考になれば幸いです。

ＨＲさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『勢いでこの物件を購入すべきでしょうか？』につきまして、勢いに任せて人生の中でも最大の買い物とも言われているマンション購入をお勧めすることはできかねますが、ＨＲさんの場合は、将来設計につきましても、十分に考えたうえでこのような不安を抱いているのですから、解決方法はすぐに見つかるとと考えます。

ＨＲさんの場合、住宅を購入した場合の管理費や固定資産税などの保有コストや奥様の収入が見込めなくなった場合に、住宅ローンを返済しながら家計が成り立っていくかどうかという点に不安を抱いているのですから、今後、予定しているお子様の教育資金や奥様の就労なども含めて、将来のライフイベントを時系列に書き出して見てください。

更に、基本生活費などの支出や、これからの収入なども含めてキャッシュフロー表を作成していただくことで、いつ頃から家計が厳しくなっていくことになるのかなど、資金残高の推移を見ながら予め把握することができます。

また、予め把握することができますので、資金対策も今のうちから時間的に余裕を持って対処することができます。

ライフプラン表やキャッシュフロー表の作成につきましては、ご自身でインターネットで調べて作成することもできますし、多少費用はかかってしまいますが、ファイナンシャル・プランナーなど専門家に依頼してもよろしいと考えます。

作成と合わせて、今後の資金退散などのアドバイスも合わせて受けられますので、合わせてご検討していただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

初めまして。ラガーマンホーム株式会社の阿部と申します。

借入額に対するHR様のみの年収にて返済比率（金利４％、期間３５年）でみると、２３％弱ですので、全く問題ないかと思いますが、それ以外のご心配が色々あるようですね。
奥様のお気持ちは如何でしょうか？
不動産屋の私が言うのもなんですが、家というものは高かろうが、安かろうが、実益としては、何も生み出すものではありません。そのような意味では、単なる負債以外の何物でもないかと思います。
強いて言えば、家は幸せを生み出すものです。家族が増え、充実した生活が満喫出来る対価として、１億円払う方もおりますし、１０００万円で済む方もおられるかと思います。

それと、私は家はインスピレーションで買うものだと思っています。何か気になる事があって無理に自分を納得させるような買い方は失敗します。ご自身の感覚がおそらく一番正しいと思います。ご自身の中で『やめろ』と叫んでいる自分がいれば、自身を信じ、やめて下さい。

HR 様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

キャッシュフロー表作成による、再検討をお勧めいたします。
住宅ローンは返済期間が、短くても10年、長ければ30～35年という長期にリスクをとる行為です。

現況はHR様が記載されています通り、お二人のご収入が変化しなければ、家計の負担は小さなものです。この前提を長期に維持できるかにかかっています。

また変動金利での借り入れとのこと、この場合には金利変動リスクも抱えることになります。従い、家計の将来的安定のためには固定金利が望ましく、金利の安い時期は固定金利で借りるメリットが極めて高い時期とお考えください(金利が安い＝今後の金利変動は良くて横ばい、上昇の可能性が大きい)

まずは、ご夫婦でこれからのライフイベント、例えばお子様を得られる時期と人数、其々の進学とそのコース、お車の購入と買い替え、ご家族で楽しむ旅行やレジャーの頻度、そしてお二人の教養・資格取得等をご確認ください。家を購入される前に、これらのことを確認し、その費用を把握ください。
これらのことは、住宅購入のための前提要件です。そして、今後の転職がないこと(収入要件の確認)になります。もし転職されるのであれば、よりリスクが高いものになります。

その上で、収入の推移(お二人の収入がある場合とお一人の場合、奥様の再収入の時期と収入見込み)、そして、支出の住宅ローンの返済を含む支出額の推移(生活費の見込みとイベントで確認された費用等)、

これらのトータルとしての毎年の貯蓄額推移、これが赤字＝資金の枯渇にならないことが
確認されるようお勧めします。何パターン化の試算が必要になります。

なお、家計の安定のためには、住宅ローンの返済負担率は可処分所得の20%未満が望ましく、高くても25%以下をお勧めします。家計調査のデータを掲示します。

そして、お子様の教育費の年代別負担も掲示します。

下記に確認するツールをご紹介します。
イベント表の作成について
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/c/c-16087/

キャッシュフロー表の作成
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/c/c-16088/

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。


いざ購入を目前にすると高い買い物だけにほんと悩みますよね。


HRさんは、おそらくこれまでにほんとたくさんの物件を比較検討されて
こられたことと想像いたします。


もし心配である場合、さらに周辺の中古マンションも調べてみることを
お勧めいたします。


ほんと人気エリアや人気マンションの場合、全く売り物件が出て来なかったり、
売り物件が出てきたとしても広告に掲載される前に成約してしまうマンション
なんかもあります。


このようなマンションの場合、新築価格からの値下がり率が小さく
極端な場合、値上がりするようなマンションなんかもあります。


新築物件は購入したら必ず下がると思われがちなんですが、
希少性の高い物件の場合、この判断が必ずしも当てはまる訳
ではありません。


もしご検討中の新築マンションが人気マンションになるようであれば
あとから希望するお部屋を購入できる可能性は低くなります。


ですから、ご検討中のマンションが今後もし中古となった場合も想定し、


周辺に、

どれくらい競合マンションがあるのか・・・

中古マンションの相場はどのくらいなのか・・・

今後、新築マンションの建築予定はないのか・・・


この辺りをもっとお調べいただいても良いかも知れませんね。
納得いくまでお調べいただき、そしてご判断されればと思います。


少しでもご参考になりましたら幸いです。



ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額！！」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

HRさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


頭金が半額以上ご準備できることから、資産価値としてはプラスのまま推移する可能性が高く、安心感のあるご計画だと思います.


ただし、すでにご認識の通り、奥様の就業予定によっては家計収支に不安があります。


そこでこのリスクは、奥様のいくつかの就業パターンを考慮したキャッシュフロー表（下記コラムを参照ください）を作成されご確認することをお勧めいたします。言葉でご説明するよりも数倍分り易いと思います。


また、ご両親からのご援助の件ですが、もし贈与を受けるご予定で特例の利用をお考えであれば、建物竣工が約２年後という点でご利用が可能な特例を事前確認しておかれることをお勧めいたします。


以上、ひとつのご参考となれば幸いです。


キャッシュフロー表に関する参考コラム（プロファイル内）
安心が確認できるキャッシュフロー表の活用法！
⇒http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/

HR様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、HR様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．物件購入することは、ご結婚するすることと同様に一生の大切なイベントの一つとして共通する点があるような気がいたします。

・一般的な結婚する場合は例として、男女どちらかとなく「マリーブルー」に掛かることがケースが多いと聞いております。その原因の一つは「一生涯に亘り生活する対象者として良いのか？」という不安がでることです。つまり、今回の物件購入も同様と思いました。


２．そこで、HR様と奥さまが物件購入を切望されているのであれば、今現在のライフプランを大切に実行されることをお勧めいたします。

３．そして、購入後（実際に生活して）改善すべき点（例：家計費の見直し、住宅ローン繰上げ・借換え等）を奥さまとお話されて、一つ一つ実行されてはいかがでしょうか。それをバックアップさせていただくためにFPがあります。

以上