10年間住む予定のマンション購入について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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10年間住む予定のマンション購入について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/03/04 02:20

現在28歳の男です。
今年中に中古マンション購入を考えていますが以下のような考え方は無謀でしょうか。

一般正社員<年収:500万>
2年後には結婚、その1年後には出産を考えている。
子供が小学生になる頃には手狭になるので住替えを考えている(10年後に売却)

現在駅近2LDK物件を探し中。
プランとしては
-------------------------
物件価格 2,000万
購入時自己資金 200万

購入時諸経費 140万
管理費修繕費(月) 2万
固定資産税(年) 10万

住宅ローン 1,940万
期間 35年間
年利 1.6%(10年固定)
返済額 約6万
-------------------------

住宅ローン控除適用とし約170万分控除を10年間で受けるとする。
そして10年後に売却をすると考えると

-------------------------
10年後の借入残高 1,490万
売却費用 100万
-------------------------

売却後にローンを残さないようにするには1,590万で売らないといけないが
とりあえずは減価率30%とし、

-------------------------
10年後の売却価格 ¥1,400万
-------------------------

上記金額では売却したい。

資産価値をなるべく下げないため、探しているのは築20年までとし、10年後
に築30年を超えないようにと考えています。
(築15年物件と築25年物件などで価格差があまりないため)


安直かもしれませんが、上記計算でいくと
ローン返済額 + 管理費修繕費 + 固定資産税 - 住宅ローン控除
で月々約76,000円の支払いに相当すると考えています。

賃貸の家賃を支払うのがバカバカしく、10年間住むマンションを購入する
のは高リスクでしょうか?
物件のエリアや評価、市場動向で左右される事は判ってますが、ご意見お願いします。

RJ-TCさん ( 東京都 / 男性 / 28歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入について

2010/03/04 08:51 詳細リンク

おはようございます。
ファイナンシャルプランナーの辻畑と申します。

いい物件があれば、問題はないと思います。
10年後に売るのであれば、駅から5分以内の物件を選んだほうがいいでしょう。
また、売主や施工会社、管理組合の状況、その場所の将来性などもチェックして価値があまり下がらないだろう物件を探しましょう。間取りや延べ床面積も大切です。
もちろん借金をして不動産に投資するわけですから、いろいろなリスクはあります。


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回答専門家

辻畑 憲男
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入の件

2010/03/04 09:04 詳細リンク
(5.0)

狼人天使さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今年中に中古マンション購入を考えていますが、以下のような考え方は無謀でしょうか。』につきまして、10年後に買い換えを前提にマンション購入をお考えということで、昔の住宅双六のようなことをお考えのようです。

10年後に買い換えをご検討されるのでしたら、
・取得物件にかんすること。
・残債のこと。
なども当然に考慮に入れておく必要がありますが、このような事以外にも収入面のことも考慮しておく必要があります。

昔の住宅双六では毎年の収入増加も見込むことができましたので、お考えのような買い換えも可能だったという面があります。

よって、将来の収入増加ということを見込むことができないのでしたら、住宅ローンの残債のことやお子様の教育資金などのことを考慮した場合、10年後の買い換えは現実的には資金面から難しいかも知れません。

将来予定しているライフイベントに関するイベント支出も考慮に入れた上で、再考していただくことをお勧め致します。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

RJ-TCさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

RJ-TCさん

渡辺様

ご回答ありがとうございます。

残債については減価率30%で計算して100万と考えて
おり、これについては貯金で支払い出来るものと想
定しています。

収入については今回のシミュレーションにない要素
だったので気付かされました。
こちらについては確かにこのご時世、自分の会社が
倒産することも『無い』とは言えないので不安な部
分はあります。
そこは私自身も専門職である為、自己投資しスキル
アップをしていき食いはぐれの無いよう努めるしか
無いかと・・・

>10年後の買い換えは現実的には資金面から難しいかも知れません。

これは今永住住戸を探す方がいいという事でしょうか。

ともあれ、貴重なご意見ありがとうございます。

回答専門家

渡辺 行雄
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森本 直人 専門家

森本 直人
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住宅購入につきまして

2010/03/06 15:27 詳細リンク

RJ-TC様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、年数が経過しても価値が下がらないような物件を上手く見つけられれば、住宅ローン控除も使えますし、わるくはない選択肢ですが、時価2000万が、10年間で1400万に減ってしまうシナリオでは、個人的には、あまり魅力的とは思いません。

それと、
「ローン返済額 + 管理費修繕費 + 固定資産税 - 住宅ローン控除
で月々約76,000円の支払いに相当」
という計算がありますが、見積もりにある購入時諸経費140万と売却費用100万の合計240万は、考慮されていますか?

確かに、不動産は、それを担保にローンを組めるので、レバレッジを効かせて、手持ち資金の数倍の資産運用ができる点が魅力ですが、賃貸と違って、震災リスクもみずから負うことになりますので、中古マンションの場合、特にリスクは高めと思います。
地震保険に加入していても、半損などの場合は、保険ですべてカバーされません。

もちろん、結果として、価値が下がらなかったり、ハイパーインフレが起きて、勝ち組になれる可能性もありますが、万一、何らかのリスクが顕在化した時に、後悔しないかをよく考えてみてください。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
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質問者

RJ-TCさん

ご回答ありがとうございます

2010/03/11 00:20 固定リンク

辻畑様
ご回答ありがとうございます。

物件次第というご意見頼もしく感じます。

駅から5分以内という物件など、今回は質問の性格上やはり売り
やすい物件を念頭におき探しています。

売主や施工会社についてはまだまだ勉強不足ですが、そこの所
は不動産会社の方にでも聞いてみます。

管理組合の状況、その場所の将来性については現在書籍にて勉
強しております。

投資リスクについては理解しているつもりです。

今回は、自分の考えがあまりにも現実離れしていたら修正が必
要になるので、専門の方に質問させていただきました。

RJ-TCさん (東京都/28歳/男性)

質問者

RJ-TCさん

ご回答ありがとうございます

2010/03/11 00:25 固定リンク

森本様
回答ありがとうございます。

わるくはない選択肢というご意見頼もしく感じます。

減価率30%についてはもちろん下がらない物件を探すつもりでは
ありますが、あまり甘い考えを持たないようシミュレーションし
た結果でした。
当然下がらない方がよいと考えています。

また月々の支払い金額については
頭金60万
諸経費140万
売却時のローン残100万
売却費用100万
もシミュレーションしています。

その結果では実際の10年スパンの捻出金額を考え

-------------------------
ローン返済額 + 管理費修繕費 + 固定資産税 - 住宅ローン控除 + 諸経費 + 頭金 + 諸経費
上記に売却金額から相殺できなかったローン残の一括支払いを考えて月々の支払いに換算
月々約108,500円
-------------------------

と考えています。


また、震災リスクについては永住住戸を購入する場合においても
誰にも同じ事がいえる為、あまり深く考えていませんでした。
(新耐震基準の住戸を探してはいましたが・・)


金融リスクについては現在デフレですが正直10年後は読めないので。。


とさせていただきます。

RJ-TCさん (東京都/28歳/男性)

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