ワンルームマンション投資どうしたら - 住宅・不動産トラブル - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

注目のQ&AランキングRSS

対象:住宅・不動産トラブル

ワンルームマンション投資どうしたら

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/06/25 11:41

地方に住む28歳男 既婚 妻 子1人 年収450万円 貯金150万
2年前に福岡の投資用ワンルームマンションを購入。
その時は、営業のセールストークを信じてしまい、節税効果、年金になる、ということで、福岡市南区にワンルームマンションを2部屋購入

A)2010年3月に1420万円 35年フルローンで購入 変動金利3.65%
現在残り33年 残債1375万
家賃57000円 毎月の返済60000円 管理費、修繕積立費10000円
毎月の持ち出しが、13000円
7月より退去のため空室にサブリース契約をすると、保証金45600円
よって毎月の持ち出しが、25000円になる予定。

B)2010年3月に1530万円 35年フルローンで購入 変動金利2.65%
現在残り33年 残債1460万円
家賃61000円 毎月の返済56000円 管理費、修繕費積立費10000円
毎月の持ち出しが、5000円
こちらも7月に退去のためサブリース契約すると、保証金48800円
よって毎月の持ち出しが、17000円になる予定。

AB合わせての、固定資産税10万 節税効果で16万円




大体の状況が上記の状態です。
毎月の持ち出しが厳しく、家計をかなり圧迫しています。

売却(任意売却)などを検討していますが、なにかいい方法がありましたら、教えて頂けたらなと思います。




認識の甘さ、リスクの確認を怠り購入した、責任は、私にあると思います。
ですが、なんとかしたい、少しでも軽減したいと思い、相談させていただきます。

補足

2012/06/25 11:41

7月にダブルで退去、この時期ですから、入居は難しのかと、
サブリース契約をしたほうがいいのか、サブリースすると1年契約になってしまう。
サブリースしないと、賃貸料+広告料で毎月15万ぐらいかかるそうです。
現状、私の現状から言っても、2部屋30万円の出費は痛いので、サブリースにするしか
無いと思いますが、どうなんでしょうか?

rikumondoさん ( 新潟県 / 男性 / 28歳 )

回答:6件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

3 good

今後も状況は厳しいでしょう。

2012/06/25 13:04 詳細リンク

不動産投資のアドバイザー野口です。

rikumondo様のように、販売業者のセールストークを鵜呑みにして、後悔されている方が多くいます。

新潟にお住まいで、福岡のマンションに2戸投資されたのは、何か福岡にご縁が有るのでしょうか。2戸とも新築でしょうか。

福岡の市場情勢は判りませんが、リーマンショック(5年ほど前)以後、東京以上に地方は不動産には厳しい状況が続いています。この好転は見込めないでしょう。更なる、下降が予想される状況です。

キャシュ持ち出しが、月間3万円、固定資産税等年10万円、節税16万となれば、年間30万円の支出は現状の収入から言って、大きい荷物です。

今後、更なる家賃減、節税減が予想されます、経費減のためサブリース契約は見直しが必要ですが、現状の保証会社の保証料、も再調査が必要でしょう。

A)の金利が3.65%とやや高いのですが、これはrikumondo様の個人属性から来るものか、ローン会社が異なるのか、物件状況からなのか、判りませんが、1部でも繰上返済し、金利を引き下げ交渉や、借換も視野に入れ検討すべきです。

サブリースが、1年限りとは余りには短期過ぎます、少なくとも2年です。サブリースの意味がないですよね。それだけ、下落リスクが強い市場なのか。

サブリースしないと賃貸料+広告料=月1.5万円は判りません。7月退去で直ぐには次の入居が決まらないと言う意味かもしれませんが。

もっとも良いのは、1刻も早く、売却など処分された方が、将来のライフプランが描きやすくなります。任意売却は、残債務は必ず返済しなければならず、価額が下がるだけ残債が増えます。

専門家に依頼し、色々な可能性を探り、対処されるようお勧めします。

アドバイザー
不動産投資
マンション

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

普通賃貸借かサブリースか

2012/06/25 18:04 詳細リンク

rikumondo様の質問を見ての印象ですが、この物件を管理しているのは同一企業である様に思えますが、正直あまり誠実で無い様に思われます。


「サブリースしないと、賃貸料+広告料で毎月15万ぐらいかかるそうです。」の意味が分かりませんが、広告費と賃貸料で毎月15万と言うのは聞き間違いでありませんか?


ただ、言外に、賃貸しないでサブリースにもって行く意向が強く感じられます。


まず、賃貸募集活動をその管理会社が誠実にキチンと行っているか確認してみて下さい。例えば、HPをチェックするとか、他の電話からその会社に仮名で「福岡引っ越すのでワンルームを借りたいと考えている。」等で募集の部屋をすんなり紹介してくれるか等…


購入して新築間も無いと思われる物件が退去してそんなに長期間に亘って2物件とも空いているのは不自然だと思います。募集をしなければ空室はうまりませんので…


もう少し調査してサブリース等に関して確認してみて下さい。(賃料とサブリースの額の差額が管理会社の収益になりますので、管理会社はサブリースしたいという意向が強いです。所有者の弱みに付け込んでいる様に思えます。)


売却とか言われても現状では相当厳しいかと思いますので、なるべく高目の家賃で貸してローンの返済にいそしむしかないと思いますので…

補足

補足ですが、現在まだ入居中でしたね…失礼しました。それでも7月退去ならば7月のしかるべき時に確認してみてください。

貸借
売却
ローン

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

2 good

投資マンションは儲かる?儲からない?

2012/06/25 18:55 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、ご自身の痛みが少ない間に早めに売却することをお勧めいたします。

現に、私どもでもマンション投資物件の調査や売却のサポートをお受けしておりますが、殆どがトントンか赤字の状態です。

今後の少子高齢化と首都圏の一極集中を鑑みると、地方の物件には厳しいものがあります。

ですから、手順を踏んで早めに対処することでしょう。

詳しい理由やその対応については下記のコラムをご参考ください。

■不動産投資は儲からない??
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

マンション・一戸建て内覧会 同行サポート 受付中!
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/free/free/tabid/158/Default.aspx

住宅ローンの個別相談 受付中!
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-3082/

不動産投資に関するお悩み個別相談 受付中!
http://profile.allabout.co.jp/s/s-3716/

不動産投資
マンション経営

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします

生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での25年の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートしてまいります。

寺岡 孝が提供する商品・サービス

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

対面相談

新築、中古マンションの売買契約に関する個別相談

新築、中古マンションの契約などのお悩みを個別に解決します!

木原 洋一

木原 洋一
不動産コンサルタント

1 good

任意売却してリセットしましょう

2012/06/26 01:13 詳細リンク

任意売却推進センターライビックス住販の木原と申します。
よろしくお願いします。

わたしは全国対応の任意売却専門業者として、
rikumondo様のようなマンション投資の問題解決を
数多く手がけてまいりました。
大変お困りのようです。
恐らくどうしたらよいかわからず、お先真っ暗という状況でしょう。
でも大丈夫です。解決しない問題はありません。

こういう状況の時まず一番に考えなければならないことは
その自分がとった行動の本来の目的は「なんだったのか?」です。
「何のためにワンルームマンション投資をしようとしたか?」
ではないかと考えます。

原点に立ち返りましょう。
投資ですから
「投資目的を達成できるのか?」
この一点に照らして考えれば迷うことはありません。
冒頭に書いておられるように
「節税効果と将来の年金替わり」
が投資目的なら、それを得られているのか?。

その結果を得られていない、もしくは将来的に得られそうもないと
判断したのなら即撤退ではないでしょうか?
サブリースすることによって解決するのなら
撤退の必要はありません。
そうでないのなら原点に立ち返りましょう。

ワンルームマンション投資は事業です。
毎年、事業として確定申告をしてきたはずです。
企業なら赤字事業から撤退しなければ即倒産です。

任意売却なら自己破産などすることなく、
債権者と合意の上で解決できます。
考える時間は十分にあります。
じっくり考えて決めるといいでしょう。



rikumondo様は、今の福岡の賃貸状況をお調べになりましたか?

スーモ九州・沖縄版(検索条件:福岡市博多区1R,1K,1DK)
http://t.suumo.jp/LLuPyZ

福岡では比較的人気の博多区のワンルームや1K の賃貸の
募集広告だけでも4,592室あります。
博多区だけでこれだけの空き室があるということになります。
しかも家賃相場は最安値が14,000円から2万円、3万円が主流です。
これが現実です。
中古になると供給過剰エリアは、
値下げしなければ何時までも空き家となってしまうのです。

福岡市
倒産
問題解決
家賃相場
自己破産
藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

1 good

ワンルームマンション投資の件につきまして

2012/06/28 09:18 詳細リンク

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下参考までに回答させていただきます。

【購入をしてしまった件】

>営業のセールストークを信じてしまい…

⇒ワンルームマンション販売業者は、営業のプロです。業者の営業トークを切り返すためには、不動産や法律の知識や経験がないと難しいです。仕方ありません。(※ちなみに彼らは、強引営業のプロであって、不動産のプロではありません。)

>認識の甘さ、リスクの確認を怠り購入した、責任は、私にあると思います。

⇒投資物件に関するリスク管理は、不動産業界にいる人間であっても、できている方々は、相対的に少ないです。ご質問者様だけの責任ではありませんので、あまり深く受け止められないほうがよろしいかと思います。

【ご質問の件】

そう遠くない将来、任意売却をせざるを得ない状況になるかと存じます。これは、仮にサブリースを選択した場合であっても、同様かと思います。

持ち出しが行われている投資(※不動産に限らず。)は、残念ながら、投資適格とは呼べません。

経済合理性を踏まえると、投資をやめるのが最も合理的な選択になるわけです。

この意味が、もしわかりづらいようでありましたら、持ち出しとなる金額を30年以上支払った場合に、どれくらいの金額になるのかと計算してみるとお分かりいただけるかと思います。

>売却(任意売却)などを検討していますが、なにかいい方法がありましたら…

⇒残念ながら、任意売却以外の方法は、当方では思い浮かびません。ご身内の方で、資金を拠出してくれる方でもいれば、多少なりとも、返済は楽にはなるかと思いますが、投資適格にならない物件に、資金を拠出する方法はあいにくお薦めできません。

【家計圧迫の件】

家計の収支を改善するには、支出を減らすか、収入を増やすかの2つだけです。

◎支出面につきまして

ご質問者様の場合、お子様がまだ年齢的にも小さいとお見受けいたしますので、長期にわたって支出を減らすことは難しいと思われます。

また住民税も増えて、今後消費税が増税されることを踏まえますと、可処分所得が当然のことながら減りますので、支出を減らすことは、現実的には、かなり困難でしょう。

◎収入面につきまして

奥様が働くなどして、収入を増やれば、家計の収支は多少楽になると思われます。

補足

【総括】

ご質問者様が、サブリースなど任意売却以外の方法をご希望であれば、持ち出しがありますが、一時的には、それはそれで一つの方法として構わないかと思います。

ただし、上記述べましたように、サブリースであっても、その後、任意売却を選択する可能性はかなり高いでしょう。

したがって、持ち出しのお金は、高い勉強代になってしまうことを前提にお考えいただく必要があるかと存じます。

【補足】

ご質問者様はとても若いです。

ご質問の内容からして、現在、住宅ローンを組み、ご自宅を保有しているかどうかわかりませんが、もし今後、マイホームを持ちたいというのであれば、早い段階にて、決断をされた方がよろしいでしょう。

なお、任意売却をすると、最低7年間は住宅ローンを組む事ができなくなります。また任意売却をした後、破産をする場合には、10年間は住宅ローンを組む事ができなくなります。

今後マイホームを取得したいのかどうかを、奥様ときちんと話し合われたうえで、ご質問者様が、ご家族のためになることを最優先にしてお考えいただければと存じます。(任意売却や破産をしたとしても、7年~10年後のご質問者様の年齢を踏まえますと、住宅ローンは、その際にでも借りられると思います。)

実際に住みもしない不動産のために、ローン返済を続けていくのは、精神的にかなり苦しいかと思われますので…。

任意売却以外の方法がご提案できませんでしたが、他の専門家のご意見をぜひ参考にされ、ご検討していただければ幸いです。

回答になりましたでしょうか?

不動産コンサルタント藤原鉄平

任意売却|初めてのご相談はファイア・ワーカーズ ⇒ http://fireworkers.jp/

売却
マンション
投資
不動産

(現在のポイント:1pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

新築投資用マンション3戸所有 現状回復の為には? skywesll9641さん  2015-02-02 16:55 回答4件
投資用ワンルームマンションの今後について d-zyuhannさん  2012-04-28 00:34 回答5件
兄弟間の不動産の名義変更 yuichanpapaさん  2012-08-12 03:00 回答1件
バブル期の失敗投資マンションの処理 sometimeさん  2010-10-12 17:10 回答2件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

産地直送の国産木による高耐震工法

天然乾燥の地域木材で耐震等級3がとれる木材を産地直送で使用

小松原 敬

一級建築士事務所 オフィス・アースワークス

小松原 敬

(建築家)

メール相談

パネル交換によるリフォーム体験

リフォームとは、ちょっとしたアイディアから生まれて来るものです。

稲垣 史朗

パウダーイエロー

稲垣 史朗

(リフォームコーディネーター)