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対象：住宅・不動産トラブル
回答数： 3件
回答数： 2件
回答数： 4件
はじめまして。
私の父の話なんですが、どこに相談していいかわからず、
調べていたところ、ここに行き着きました。
父は６６歳です。
約２０年前、千葉県市川市に６０００万台のマンションを購入しました。
父はワンマンで、周りに相談せずに一人で決めてしまいました。
一番高い時期のマンション購入プラス、このとき、営業マンに
乗せられ、地方にマンションの一室を１０００万円で購入したらしいのです。
いろんなことが重なり、市川の物件も滞り、手放すことになりました。
そのときに、その投資物件の存在が初めてわかりました。
その物件は、足利大学の近くで、
学生が入るから大丈夫だといわれて購入したようです。
物件も見ずに購入したようで、
何年かまえに、やっと、どうなっているか見に行ったところ、
荒れ放題に荒れていて、言葉を失ったと母がいっていました。
なんとか、足利の物件の払いは終えたようですが、
住めもしない物件をかかえたまま、税金だけがとられていく状況です。
正直、まだ市川のローンをおえておらず、家計は本当にひどい状況です。
当時は1部上場企業でいた父も、今は、3件、ビル清掃などのアルバイトをして
なんとか生き延びている状況です。
いろいろ書ききれませんが、自業自得といったところがあるのは事実です。
が、
娘としてはなんとか解決していきたいと思っています。
仕送りだけでなく、根本からの解決をしたいので、どうか教えてください。
そういった、物件の処理方法はどうしたらよろしいのでしょうか。
よろしくお願いいたします。
sometimeさん （ 東京都 / 女性 / 31歳 ）
回答：2件
専門家投資用不動産の処分
お父さんは投資用不動産の間違った投資をされてしまったのだと思います。非常に残念ですが、物件単独もしくは複数の不動産物件だけでキャシュフローが回らないのであれば債務超過もしくは破産に近い状態かと思います。
想像ではありますが、現在はsometime様の労働から得た資金の仕送りでローンの返済に回していると言う状態なのでしょうか・・・
もし、お父様の仕事やその他家族のプライベートな生活に自己破産等をして影響が無いと思われるならばその様な方法もありではないかと思います。（例えばお父様の連帯保証が無いとご自身の自宅が買えない等の問題がある場合は綺麗な状態の方が良いですが・・・）
バブル期には多くの物件が破産かそれに近い処理をされており、多くの投資物件の売り物は平成元年～5年前後に集中しています。
今後の家計や老後のやりくり等を考えた場合、今後長期に亘って返済をし続けて最後には競売に成る様な結果が目に見えるのであれば、寧ろ早目に立ち直りの策を練る方が得策と思えます。
借りた資金は返済しなければならないのですが、返済出来ない場合に取れる法的な手段が幾つかありますので弁護士か司法書士に複数ご相談される事をお勧めします。
また、残債の額がそれ程でもない場合には任意売却という手段もあります。それは破産案件等を多く取引した事のある不動産会社に相談する必要があります。（これも複数当る事をお勧めします。金融機関からの債務額を圧縮して（多少銀行に損をしてもらって）処分する事も可能です。）
まずは裁判所や行政等の公的な行っている法律相談に行かれる事をお勧めします。
補足
債務は整理する方法があるという予備知識を得られる事をお勧めします。その為には公的な機関での情報収集をまずは第一にお勧めします。予備知識を基に信頼できる先を選ばれるべきです。
業者（弁護士、司法書士、不動産会社を含む）は相談にのった代わりに何らかの報酬を得ることを目的としておりますので…中には悪徳な先もあります。
評価・お礼
sometimeさん
2010/10/13 00:18ご丁寧なコメント、本当にありがとうございます。
実は、数年前にすでに債務整理させました。
ですが、ときすでに遅く、すでに市川の物件は競売にかけれ、
今は、手元になく、ローンだけが少し残っている状況です。
そんな状況でも、破産はどう説得しても行わないようで、
であれば、せめてほかの周りのものを片付けようと考えました。
足利の物件は、これからどうできるわけでもなく、
ただただ税金だけ払わなければならないという状況なので、
もう、１円にならなくても、処分できないかと悩んでいます。
どこにどう売ればいいのか、話をもっていけばいいのか、
わからないのですが・・。
回答専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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清水 稔
不動産コンサルタント
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投資用不動産の処分の方法
はじめまして、不動産コンサルを行っています、清水 と申します。
20年前の不動産市況は、バブル絶頂期の為、不動産価格も天井の時代でした。
この時代の投資用マンションは、将来のキャピタルゲイン（不動産の値上がり利益）と、節税をうたい文句に販売しており、金融機関も不動産担保評価の審査基準が緩く、頭金が無くとも不動産を購入できる時代でした。
その後、不動産バブルが弾け、その結果、不動産価格が下落し、最終的には一般消費者が、売却したときに損を出す結果となってしまいました。
現在の投資用マンションは、将来の年金として、インカム（賃貸収入）を目的として売られており、金融機関も不動産の担保評価を厳しく見る為、その当時と比べるとはるかにリスクが少ない投資商品となりました。
今回、市川のマンションについては、残念ながら競売で強制処分されたとのことですが、足利のマンションについても、不動産ですので、現金化は可能と思われます。また、ローン返済が済んでいるようなので、賃貸で運用するのも選択肢の一つと思われます。
賃貸がついていないのなら、地元の賃貸会社に一度相談し、賃貸を募集する事をお勧めします。
売却するにも、もともと投資用の不動産なので、賃貸がついて、確定家賃が取れている物件の方が、家賃が取れていない不動産よりも、売りやすいと思われます。
たとえば、
家賃が月額4万円取れる物件であれば、
年間48万円家賃収入が得られますので、
購入者が利回り10％を期待した場合、
48万円÷10％ですので、
480万円で売却が可能となります。（家賃、利回り等の数字の根拠はありません）
一度、投資用不動産を専門的に扱っている不動産屋にご相談すれば解決できると思います。
（現在のポイント：-pt）
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