投資用ワンルームマンションの今後について

不動産投資アドバイザーをしている野口です。

d-zyuhann様のようなセールストークに乗せられ、他の人に相談することなく気軽に投資として購入された方が多くいます。確りと現状を認識し、対策を立て、早く実行すべきです。

2戸について詳しい立地、環境、面積、配置、設備、賃貸契約の内容、ローン契約の内容等によって予測も対策も違ってきます。ですから、ここでは具体的にこうすべきとは言えません。

全般的な傾向を述べさせていただきます。

d-zyuhann様は、多分お求めになった2戸とも殆んど自己資金が無く、フルローンで契約され、リーマンショック前の最も高い時期の価額でしょう。現在は約20％以上下落しています。賃料相場も年々低下し当時と比べ約15％程度ダウンしています。

毎年春は、賃貸需要の活発な時期ですが、今年も賃料下落は止まらず、空室が目立っています。場所にもよりますが、d-zyuhann様の東京東部地域は賃料下落の激しさが目立ちます。

d-zyuhann様の現在の所有資産は多額の含み損を抱えておられる状況です。将来劇的な経済好転があれば別ですが、更なる下落は続きます。東京への人口流入も直近は鈍っています。ワンルームマンションが将来盛り返す事は無いでしょう。

d-zyuhann様は、未だ若く相当の預金もあり、高年収を得ておられるので、今後の人生設計を建てる上で、現状だけクリアーすればよいのか（月ー5万円）、中長期的になるべく運用していくのか、住宅取得や家庭の経済見通しなどが検討課題の前提です。これにより方策は変わってくるでしょう。

結果として言えることは、現状放置はまさに「地獄への特急列車」です。現状を調査し対策を立て実行される事をお勧めいたします。

個別には、－－－ http://www.iriscon.co.jp

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、詳しくは物件の所在やその概要がわからないと何とも言えません。

マンション投資に関しては、本来難しいものです。
現状、サラリーマンであれば安定した収入があるので、ローンも通り易く販売側は利回りが過少でも売りやすいのです。
今後、収入がダウンしたり、ローン金利の上昇、家賃が下落、空室率が上がれば概ね想像はつくかと思います。

そうなると、マンション自体も売却できなくなり、そのローン返済を維持しようと思えば、持ち家すら持てない状況になりかねません。

こうしたことを踏まえて、今後をどうされるかご検討されてはと思います。

詳しいご相談等が必要でしたら、個別にお問い合わせください。

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★投資マンションをローンで購入してはいけない？？
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以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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不動産投資アドバイザーの中村と申します。

今後の方針としては
1．2戸とも売却し、預貯金で売却損を埋める。
2．将来月々のキャシュロスが増えることを前提で持ち続ける。
のどちらかだと思います。

結論を出すうえで前提として考えなければならないのは
1．売却するとすれば相当の売却損が出る。
2.今後も賃料の下落は続き、空室期間も長くなる。
3.金利は上昇に転じる可能性がある。
4．将来にわたって不動産価格は下落していく。
ということです。

1については、預貯金の半分以上を使うことになると思われます。
（実際に査定してみないとはっきりしたことは申し上げられませんが…。）

預貯金があるので
現状では多少の空室期間やキャピタルロスには耐えられると思いますが、
長期にわたるとボディブローのように効いてきます。
将来、先ほど前提として挙げた2.3.4が好転すると思えば、
持ち続けるという選択もあると思いますが
残念ながらほとんどその可能性はないと思います。

よって、結論としては
「2戸とも売却し預貯金を使って残債を消す。」
という方法をとるのが一番良いと思います。

弊社にご相談に来られるお客様の中には残債を消すだけの資力がなく、
退去（リフォーム代等の出費）、空室と賃料の下落におびえながら、
なすすべもないという方もいらっしゃいます。

幸いにも、d-zyuhann様の場合は残債を消すだけの預貯金があるので、
それを活用し投資活動を一旦リセットされたほうが良いと思います。

おそらく決断を先延ばしにすればするほど傷口は大きくなります。

任意売却推進センターライビックス住販の木原洋一と申します。
よろしくお願いします。

２戸とも売却することをお勧めします。いきなり厳しい話で申しわけありません。
理由としては不動産投資は事業であり、ビジネスです。
つまり、d-zyuhann様は会社員ということですので、よくおわかりだと思います。
d-zyuhann様の会社では、不採算部門や赤字の事業は撤退するのではないでしょうか。

不動産投資の世界はプロだらけです。
会社組織で不動産賃貸業を経営している企業は沢山あります。
自分たちの入居者獲得にしのぎを削っているのです。
どうでしょう、朝から晩まで不動産投資を本業としているプロの投資家に、
アマチュアが勝てるでしょうか。

月々5万円の持出しで年間60万円のマイナスと管理費、修繕積立金、固定資産税、等で30万円。
還付が毎年12万円。ということは60万円＋30万円−12万円＝78万円ですね。
毎年78万円のキャッシュが失われているわけです。

また今の日本では、現在の家賃価格を将来にわたって維持することは難しと思われます。
一番の理由は人口の減少と地下の下落です。現在の賃貸市場の状況は、一度賃借人が退去すると
次の募集は賃料をいくらか下げなければ中々うまらなくなります。
建物は1年毎に古くなっていき、その間も新築の新しい競合物件が出てくるからです。

そしてなにより、賃借人が退去してしまったら、次の賃借人が見つかるまで、
ローンの返済分を丸々持ち出ししなくてはなりません。
2戸が重なるようだと相当な出費となります。その他、賃借人による事件・事故・家賃の不払い
など所有者としての責任に常にさらされているのです。

わたしへの相談で多いのが、逆ザヤのまま定年を迎えて、それでもローンが完済していない
個人投資家と呼ばれていれる方たちです。
購入当時は定年後は家賃収入で悠々自適のハズだったのです。

d-zyuhann様は現在35才でローンの残存期間が32年ですから、繰上返済をしなかったとしたら
完済時は67才ですね。その時の日本がどうなっているかは分かりませんが、
何もあと30年も持出を続けることはないように思います。