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投資用ワンルームマンションの今後について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/04/28 00:34

神奈川県在住の35歳男性です。平成19年に東京都墨田区に2件の新築ワンルームマンションを購入致しました。
不動産投資は知識もなく、「節税、年金対策にもなり、絶対損はしません」という営業担当者の営業トークに載せられ購入してしまいました。
購入した会社が倒産し、無駄に金を払ったり、すでに購入時より家賃が下がり孫子化しておりません(月5万のマイナスです)。
正直なところ今後の見通しが良くわかっておらず、今回の不況を機会にローンの額や期間を改めて見直してから気が重くなり、不安を覚えております。
気を取り直してこれからの不動産投資の運用方針を立てたいと思っているのですが、今後、物件の売却や繰り上げ返済をした方が良いのか、もしするとしたら、いつ頃が良いのかがわからず、こちらで相談させて頂きました。

当方は35歳会社員で、既婚、年収800万円、預貯金1800万円程度、持ち家無しです。
所有物件は以下の2件です

A. 平成19年購入、購入時 2660万円。現在、築5 年、 92000円にて賃貸中。
35年ローン(残30年)変動金利2.8%、返済 98,952円/月、残債 2430万円。

B. 平成19年購入、購入時 2200万円。現在、築5 年、90000円にて賃貸中。
35年ローン(残32年)固定金利4.39%、返済 102,830円/月、残債 2064万円。


他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、等で30万円/年の支払い(2件分)があります。還付金は、毎年12万円程受領しております。

以上の条件で、今後の運用方針についてアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。

d-zyuhannさん ( 神奈川県 / 男性 / 35歳 )

回答:5件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

5 good

中長期的なキャシュ予測を立て早めの決断を

2012/04/28 03:22 詳細リンク

不動産投資アドバイザーをしている野口です。

d-zyuhann様のようなセールストークに乗せられ、他の人に相談することなく気軽に投資として購入された方が多くいます。確りと現状を認識し、対策を立て、早く実行すべきです。

2戸について詳しい立地、環境、面積、配置、設備、賃貸契約の内容、ローン契約の内容等によって予測も対策も違ってきます。ですから、ここでは具体的にこうすべきとは言えません。

全般的な傾向を述べさせていただきます。

d-zyuhann様は、多分お求めになった2戸とも殆んど自己資金が無く、フルローンで契約され、リーマンショック前の最も高い時期の価額でしょう。現在は約20%以上下落しています。賃料相場も年々低下し当時と比べ約15%程度ダウンしています。

毎年春は、賃貸需要の活発な時期ですが、今年も賃料下落は止まらず、空室が目立っています。場所にもよりますが、d-zyuhann様の東京東部地域は賃料下落の激しさが目立ちます。

d-zyuhann様の現在の所有資産は多額の含み損を抱えておられる状況です。将来劇的な経済好転があれば別ですが、更なる下落は続きます。東京への人口流入も直近は鈍っています。ワンルームマンションが将来盛り返す事は無いでしょう。

d-zyuhann様は、未だ若く相当の預金もあり、高年収を得ておられるので、今後の人生設計を建てる上で、現状だけクリアーすればよいのか(月ー5万円)、中長期的になるべく運用していくのか、住宅取得や家庭の経済見通しなどが検討課題の前提です。これにより方策は変わってくるでしょう。

結果として言えることは、現状放置はまさに「地獄への特急列車」です。現状を調査し対策を立て実行される事をお勧めいたします。

個別には、--- http://www.iriscon.co.jp

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寺岡 孝
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1 good

投資用ワンルームマンション

2012/04/28 11:55 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、詳しくは物件の所在やその概要がわからないと何とも言えません。

マンション投資に関しては、本来難しいものです。
現状、サラリーマンであれば安定した収入があるので、ローンも通り易く販売側は利回りが過少でも売りやすいのです。
今後、収入がダウンしたり、ローン金利の上昇、家賃が下落、空室率が上がれば概ね想像はつくかと思います。

そうなると、マンション自体も売却できなくなり、そのローン返済を維持しようと思えば、持ち家すら持てない状況になりかねません。

こうしたことを踏まえて、今後をどうされるかご検討されてはと思います。

詳しいご相談等が必要でしたら、個別にお問い合わせください。

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評価・お礼

d-zyuhannさん

2012/04/30 00:02

ご回答いただきありがとうございます。
かなりひどい状況ですので、すぐにでも改善したいと思います。
私が考えているのは、貯金を使って、金利の高いほうのマンションの残積を払ってしまおうと考えております。が、2台ともに売却をしてしまった方がよろしいのでしょうか?場所は、墨田区立川の駅から徒歩6分ほどの場所なのですが。

寺岡 孝

2012/04/30 00:37

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

何らかの対処をするには物件の調査や確認、賃貸借契約の内容など、トータルの物件状況を確認する必要があります。
今すぐ売った方がいいのか、残債を完済した方がいいのかなどの判断はその後に行うことにはなります。

そういった観点から、専門家の方に具体的な相談をされることをお勧めいたします。


以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。


アネシスプランニング(株)
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メール:info@anesisplan.co.jp

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寺岡 孝
寺岡 孝
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中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

2 good

売却をお勧めします。

2012/04/28 11:26 詳細リンク
(5.0)

不動産投資アドバイザーの中村と申します。

今後の方針としては
1.2戸とも売却し、預貯金で売却損を埋める。
2.将来月々のキャシュロスが増えることを前提で持ち続ける。
のどちらかだと思います。

結論を出すうえで前提として考えなければならないのは
1.売却するとすれば相当の売却損が出る。
2.今後も賃料の下落は続き、空室期間も長くなる。
3.金利は上昇に転じる可能性がある。
4.将来にわたって不動産価格は下落していく。
ということです。

1については、預貯金の半分以上を使うことになると思われます。
(実際に査定してみないとはっきりしたことは申し上げられませんが…。)

預貯金があるので
現状では多少の空室期間やキャピタルロスには耐えられると思いますが、
長期にわたるとボディブローのように効いてきます。
将来、先ほど前提として挙げた2.3.4が好転すると思えば、
持ち続けるという選択もあると思いますが
残念ながらほとんどその可能性はないと思います。

よって、結論としては
「2戸とも売却し預貯金を使って残債を消す。」
という方法をとるのが一番良いと思います。

弊社にご相談に来られるお客様の中には残債を消すだけの資力がなく、
退去(リフォーム代等の出費)、空室と賃料の下落におびえながら、
なすすべもないという方もいらっしゃいます。

幸いにも、d-zyuhann様の場合は残債を消すだけの預貯金があるので、
それを活用し投資活動を一旦リセットされたほうが良いと思います。

おそらく決断を先延ばしにすればするほど傷口は大きくなります。

補足

築浅とはいえ墨田区を始め城東・城北の物件はそう簡単には売れません。
(もちろん売却価格にもよりますが…。)
もともと不動産は流動性の低い投資商品ですから、
それを考えて売却戦略を考えられた方が良いと思います。

不動産投資アドバイザー
売却
不動産価格
決断

評価・お礼

d-zyuhannさん

2012/04/30 00:01

ご回答いただきありがとうございます。
かなりひどい状況ですので、すぐにでも改善したいと思います。
私が考えているのは、貯金を使って、金利の高いほうのマンションの残積を払ってしまおうと考えております。が、2台ともに売却をしてしまった方がよろしいのでしょうか?場所は、墨田区立川の駅から徒歩6分ほどの場所なのですが。

中村 嘉宏

中村 嘉宏

2012/04/30 10:39

ご返答ありがとうございます。

前回の回答同様、あくまで2戸とも売却をお勧めいたします。
投資はビジネスですから、判断基準は「損得」でお決めになった方が良いと思います。

仮に2戸とも10年間持ち続け、10年後に売却したとして
現在の周辺の築15年ほどの売却例から考え
AもBも1100~1200万円での売却になるでしょう。
(以下、経済状況等すべての前提が現在と同じと考えます。)
その時の残債が
A.1800万円、B.1650万円
今後10年間の総キャッシュアウトは
80万円/年×10年+12万円/年×10年+80万円=1000万円
※すでに現状では8万5千円程度でしか貸せないので
賃料は2戸で年間12万円のマイナス追加。
退去での空室期間や現状回復費、
設備機器の故障修理・交換費用として80万円を想定。
(現状から考えれば、賃料の下落、修繕積立金のアップ、
固定資産税のアップなど、
もっとキャッシュロスは増える可能性があります。
ここが怖いところです。)

仮にどちらも1200万円で売れたとして
残債を消すための持ち出しは2戸で1050万円、
10年間のキャッシュアウトを加えると約2050万円の
の持ち出しになります。


現在売却したとして
AもBも1500万円~1600万円くらいでしょうか。
(しっかり査定しないとわかりませんが・・)
仮にAもBも1500万円で売却したとして
残債を消すために2戸で1500万円ほどの持ち出しが必要となります。
仲介手数料や繰り上げ返済手数料(これも調べなければわかりませんが)を
加えれば1600-1700万円の資金が必要でしょう。

これで手持ち資金のほとんどが吹っ飛びますが、
今後10年間持ち続けたことを考えて貯金すれば
1000万円が貯まるわけですから、残った手持ち資金と合算して
10年後には1100万円残ります。

持ち続ければ、手持ち資金を使っても10年後には
▲200万円。
今売却すれば、10年後には1100万円までキャッシュが
回復するとすれば
どちらを選択すればよいか自明の理だと思います。

私が売却をお勧めした根拠はここにあります。

ビジネスでは、「ヤバい」と思ったときにいち早く撤退すれば
傷口は浅くて済みます。
d-zyuhann様の例は、その典型的な例だと思います。

(あくまでざっくりとしたシュミュレーションで申し訳ございません。)

木原 洋一

木原 洋一
不動産コンサルタント

- good

2戸とも売却することをお勧めします。

2012/04/29 06:47 詳細リンク

任意売却推進センターライビックス住販の木原洋一と申します。
よろしくお願いします。

2戸とも売却することをお勧めします。いきなり厳しい話で申しわけありません。
理由としては不動産投資は事業であり、ビジネスです。
つまり、d-zyuhann様は会社員ということですので、よくおわかりだと思います。
d-zyuhann様の会社では、不採算部門や赤字の事業は撤退するのではないでしょうか。

不動産投資の世界はプロだらけです。
会社組織で不動産賃貸業を経営している企業は沢山あります。
自分たちの入居者獲得にしのぎを削っているのです。
どうでしょう、朝から晩まで不動産投資を本業としているプロの投資家に、
アマチュアが勝てるでしょうか。

月々5万円の持出しで年間60万円のマイナスと管理費、修繕積立金、固定資産税、等で30万円。
還付が毎年12万円。ということは60万円+30万円−12万円=78万円ですね。
毎年78万円のキャッシュが失われているわけです。

また今の日本では、現在の家賃価格を将来にわたって維持することは難しと思われます。
一番の理由は人口の減少と地下の下落です。現在の賃貸市場の状況は、一度賃借人が退去すると
次の募集は賃料をいくらか下げなければ中々うまらなくなります。
建物は1年毎に古くなっていき、その間も新築の新しい競合物件が出てくるからです。

そしてなにより、賃借人が退去してしまったら、次の賃借人が見つかるまで、
ローンの返済分を丸々持ち出ししなくてはなりません。
2戸が重なるようだと相当な出費となります。その他、賃借人による事件・事故・家賃の不払い
など所有者としての責任に常にさらされているのです。

わたしへの相談で多いのが、逆ザヤのまま定年を迎えて、それでもローンが完済していない
個人投資家と呼ばれていれる方たちです。
購入当時は定年後は家賃収入で悠々自適のハズだったのです。

d-zyuhann様は現在35才でローンの残存期間が32年ですから、繰上返済をしなかったとしたら
完済時は67才ですね。その時の日本がどうなっているかは分かりませんが、
何もあと30年も持出を続けることはないように思います。

補足

最後にわたしは個人投資家による不動産投資を否定しているわけではありません。
将来の日本の年金問題のことを考えると、むしろ積極的に行うべきと考えます。

通常、新築のワンルームマンションは、購入時より逆ざやになるような価格設定でなければ
分譲業者は儲からないようになっています。
ということは、その投資事業ははじめから失敗してることになります。
投資ならばキャッシュを失っていくのではなく、産み出していくものでなければなりません。

ではどのような不動産投資を行えばよいのでしょうか?
投資利回りが15%から20%以上になるような中古市場が狙い目です。
例えば利回り20%なら5年で投資金は回収できてしまいます。
6年目からは家賃収入は丸々残ることになります。
これなら、多少の家賃の下落や空室期間があっても耐えられるでしょう。

「そんな高利回り物件なんて、プロしか入手できなでしょ・・・」と言われそうですが、
そう思うのなら不動産投資は、はじめから諦めることです。
何も自ら問題を抱え込むことはありません。

わたしに相談に来る方は上述のように、逆ザヤ状態を解消するため止む無く任意売却により、
手放す方がほとんどです。
この任意売却による売却は、債権者も抵当権額を下回った売買を認めてくれるので
投資利回り20%位の処分物件にもめぐり合うことが出来るのです。

d-zyuhann様は、一度、2戸とも売却して、リセットしてから出直されることをお勧めします。


<不動産投資のコラム>はこちらから

★事業用・投資用不動産の購入について・・・
http://profile.allabout.co.jp/w/c-73273/

★不動産投資失敗は早いうちに撤退を
http://profile.allabout.co.jp/w/c-72685/

★逆ザヤになっている事業用アパート・マンションの任意売却
http://profile.allabout.co.jp/w/c-72462/

★競売市場に参入する個人投資家たち
http://profile.allabout.co.jp/w/c-70415/

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