初めて収益物件

不動産投資アドバイザーの野口です。

hiro48様が不動産投資（マンション経営）をしようと思われたきっかけや目的が知りたいですね。

結論から申し上げますと 私からは、慎重に検討され、不動産業者の言うセールストークを鵜呑みにせず、必ず公平な観点より専門家のセカンドオピニオンをお求めになる事をお勧めします。

ご質問に対して、一般的な事項を述べます。

投資に、東京か大阪かの問題は、確かに両都市とも大都会ですが、過去は東京２３区への人口流入は僅かに増えていましたが、今後４年後からは減少に転じて、高齢化が他にないスピードで進行することが予想されています。
詳しくは、―――www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

又は、―― www.tokyo-23city.or.jp/research/kondankai/document/5jiti_7a.pdf

Familytypeか１Roomtypeかの問題ですが、投資効率としては１Roomが上回るでしょう。専有面積は、その立地によって投資に最適かが決まるでしょう。単身者（高齢単身者を含め）が増加することは必死です。
大阪も、東京も空室が増えています。地方はより空室が顕著です。

賃料は、これを反映して賃料は年々低下しています。（全国的です）

サブリースは、健全・安心とは限りません。サブリースの手数料は７～１５％、期間２～３年です。得るべき収益がリース会社に吸い取れれる。
空室保証が長引くのを敬遠するため、改訂時に賃料が下限に勝ちです。保証会社の倒産も無いとは限りません。

これらの賃料リスク、価額の低下評価リスク等は、池袋、西中野島などの地域だけでは、判断できません。詳細な、立地や、階数、方位、設備等によって異なります。

専門家の意見を聞き、大きな投資ですから少しの費用を惜しまず、しっかりした出口戦略を立てられるようお勧め致します。

初めての不動産投資であるならば、まずは東京は避けるべきでしょう。大阪在住であれば、初めての案件は間違いなく近場の案件で対応すべきです。


また、新築のワンルームマンションは再三、私は注意を喚起しているのですが一般的にはどんな物件も相当割高です。


大阪のワンルームかファミリーかに関しては利回り等が不明なので判断しずらい所ですが、ワンルームとファミリーマンションの違いを幾つか挙げます。


１．ワンルームマンションは2年程度でテナントが入れ替わります。一方、ファミリーは4年程度でテナントが入れ替わります。


２．売却に際してはワンルームマンションはテナントが付いた状態で売却した方が良く、ファミリーは空室の方が良いです。


３．修繕に関しては頻度はワンルームの方が多いですが、ファミリーの方が設備が充実している分修繕の一度のコストは高目になりがちです。


４．ワンルームの方が空室期間が短いですが、ファミリーの方が空室期間が一般的には長くなりがちかと思います。


以上が大体の傾向になります。

株式会社イー・エム・ピーの中村と申します。

弊社は首都圏での不動産投資アドバイザー業務を行っている会社であり
大阪の事情には詳しくないので、東京でのマンション投資に限って
回答申し上げます。

不動産投資は人口の増えている場所・エリアで行うのが鉄則であり、
東京エリアの総人口、総世帯数は増えているので
そういった意味では投資エリアとしては悪くないと言えます。

ただし、その東京でも経済状況の悪化から
数年前より地方からの人口流入は減少しており
特に昨年の震災以降は流入数は以前と比べても減っています。
一方、アパートやマンションの建設は相変わらず多く、
需給バランスの観点から供給は過剰ぎみです。

上記理由から、全体的に見れば空室率は以前にもまして高くなっており、
家賃も激しく下落しています。
人気のエリアと言われているところでもその傾向はあるので、
東京でワンルームに投資をする場合は、
将来的にも競争力を維持できる立地・物件を厳選する必要があります。
一概に「このエリア、この駅周辺なら大丈夫」とは言えなくなっています。

ワンルームとファミリータイプの違いでいえば、
坪単価賃料はワンルームのほうが高いため投資効率は良いといえます。
ただ、売却するときにはファミリータイプの方がキャピタルロスが少ない場合が多く、
オーナーチェンジで買ったファミリータイプを
空室になった段階でリフォームして売却するという方法をとれば、
キャピタルゲインを得ることも可能です。
その場合でも、キャピタルを狙える物件を厳選する必要があるので
実際に投資を行う場合は
賃貸、売買のマーケットと将来予測に長けた専門家に相談された方が良いと思います。

大阪の独立系FP会社です。

東京と大阪で悩まれてるようですが
“先ず大阪から始めてみたい”とのお気持ちを優先のようですね。
大阪も日本有数の都市圏ですし最近さまざまな都市開発も見受けられます
現在、色々な意味で脚光を集めるエリアなのは間違いありません

何にも増してhiro48様の最大の強みは
“ローンではなくキャッシュで購入できる”こと
利息が発生しない分、投資の損益分岐点が最速で訪れるのですから
（家賃収入と物件価値と）あとは入居者を確保できるかの問題ですが
文面からですとワンルーム、ファミリーとも
スタート時の条件としては恵まれた環境にあるように思われます！？
但し、今の入居者が去ってしまった時のことを考えると
補い易さという点で幾分かワンルームに歩があるように考えます！？
最初の投資という点でも廉価で済みベターな気も致します。

あとは信頼できる業者かどうかも重要です。長期間にわたり家賃が
入らないと投資の意味がないですから。

大阪は私も投資物件所有しており、多数の業者も知っていますから
お気軽にご相談下さい。 info@fp-con.co.jp