初めて収益物件 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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初めて収益物件

マネー 不動産投資・物件管理 2012/03/13 00:36

初めて収益物件を購入予定です。
まず問題は大阪か東京のワンルームもしくは
大阪市内のファミリータイプで迷っています。
それぞれのデメリットを教えてください。
不動産屋は自分の物件のメリットの主張が多くて迷っています。

東京の主張は大きな下落が無く将来も人口が減らない。
池袋は空室リスクが少ない。
35年サブリースで安心。
新築で20平米
池袋駅徒歩9分


大阪ワンルームの主張
御堂筋線西中島南方徒歩6分で場所が良いので空室リスクが少ない
現在法人入居中で当面安心。
サブリースに変更可
築7年18.9平米
大阪ファミリーの主張
御堂筋線の人気エリア
中古でこれ以上の下落は考えにくい
売却時にローンが使えるので売却しやすい。
現在の入居者に売却出来る可能性がある。
ワンルームで20平米は小さすぎる。今後は25平米が主流になる。

購入は現金です。
大阪在住です。
アドバイスや注意事項等お願いします。
不動産屋以外のアドバイスをお願いできる大阪の不動産に詳しい先生がいれば相談したいです。

hiro48さん ( 大阪府 / 男性 / 38歳 )

回答:4件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

慎重に検討され、専門家の意見を求めましょう。

2012/03/13 13:05 詳細リンク
(5.0)

不動産投資アドバイザーの野口です。

hiro48様が不動産投資(マンション経営)をしようと思われたきっかけや目的が知りたいですね。

結論から申し上げますと 私からは、慎重に検討され、不動産業者の言うセールストークを鵜呑みにせず、必ず公平な観点より専門家のセカンドオピニオンをお求めになる事をお勧めします。

ご質問に対して、一般的な事項を述べます。

投資に、東京か大阪かの問題は、確かに両都市とも大都会ですが、過去は東京23区への人口流入は僅かに増えていましたが、今後4年後からは減少に転じて、高齢化が他にないスピードで進行することが予想されています。
詳しくは、―――www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

又は、―― www.tokyo-23city.or.jp/research/kondankai/document/5jiti_7a.pdf

Familytypeか1Roomtypeかの問題ですが、投資効率としては1Roomが上回るでしょう。専有面積は、その立地によって投資に最適かが決まるでしょう。単身者(高齢単身者を含め)が増加することは必死です。
大阪も、東京も空室が増えています。地方はより空室が顕著です。

賃料は、これを反映して賃料は年々低下しています。(全国的です)

サブリースは、健全・安心とは限りません。サブリースの手数料は7~15%、期間2~3年です。得るべき収益がリース会社に吸い取れれる。
空室保証が長引くのを敬遠するため、改訂時に賃料が下限に勝ちです。保証会社の倒産も無いとは限りません。

これらの賃料リスク、価額の低下評価リスク等は、池袋、西中野島などの地域だけでは、判断できません。詳細な、立地や、階数、方位、設備等によって異なります。

専門家の意見を聞き、大きな投資ですから少しの費用を惜しまず、しっかりした出口戦略を立てられるようお勧め致します。

不動産
マンション経営
投資

評価・お礼

hiro48さん

2012/03/13 23:07

的確な回答ありがとうございました。
基本は大阪から始めたいと思います。
ワンルームとファミリータイプ1つずつから初めて様子見ながら
外部のアドバイスもうけながら増やしていこうと思います。
きっかけは交通事故で重傷を負い退職がきっかけでです。
目的は不動産投資で毎月の生活費の捻出が目的ですね。
将来的には子供にも残したいので。
ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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まずは近場の不動産投資で

2012/03/13 16:59 詳細リンク
(4.0)

初めての不動産投資であるならば、まずは東京は避けるべきでしょう。大阪在住であれば、初めての案件は間違いなく近場の案件で対応すべきです。


また、新築のワンルームマンションは再三、私は注意を喚起しているのですが一般的にはどんな物件も相当割高です。


大阪のワンルームかファミリーかに関しては利回り等が不明なので判断しずらい所ですが、ワンルームとファミリーマンションの違いを幾つか挙げます。


1.ワンルームマンションは2年程度でテナントが入れ替わります。一方、ファミリーは4年程度でテナントが入れ替わります。


2.売却に際してはワンルームマンションはテナントが付いた状態で売却した方が良く、ファミリーは空室の方が良いです。


3.修繕に関しては頻度はワンルームの方が多いですが、ファミリーの方が設備が充実している分修繕の一度のコストは高目になりがちです。


4.ワンルームの方が空室期間が短いですが、ファミリーの方が空室期間が一般的には長くなりがちかと思います。


以上が大体の傾向になります。

大阪
東京
テナント
不動産投資
マンション

評価・お礼

hiro48さん

2012/03/13 23:09

的確な回答ありがとうございました。
基本は大阪から始めたいと思います。
中古ワンルームと中古ファミリータイプ1つずつから初めて様子見ながら
外部のアドバイスもうけながら増やしていこうと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

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収益物件について

2012/03/15 13:35 詳細リンク
(5.0)

大阪の独立系FP会社です。

東京と大阪で悩まれてるようですが
“先ず大阪から始めてみたい”とのお気持ちを優先のようですね。
大阪も日本有数の都市圏ですし最近さまざまな都市開発も見受けられます
現在、色々な意味で脚光を集めるエリアなのは間違いありません

何にも増してhiro48様の最大の強みは
“ローンではなくキャッシュで購入できる”こと
利息が発生しない分、投資の損益分岐点が最速で訪れるのですから
(家賃収入と物件価値と)あとは入居者を確保できるかの問題ですが
文面からですとワンルーム、ファミリーとも
スタート時の条件としては恵まれた環境にあるように思われます!?
但し、今の入居者が去ってしまった時のことを考えると
補い易さという点で幾分かワンルームに歩があるように考えます!?
最初の投資という点でも廉価で済みベターな気も致します。

あとは信頼できる業者かどうかも重要です。長期間にわたり家賃が
入らないと投資の意味がないですから。

大阪は私も投資物件所有しており、多数の業者も知っていますから
お気軽にご相談下さい。 info@fp-con.co.jp

評価・お礼

hiro48さん

2012/03/15 18:04

回答ありがとうございます。
本日決断しました。
大阪ワンルームです。
今日か明日ぐらいに直接ご連絡させて頂きます。
よろしくおねがいします。

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
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中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

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東京における不動産投資について

2012/03/13 17:03 詳細リンク
(4.0)

株式会社イー・エム・ピーの中村と申します。

弊社は首都圏での不動産投資アドバイザー業務を行っている会社であり
大阪の事情には詳しくないので、東京でのマンション投資に限って
回答申し上げます。

不動産投資は人口の増えている場所・エリアで行うのが鉄則であり、
東京エリアの総人口、総世帯数は増えているので
そういった意味では投資エリアとしては悪くないと言えます。

ただし、その東京でも経済状況の悪化から
数年前より地方からの人口流入は減少しており
特に昨年の震災以降は流入数は以前と比べても減っています。
一方、アパートやマンションの建設は相変わらず多く、
需給バランスの観点から供給は過剰ぎみです。

上記理由から、全体的に見れば空室率は以前にもまして高くなっており、
家賃も激しく下落しています。
人気のエリアと言われているところでもその傾向はあるので、
東京でワンルームに投資をする場合は、
将来的にも競争力を維持できる立地・物件を厳選する必要があります。
一概に「このエリア、この駅周辺なら大丈夫」とは言えなくなっています。

ワンルームとファミリータイプの違いでいえば、
坪単価賃料はワンルームのほうが高いため投資効率は良いといえます。
ただ、売却するときにはファミリータイプの方がキャピタルロスが少ない場合が多く、
オーナーチェンジで買ったファミリータイプを
空室になった段階でリフォームして売却するという方法をとれば、
キャピタルゲインを得ることも可能です。
その場合でも、キャピタルを狙える物件を厳選する必要があるので
実際に投資を行う場合は
賃貸、売買のマーケットと将来予測に長けた専門家に相談された方が良いと思います。

補足

紹介を受けていらっしゃる「池袋」については、
ワンルームの空室は多い場所です。
15平米前後の築20年前後の物件は
賃貸マーケットにおいて供給過剰で賃料も下落しており
現在の経済状況が続けばこの傾向に変化はないと思われます。

ただし、新築のマンション供給はここ数年減っているので
築年数が浅くグレードの高い物件の場合は
賃料、競争力ともに維持される可能性があります。

しかし、エリアとしては入居者の質の観点から
弊社ではあまり積極的にお勧めしている地域ではありません。

東京
不動産投資アドバイザー
不動産
不動産投資
マンション経営

評価・お礼

hiro48さん

2012/03/13 23:11

的確な回答ありがとうございました。
基本は大阪から始めたいと思います。
ワンルームとファミリータイプ1つずつから初めて様子見ながら
外部のアドバイスもうけながら増やしていこうと思います。

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