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中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

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東京における不動産投資について

2012/03/13 17:03
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4.0
)

株式会社イー・エム・ピーの中村と申します。

弊社は首都圏での不動産投資アドバイザー業務を行っている会社であり
大阪の事情には詳しくないので、東京でのマンション投資に限って
回答申し上げます。

不動産投資は人口の増えている場所・エリアで行うのが鉄則であり、
東京エリアの総人口、総世帯数は増えているので
そういった意味では投資エリアとしては悪くないと言えます。

ただし、その東京でも経済状況の悪化から
数年前より地方からの人口流入は減少しており
特に昨年の震災以降は流入数は以前と比べても減っています。
一方、アパートやマンションの建設は相変わらず多く、
需給バランスの観点から供給は過剰ぎみです。

上記理由から、全体的に見れば空室率は以前にもまして高くなっており、
家賃も激しく下落しています。
人気のエリアと言われているところでもその傾向はあるので、
東京でワンルームに投資をする場合は、
将来的にも競争力を維持できる立地・物件を厳選する必要があります。
一概に「このエリア、この駅周辺なら大丈夫」とは言えなくなっています。

ワンルームとファミリータイプの違いでいえば、
坪単価賃料はワンルームのほうが高いため投資効率は良いといえます。
ただ、売却するときにはファミリータイプの方がキャピタルロスが少ない場合が多く、
オーナーチェンジで買ったファミリータイプを
空室になった段階でリフォームして売却するという方法をとれば、
キャピタルゲインを得ることも可能です。
その場合でも、キャピタルを狙える物件を厳選する必要があるので
実際に投資を行う場合は
賃貸、売買のマーケットと将来予測に長けた専門家に相談された方が良いと思います。

補足

紹介を受けていらっしゃる「池袋」については、
ワンルームの空室は多い場所です。
15平米前後の築20年前後の物件は
賃貸マーケットにおいて供給過剰で賃料も下落しており
現在の経済状況が続けばこの傾向に変化はないと思われます。

ただし、新築のマンション供給はここ数年減っているので
築年数が浅くグレードの高い物件の場合は
賃料、競争力ともに維持される可能性があります。

しかし、エリアとしては入居者の質の観点から
弊社ではあまり積極的にお勧めしている地域ではありません。

東京
不動産投資アドバイザー
不動産
不動産投資
マンション経営

評価・お礼

hiro48 さん

2012/03/13 23:11

的確な回答ありがとうございました。
基本は大阪から始めたいと思います。
ワンルームとファミリータイプ1つずつから初めて様子見ながら
外部のアドバイスもうけながら増やしていこうと思います。

(現在のポイント:6pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

初めて収益物件

マネー 不動産投資・物件管理 2012/03/13 00:36

初めて収益物件を購入予定です。
まず問題は大阪か東京のワンルームもしくは
大阪市内のファミリータイプで迷っています。
それぞれのデメリットを教えてください。
不動産屋は自分の物件のメリットの主張が多く… [続きを読む]

hiro48さん (大阪府/38歳/男性)

このQ&Aの回答

慎重に検討され、専門家の意見を求めましょう。 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2012/03/13 13:05
まずは近場の不動産投資で 向井 啓和(不動産業) 2012/03/13 16:59
収益物件について 岡崎 謙二(ファイナンシャルプランナー) 2012/03/15 13:35

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