新築マンション投資の勧誘に乗せられましたが危険でしょうか。 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

新築マンション投資の勧誘に乗せられましたが危険でしょうか。

マネー 不動産投資・物件管理 2015/10/10 15:24

自宅にとある業者がきてマンション投資の勧誘を受けました。最初は断ったのですが、押し切られて話をお聞きした。よくある「節税、老後の資金繰り」という謳い文句に乗せられてしまい、契約する方向に進んでおります。リスクの説明もして頂き、納得したつもりですが、自分の年収、貯金から2000万円以上のローンを背負うのは、正気沙汰じゃない気がします。やはり断るべきでしょうか。アドバイスをください。

職業 1部上場メーカー
勤続年数 2年半
年齢 27歳
年収 400万円弱程度
貯金 250万円

契約内容(まだ正式に契約はしていないため、シュミレーションベースの情報です)
物件 都心のマンション(駅より5分程度)
金額 2200万円程度
頭金 10万円
月々の支払 [ローン(8万円程度)+維持費(1万円程度)]-家賃収入=1.4万円(20年から35年で完済)
立地 東京都周辺のベッドタウン

リスクに対する保障方法
1空き部屋になり家賃収入が得られない→サブリースがあるため、9割の家賃収入を保障
2火災→鉄筋コンクリートのため全焼なはい・火災保険でまかなう。
3事故物件になる→1次的に業者が買い取る。(入居者を間には挟むことにより、「事故物件の情報開示」の法的義務を消せる)
4家賃の下落→都心であり駅から近いため、リスクは低い
5勧誘業者が倒産する→同様を運営したい同業者がたくさんいるため、引継がれる(本当か?)

メリットとして説明されたのが、所得税・住民税の減税の効果。もうひとつは、定期預金(紙幣)は今後インフレになると資産価値が減るため、マンションなどの物件を購入し、資産価値を手元に残そうというお話でした。
もともと資産の運用は必要だと考えていたため、業者の口車にのってしまった次第です。自分が想定しているリスクはクリアになっていたので、契約する気になっていましたが・・・・・・。冷静になると漠然とした不安が残っております。

tosi0720さん ( 愛知県 / 男性 / 27歳 )

回答:4件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

2 good

リスクが多過ぎる不動産投資と思われます。

2015/10/11 01:14 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタント&FPの野口です。

Tosio720様が断ったにも拘わらず、押し切られたとは相当強引な勧誘です。法令違反すれすれです。
私の所へ多く不動産投資に関するご相談に来られる中でもTosio720様のように契約前と契約後の対処では、全く異なります。
幾つかの点で判らない事項が有り、決定的な事は申せませんが、まだご契約前との事。“多分リスクが多くあり再考された方が良い”と思います。

・都心のマンションとの事ですが、ベットタウン?と言われていますが、通常都心とは、少なくとも山手線内又は都心5区(千代田、新宿、渋谷、中央、港)でしょうか、立地が非常に重要です。
・事故マンションとの事、築年数が不明、事故内容が不明---築年数は非常に重要。
・マンションの専有面積、現賃料等が判りませんが、賃料収入が現状¥76,000程度でしょうか.
マンション経営のリスクは、賃料下落と空室です。

御懸念のリスクについて
・サブリースは、現状90%保証との事、これは現状の家賃がいつまで続くわけでありません。
当然、家賃は経年と共に減価していきます。年間2~3%減価するとお考え下さい。立地・賃料により異なります。10年以上も現状を保証すること自体が異常です。「市場価格に連動する」が常識です。
・分譲会社が倒産して、その債務は引き継がれる事は有りません。(倒産前に吸収される場合は別)
・税金還付について、初年度は多少望めるでしょうが、減価償却も年々少なくなり、失礼ながらTosio720様のように若い人(年収=所得が少ない人)は、リスクキャシュのOUTが大きい。

キャシュフローが重要です。
現状でも、月々1.4万円マイナス、固定資産税等を含めると年間約22万円マイナスと予測。
35年のトータルキャシュフローを作成してみてください。多分、建物の減価予想を勘案すると土地・建物の売却価格予想(1,000万)とそれまでキャシュアウトした累計を比べてみてください。
多分、トータルキャシュフローはマイナスでしょう。当然修繕費なども経年と共に発生します。

インフレになるのはそう簡単に行きません。万一、業者の言うインフレになれば、当然1番に上がるのは金利です。2,200万の借入で8万円のローン支払いとは、金利は2.5%の変動金利でしょう。

失礼ながら、元手(資本)10万円で2,200万円の投資とは、もうこれは「投機」「賭け」です。“人の褌で相撲を取って勝つと思うな”と古人が称した様にお考えを変えられた方が賢明です。

これらは、当初に述べた条件が不明ですので、あくまで私の経験と想像によるものです。
大きく違えばご容赦ください。

不動産投資は、決して全て悪い、失敗するものではありません。もう暫らく自己資金を投入が出来るまで(30%~を目標)になってから、ローン借入を出来る限り少なくなるようになってから、専門家のサポートの元に始められるようお勧めいたします。

マンション経営のリスク
不動産投資

評価・お礼

tosi0720さん

2015/10/12 13:57

早速のご回答ありがとうございます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

新築マンション投資の勧誘に乗せられましたが危険でしょうか。

2015/10/11 11:25 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、正直なところ購入は見送るのが賢明です。
当方では、投資マンションの購入後のご相談を受けますが、年収500万円程度で複数戸の区分マンションを買ってしまい、自己資金の持ち出しが年々増加して対応できないというような相談例があります。

そうなると、数百万単位で損切りしていかないと売却も不可能な事態になります。
損切りもできないとなれば、半永久的に持ち出しをしながらマンションを持つことになり、自宅購入の際には住宅ローンも組めない、最悪は自己破産になりかねません。

不動産投資は決して悪いものではありません。
低金利のローンと手元資金を利用して、うまくお金を運用することができれば何ら問題はありません。
しかしながら、そうしたバランスや賃貸業のメリット、デメリットなど、ある程度の専門知識がないとこの先の難しい局面には対応できません。

特に、フルローンでの購入は大きなリスクがあり、お勧めはできません。

販売側は、ローン返済金と賃料がほぼ同額で購入を勧める場合が多く、この時点での収支計画は賃料下落や金利上昇のリスクは加味されていませんし、固定資産税や管理費、修繕積立金など、すべてを加味して収支計画を出せば赤字であることが明確にわかります。

そのため、サブリース付きだからとか、生保代わりになる、インフレの際には資産目減りしない、30年後には年金代わりになる、など、売る側は、そのメリットしか言いません。

では、購入後のリスクとしてはどんなものがあるのでしょうか?

例えば、ローンの金利が上昇した場合の返済対応、家賃を下げないとサブリースは継続しない、修繕積立金では修理ができないから一時金が欲しい、入居者の入れかえ時のリフォーム費用はかかるなど、その維持にはそれなりの費用がかかるということを知っておく必要があります。

こうした点を踏まえて、購入の是非を検討されてはと思います。

なお、宜しければ、当方の不動産投資に関するコラムをご参考ください。

■投資マンションに関するコラムはこちら
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

■アネシスプランニング(株)
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

投資マンション
マンション経営
不動産投資

評価・お礼

tosi0720さん

2015/10/12 13:58

早速のご回答ありがとうございました。

寺岡 孝

2015/10/13 10:30

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

今後のご参考になれば幸いです。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします

生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での25年の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートしてまいります。

寺岡 孝が提供する商品・サービス

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

対面相談

新築、中古マンションの売買契約に関する個別相談

新築、中古マンションの契約などのお悩みを個別に解決します!

大間 武 専門家

大間 武
ファイナンシャルプランナー

- good

ご自身の今後のライフプランという視点から再考しましょう

2015/10/11 13:45 詳細リンク
(3.0)

tosi0720さん、ご質問いただきありがとうございます。
ファイナンシャルプランナーの大間武です。

ご質問いただいた「マンション投資」についてですが
tosi0720さんの
今後のライフプラン、ライフイベントという点からも
再考すべきと考えます。

tosi0720さんが今後どのように生活をしていきたいのか?
(生活する予定なのか)
現在の仕事に就かれてから2年半経過していますが、
今後のキャリアプランをどのように考えていらっしゃるのか?など

tosi0720さんの基本的な柱となる今後の生活スタイルが重要です。

投資、運用は今回の「マンション投資」も含め様々あります。

投資や運用を考える時には
単に「儲かる」という視点だけで判断せず、

まずは今の生活、今後の生活(ライフプラン)において
その投資、運用方法が必要なのかどうかという視点からも考え、
最終的な判断を行ってください。

キャリアプラン
マンション経営
運用
投資
ライフプラン

評価・お礼

tosi0720さん

2015/10/12 13:58

早速のご回答ありがとうございました。

回答専門家

大間 武
大間 武
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社くらしと家計のサポートセンター 代表取締役

お金にも“心”がある。送り出す気持ちで賢く上手な家計管理を

法人、個人の形態を問わず、クライアント(お客様)のパートナーとして共に次のステージを目指し、クライアント(お客様)の質的成長にコミットします。

森 一夫

森 一夫
建築家、ファイナンシャルプランナー

- good

慎重に。私は勧めません。

2015/10/11 00:03 詳細リンク
(3.0)

だいぶ目立たなくなってきましたが、未だに賃貸マンションを使った不動産投資を勧める広告が、未だに見受けられます。それであれば、セールスマンがいてもおかしくないですね。会ったことはありませんが。

見るたびに思うのですが、そんなに儲かるならその会社がマンションを買って運用すれば儲かって、わざわざ他の人に売る必要がないと思いますが。。。

ま、売るのはいいでしょう。
しかし、ローンを組ませてまで投資させようとするそのやり方が、ちょっと気に入りません。

東京に人口が流入し、若い人たちが集まり生活をしていけば、必然的にワンルームマンションの需要は増えるわけですから、ワンルームマンションは長い間収入源になることは間違いありません。しかし、日本はこれから人口減少に向かいますので、いくら東京に人が集まるとは言え、いつまで潤沢な需要があるでしょうか?

また、いくら新築のワンルームマンションでも10年、15年もたてばあちこちに痛みが出てきます。それをお金をかけて補修するのはオーナーである投資家の皆さんです。

そのマンションが常に埋まっていればいいのですが、時として次の入居者が決まるまでに間が空くことが、ままあります。

周辺に新しいマンションが建てば、そちらの方に客をとられてしまうのです。中古マンションが新築マンションにも負けない魅力を持ち続けるために、リノベーションをしなくてはいけない時期がきます。その費用も含めての収支を考えているでしょうか?
20年、30年先まで安定的に入居者がいるとは思えません。

さらにマンションをローンを組んで投資しても、そのローンの返済額とマンションの修繕積立金、ローンの保証料、そして固定資産税がかかってきます。

これらの合計額とマンションの賃料を比べ、年に何パーセントのリターンがあるのでしょうか?

新築のマンションを即金で買えるような資産家であれば問題はないと思いますが、わざわざローンを組んでまで投資するに価するものではないというのは、すぐにおわかりでしょう。

人口減少
東京
賃貸マンション
賃貸
ローン

評価・お礼

tosi0720さん

2015/10/12 13:54

早速のご回答ありがとうございました。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

新築マンション投資のリスクについて tosi0720さん  2015-10-22 23:38 回答4件
新築区分マンションの運用方法について eneloopyさん  2015-11-08 16:50 回答4件
首都圏投資用マンション 3部屋保有 売却・保有の判断2 ハピ88ハピさん  2015-03-07 23:18 回答1件
節税用のマンション、節税効果が薄れたのち 阿波座小町16さん  2016-02-29 02:20 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

不動産投資に関するお悩み個別相談

投資マンションの契約・解約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

投資マンションの売却相談

投資マンションの契約・解約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

不動産投資 個別面談

これから不動産投資を始める方に

山崎 淳一

マウント・ジェイ・パートナーズ株式会社

山崎 淳一

(不動産投資アドバイザー)

メール相談 不動産投資 メール相談
山崎 淳一
(不動産投資アドバイザー)