不動産投資の運用方針(売却や繰り上げ返済の時期) - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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不動産投資の運用方針(売却や繰り上げ返済の時期)

マネー 不動産投資・物件管理 2009/03/15 19:26

都内在住の29歳男性です。平成18年から20年にかけて、大阪府下(環状線の駅近く)に3件の新築ワンルームマンションを購入致しました。
不動産投資にはもともと詳しくなく、「節税、年金対策にもなり、絶対損はしません」という営業担当者の営業トークに載せられ購入してしまいました。
正直なところ今後の見通しが良くわかっておらず、今回の不況を機会にローンの額や期間を改めて見直してから気が重くなり、不安を覚えております。
気を取り直してこれからの不動産投資の運用方針を立てたいと思っているのですが、今後、物件の売却や繰り上げ返済をした方が良いのか、もしするとしたら、いつ頃が良いのかがわからず、こちらで相談させて頂きました。

当方は29歳会社員で、独身、年収900万円、預貯金1000万円程度、持ち家無しです。
所有物件は以下の3件です

A. 平成17年購入、購入時 1500万円。現在、築4 年、 56000円にて賃貸中。
35年ローン(残31年)変動金利3.6%、返済 57000円/月、残債 1410万円。

B. 平成18年購入、購入時 1700万円。現在、築3 年、 61000円にて賃貸中。
35年ローン(残32年)変動金利3.6%、返済 63000円/月、残債 1562万円。

C. 平成19年購入、購入時 1600万円。現在、築2 年、 60000円にて賃貸中。
35年ローン(残33年)変動金利3.4%、返済 63000円/月、残債1500万円。

他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等で55万円/年の支払い(3件分)があります。還付金は、毎年50万円程受領しております。

以上の条件で、今後の運用方針についてアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。

補足

2009/03/15 19:26

尾野様、向井様、高下様

専門家の方々から、すぐに詳しい返信を頂くことができて驚いております。まだ、どの物件も繰り上げ返済を開始するには早いようなので、まずは数年間、変動金利や還付金の動向、入居率などを見た上で今後の収支を把握して、繰り上げ返済を開始したいと思っております。
相談させて頂いて、繰り上げ返済の対象物件や開始の目安が見えてきたので、とても助かりました。どうもありがとうございました。またお世話になることがあるかと思います。その時はどうぞよろしくお願いいたします。

あいふぉんさん ( 東京都 / 男性 / 29歳 )

回答:3件

ワンルームマンション期限前返済

2009/03/16 13:52 詳細リンク

A、B、Cのマンション共に同じ様なタイプのワンルームか1LDKのマンションにお見受けしますがその前提で書かせて頂きます。

まず、ABCのマンションが「どこの会社」によって建てられて、売られて、管理されているかが期限前返済や売却を進める上での重要な要素になります。現在ワンルーム専業のディベロッパーも不動産不況のあおりを受けてかなり厳しい状態になっております。そんな中最も先行きが脆弱に見える物件を先に動かして行くのが常道です。

インターネット等で調べればかなりその会社の状態や将来像が見えてきます。

その後、物件のランク付けをしてください。駅からの距離、駅の力(環状線以外の他の交通手段である阪神か阪急か地下鉄の駅への距離や、主要なオフィス街などへのアクセス(乗り換えが必要か一本で行けるか等))、間取り、日当たり、階、部屋の広さ、そして上で述べたディベロッパーの状態等です。

これによってどれが一番空室になりやすいか、どれが一番家賃が下がりやすいか、どのマンションの管理会社が危ないかおのずと決まります。

その際に最もランクの低いものの融資を先に期限前返済していけば良いと思います。残債が少なくなれば売却が行い易くなります。

現在の残債は年収や預貯金から見るとそれ程多くないので心配しすぎる必要はありませんが、次の展開を考えた場合に残債を軽くしておくのも手ではあります。(某銀行は年収の10倍までの債務を上限と考えていると聞いております。)

現在金利もかなり低くなっていますので金利自体も一棟物等を買うよりも1%以上高く払われていますので減らすメリットはあります。

また、あいふぉん様は東京在住なので次の展開は東京でご自宅か自宅兼投資物件を購入というのが流れ的には良いのでは無いかと思います。その場合の自己資金はある程度確保しながら、一つの物件に絞って年に還付金+100万位のペースで早めに返していくというのは悪くない考えだと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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繰り上げ返済は5年超から

2009/03/15 23:36 詳細リンク

現在、家賃と支払いの差額が年間72,000円で、そのほかの経費とあわせますと、年間は62万円ほどのランニングコストということであれば、所得税の還付と差し引いて年間12万円、月に1万円の負担というのは「現在」のところ許容範囲ではないかと思います。
住民税の軽減分も併せれば、年間としてはプラスになるかもしれません。

しかし、今後もこのような状況が続いていくとは限りません。
家賃の下落、還付金の減少などリスクは当然ございますので、その対策は早めに取るに越したことはないでしょう。

しかし、売却に関しては、ローンの残債を考えると今の時代は特に厳しいと思いますので、どちらかというと繰り上げ返済をご検討されたほうがよろしいかと思います。

ただ、借入先の金融機関にもよりますが、5年以内の繰上げ返済については手数料が高めに設定されている場合が多くあります。
ご確認されてみてください。

一つの案としては、すぐに現在お持ちの物件すべての物件を繰り上げ返済するのではなく、一番古いAの物件が5年を越えた時点で、その物件をベースにして繰り上げ返済をご検討するというのが良いかと思います。

その際も保険としてのメリットもございますので全額というわけではなく、目安としては固定資産・都市計画税くらいは手出し(税金還付で支払い)するとして、他の2物件も含めた管理費・修繕費、家賃との差額(おそらく月額で3万円を切るくらいだと思いますが)が収入になるくらいで良いと思います。

そのためにいくら繰り上げ返済をすればよいのか、また、現状でそれをするなら手数料がいくらなのかは融資を受けている金融機関にご相談されてみてください。


この際に・・・

2009/03/16 15:39 詳細リンク

購入の動機では皆さん意外と軽いノリで大きな買い物をされるのですが、よくよく考えてみると先走ったかなぁと質問されるケースは多いですね。

先のお答えにもある通り今回のケース、決して無理がある不動産投資ではないのですが、今後不動産投資から撤退するとか消極的であるとするなら、人気薄の物件から債務を減らし徐々に売却していくというところが常道だと思われます。

しかしこの際に、購入時の動機付が薄い点をカバーするという意味でも、不動産投資の本格的な勉強をしながら事業として伸ばすのかどうかを考えていくのも一手ではないでしょうか。

それにはまずは分譲メーカーさん関連の管理会社との管理委託を止め、家賃保証制度も止める等で収入増とコスト削減に取り組むことから始め、そして不動産オーナーとしての自覚と責任をもって対処すれば自ずと道は見えてくるのでは、と思います。

いろんな情報はHP、ブログ等netで得れるものです。頑張ってください。


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