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新築区分マンションの運用方法について

マネー 不動産投資・物件管理 2015/11/08 16:50

携帯に勧誘の電話が入り、しつこかったため、営業の方に会ってしまいました。
当然、契約するつもりはなかったのですが、その場の雰囲気で契約してしまいました。

正直、営業の説明通りに運用できるとは思えず契約したことに後悔しております。

契約してしまった以上、少しは得に(損を少なく)運用できるようにしたいため、
今後のアドバイス等ご教授いただけると幸いです。

・不動産投資ローンの審査は通るでしょうか?
(他に借入額なし、遅延歴なし、クレジットカードを20枚近く持っております(総枠ショッピング約900万、キャッシング50万))
(審査が通らない場合、契約を解除できるようなので、伺わせてください)
・ローン事前審査のため、給与明細・源泉徴収票・預金残高のコピーを求められておりますが、
提出して問題ないでしょうか?
・節税と団体生命保険の関係からフルローンで組んだ方がお得といわれましたが、本当でしょうか?
(フルローンで35年だと、1000万近く利息がかかるため少しでも早く返済したいです。)

【属性】
勤務先:東証一部上場企業_勤続2年半
年齢: 28歳
居住地:埼玉県在住(実家両親持ち家)
年収: 税込500万円
貯金額:300万円
株式・投資信託:200万円

■物件
55戸12階建新築区分マンション 1K、約25平米
2016年1月末完成予定

購入価格:約1800万円
初年度諸経費:65万円
家賃収入:約6万円/月

■立地
駅徒歩5分 大阪市中央区
(埼玉在住のため、立地の良さにピンと来ていません)

■ローン
頭金0万円
金利2% 前半(変動35年)
ローン会社未定のため(候補(営業の薦め:西京銀行、オリックス銀行、ジャックス))

■投資理由
私的年金に関心を持ったため。

以下、営業の方に説得された内容です。

空室リスク:
・環状線内の徒歩5分の立地のため、すぐに入居者が決まる。
・借り主が法人契約済で、個人に比べ長期契約を取れる可能性が高い。(法人:2年契約)

資産価値:
・中古になってもさほど下がらない。
(賃相場:築40年でも-1万程度)

修繕管理費:
・借り主負担のため、こちら側が気にする必要はない。(必要なのは、エアコン・給湯器・ウォシュレットのみ))
・内装はワンルームで凝った作りではないため、高くて20万円程度。

ローン返済リスク:
・ローン金利が上昇する場合、不動産価格も上昇するため、賃料値上げを交渉できる。

eneloopyさん ( 埼玉県 / 男性 / 28歳 )

回答:4件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

2 good

新築のマンション投資の契約をされ後悔されている方に

2015/11/09 01:42 詳細リンク

不動産アドバイザー&FPの野口です。
eneloopy様はマンションの投資契約をされ、後悔されているようですが、場合によってはクーリーグオフにより、解約が可能です。
この条件を満たすには、(1)契約後8日以内、(2)契約場所が、業者の事務所以外の場所の条件であれば、直ぐに解約の意思を伝達(TEL)する事です。

ローン条項があり、ローンが通らない場合ですが、eneloopy様はクレジットカードのキャッシングや、カードの利用で、返済等の不払い(クレジット事故)などが無ければ、ローンは通るでしょう。

ローンに必要な、明細bや、源泉徴収票はローン審査に必要ですから、契約書に記載があるでしょう。提出は拒めません。

節税をうたう業者は、あまり信用できません。失礼ながら、eneloopy様は未だ多分年間の所得税等も地方税を含めても40万円未満でしょう。
1800のフルローンで、大きい利息で儲けるのは、ローン会社です。毎月の支払は、ローン6.1万余管理費や固定資産税等を含めると、初期費用(65万)を除いても、1万円以上の持ち出しになるでしょう。
税還付は、初期だけで以降は毎年キャシュはマイナスです。

東京在住の一流サラリーマンが、フルローンで、大阪でマンション投資をして、数人が持ちこたえれていません。多くは失敗だったと後悔しています。20数年前に中心部で、当初6.5万円だった家賃が、今は3.5万円でも入居者がいません。1,350万の物件が、今は480万が相場です。これで売ると、これまでのキャシュアウトと売却損で1、000万近い損失です。

何も大阪だけではなく、首都圏でも同様の状態のものも少なくないのです。賃料は、年1%~ずつ減価していくのが常識で一般的です。建物の減価償却は2.2%ですから。

修繕費は、専有部分はエアコン、給湯器、キッチン、トイレ、バス、洗面などの機器更新、内装・床等でしょうが(35年間で約120万)。多分共用部分の修繕積立金は、月2千円以下でしょう。多分10年経過後には、300~500%UP必至。

いずれにしても、業者の言うように行くとは思えません。家賃は、金利に連動するのは無理です。賃貸契約書に金利連動条項を入れれませんから。賃料相場が上がっても(人口減、空家増で考えにくいが)直ぐに値上げできない遅行指数です。
6万円の賃料で、1,800万は高過ぎます。表面利回り、4%ですから。

私的年金を目指したが、老後の重荷にならないようご判断ください。

個別の事は、こちらから→ http.www//:irison.co.jp

私的年金

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
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巻口 成憲 専門家

巻口 成憲
不動産投資アドバイザー

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新築区分マンション運用のリスクについて

2015/11/09 10:51 詳細リンク

不動産コンサルティングマスターの巻口と申します。

私もeneloopy様と同意見で営業の説明通りに運用できるとは思えません。

《eneloopy様のご質問について》
・不動産投資ローンの審査は通るでしょうか?
eneloopy様の属性を見ると、不動産投資ローンは問題なく審査が通ります。
不動産投資ローンが通らない条件は大きく3つです。
1.ご勤務先や年収からご融資ができない(公務員・一部上場又はそれに準ずる企業ではない)
2.総借入がご年収の8倍以内(金融機関さんにより異なります)
3.生命保険に加入ができない程の病気や手術経験がある。
1~3においてeneloopy様全く問題がございません。そのため「融資がおりない」という条件では
この契約が解除となることはなさそうです。

・ローン事前審査のため、給与明細・源泉徴収票・預金残高のコピーを求められておりますが、
提出して問題ないでしょうか?
金融機関への提出書類となります。そこの新築業者がまともに存在している企業さんであればご提出しても悪用をされることはないと思います。

・節税と団体生命保険の関係からフルローンで組んだ方がお得といわれましたが、本当でしょうか?
おっしゃっていることは間違ってはおりません。金利負担分も経費になるので節税効果が発生する場合は少しは役に立ちます。保険もローンを組んだ対象額がそのまま保障額となりますので。
ただし、節税効果は長くは続きませんし一般の会社員の方へ節税効果をアピールするのは適切なアドバイスではございません。

《営業の方に説得された内容について》
気になる内容は他にもございますが「・中古になってもさほど下がらない。
(賃相場:築40年でも-1万程度)」は強く否定を致します。
「家賃は経年劣化と共に減価」は絶対的にございます。
新築から築10年の間では1割ほどの賃料が下落します。
http://profile.ne.jp/pf/makiguchi/c/c-80301/ (専門家プロファイル内巻口コラムより)
家賃の下落は新築不動産運用での一番のリスクです。
営業の方のお言葉はどういった根拠でおっしゃっているのか確認する必要が
ございますね。もし過去の事例を出されたとしても、この40年間にあった高度経済成長期が
含まれているので今後の参考には一切ならないかと思います。


《ご契約解除について》
本来はeneloopy様のご意志やご希望を聞いてからアドバイスを行うべきですが
もう少し見聞きをされてからご判断をされることをお勧め致します。
ここは一旦、解除をしてからでも遅くないでしょう。
ご契約解除についてまずは、メールでもよいので解除の意思をお伝えください。
そしてすぐに先方へ「内容証明」を送付をお勧めします。
内容証明を送らなくても良いのですが、先方への解除の強い意志表明となります。

内容証明は面倒かと思いますがインターネットでもできるようです。
http://enaiyo.post.japanpost.jp/mpt/

補足

文章ではここまでのご説明となってしまいます。
無料のセミナーや個別相談を実施をしておりますので
セミナー:http://invest.re-ism.co.jp/seminar/basic/

ご都合が宜しければご活用ください。

節税
契約解除
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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新築区分マンションの運用方法について

2015/11/09 11:53 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、大阪市内の賃貸物件はここ1、2年は、売買、賃貸とも厳しいかと思います。

立地に関しては、環状線沿線だからいいというトークがよく言われますが、環状線は山手線と同じイメージではありません。
現地に行かれて、一周すればどんな感じかがわかります。

大阪圏の賃貸物件の探し方は、首都圏とは異なり賃料優先の探し方が主流で、築5年以上のワンルームは5万円以下のものも多く、中には3万円程度のものも顕在しています。
そんな中、空室が数か月続き、最終的には生活保護世帯の入居になるものもあるようです。

首都圏のように、どこの駅周辺に住みたいという希望よりも、狭くても賃料が安いところを優先して探すという入居希望者の趣向があるということは考慮すべきでしょう。

また、関西圏では、賃貸借契約の期間は1年間のものが一般的で、敷金礼金ゼロという条件が目立ちます。
こうした状況下で、例えばサブリースで賃貸を行うと、入居者の入れ替えの度のリフォーム費用も馬鹿にならず、しかも、2年後の賃料改定では賃料の下落は間違えないものです。

関西圏は商習慣も違いますので、首都圏とマーケットが同じとは考えない方がいいでしょう。

こうした背景を考慮すると、購入すべきものかの判断が重要です。

いったん、購入してしまうと1年ぐらいはいいのですが、収支がローン完済まで赤字で所有の意味をなさないケースが多く、最終的には損切りして売却、もしくは、損切り額が多すぎて自己資金等で補てんできず、保有を継続せざろうえないということになります。

融資する金融機関も投資マンション販売業者も、公務員と勤務医の医師、上場企業のお勤めの方は大好きです。
それは、ローン審査も通り易く、確実に返済してくれる方であり、その方たちにとってはいいお客さまです。

最終的には、ご自身の判断にはなりますが、当方の経験上、お勧めできない案件かと思います。
尚、投資マンションに関するコラムをご参照のうえ、ご検討くだされば幸いです。

■サラリーマンにマンション投資は向かない???
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/p6/

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

■アネシスプランニング(株)
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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新築区分マンションの運用方法について

2015/11/11 09:16 詳細リンク

こんにちわ。
大阪在住で大阪の投資マンションをしていますから経験も含めて回答します。
まずどの業者か心配です。この業界は悪徳業者も多く、営業話法は嘘も多い様です。信頼できる業者を選定が必要です。実際に物件がわからないですが大阪で1800万はいかがなものでしょう。
すでにほかの方が回答しているでしょうが、今から解約できますので再考された方が良いでしょう。後悔されないようにしてください。

投資用マンション相談センター⇒http://mansion104.com/

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