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中古マンション購入について

マネー 不動産投資・物件管理 2012/02/16 17:31

こんにちは。
不動産について知識に乏しく助言をいただけたらと思い質問させていただきます。

最近主人が新築を購入するために、先に中古マンションを購入して賃貸として家賃収入を得たいと考えているようなのです。

きっかけは去年結婚したことにより注文住宅の購入を前向きに検討していきたいという考えからでした。
しかし建てるにも現在貯蓄がないので、すぐ建てるにはなかなかハードルが高い。でも主人の年齢を考えると住宅ローンを組むにもリミットがせまっている。
いろいろ悩み主人が会社の上司に相談した結果、不動産収入の話があったようです。(その上司の方はマンション経営をしています)
話の結果、家賃収入があれば新築を建てた時の住宅ローンの支払いがあっても家賃収入分が浮く利点がある事、また駅近マンションならば資産として持っていても悪くはないという点から主人は中古マンション購入へ意欲的になっています。
ただ主人の口からはメリットしか聞かないので、デメリット(入居者不在となった場合やその他にかかる諸費用など)もあわせて教えてほしいと言うのですがまだ聞けません。
長期的に考えた計画をしっかり立てているのか?勝手に話が進んでいくのではと、とても心配です。


私なりに不動産運用について調べるのですが、上手にまとめられず混乱するばかりです。
ただ、最終目標の新築購入においては私も真剣に考えて自分なりに計算しています。
ひとまず主人のこの考えにどう意見をしていけばいいか教えていただきたいです。
(中古マンション購入時やその後の賃貸についての注意点など)

私は最悪新築購入は諦めた方がいいのかもと念頭にはありますが、できるだけ前向きに考えていきたいと思っておりますのでアドバイスよろしくお願いします。

補足

2012/02/16 17:31

あと、私自身が疑問に思った事が2つあります。
1、 中古マンションのローンが残っているのに他人に貸すことができるのでしょうか? (家賃の設定も自由にできるものなのか)

2、 主人の年齢で中古マンションのローンが残っている状態で新築のためのローンは組めるものでしょうか?

夫37歳(年収490万) 妻30歳(専業主婦 パートに出る予定) 子供なし
現在住んでいる賃貸マンションの家賃83,000円
貯金 約200万円

主人が購入を考えてる中古マンション
リフォーム済物件 3~4LDK(65~80平米)
都市部主要駅近く(快速が停まる駅で私鉄・地下鉄駅も併設された総合駅) 徒歩5分圏内
価格 1,080万円~1,300万円
管理費・修繕積立費 約20,000円

osietehakaseさん ( 愛知県 / 女性 / 30歳 )

回答:5件

木原 洋一

木原 洋一
不動産コンサルタント

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賃貸経営のリスクの検証は大切です。

2012/02/16 18:42 詳細リンク

そもそも、不動産投資は今のような経済情勢の日本では、プロ以外は儲からないようになっていす。というより、プロでも倒産するところもあります。プロボクシングの選手とアマチュア選手が試合をしたらどちらが勝つか?答えは分かりきっています。不動産投資の世界はプロだらけです。
はたして、サイドビジネスでのサラリーマン投資家が勝てるでしょうか?

それから、ローンで購入ということは、賃借人が退去してしまった場合、新しい入居者が決まるまでは手持ち金を切り崩しながらローン返済をすることになります。一度、賃借人が退去してしまうと
次の募集は殆どの場合は家賃を下げなければうまりません。毎年1年づつ古くなるのですから下がって当然です。その空き家状態の間も住宅ローンの返済は待ってはくれません。

そして、見落としがちなのが「所有者責任」です。
賃貸のオーナーには所有者責任がついてまわります。このことは一般の方はあまり考えないようす。実はこのリスクは非常に怖いのです。代表的なものが賃借人の自殺、事件、事故、火事などです。
このような目にあったら貸すに貸せませんし、売るに売れなくなります。

また、家賃滞納ほど厄介なものはありません。追い出すのに裁判が必要なため1年2年とかかったりします。そして、ようやく追い出してもその間の家賃の請求権はありますが、無い人からは取れないのが実情です。ほとんどのオーナーが泣き寝入りしています。
本業としての賃貸経営をお勧めします。

補足

疑問1の回答
アパートローンなら賃貸にしても、もちろんOKです。しかし、居住用として住宅ローンで購入後に、賃貸にしてしまうと、新築の購入時に住宅ローンは使えません。

疑問2の回答
アパートローンの額と新築の住宅ローンの額の合計額が借り入れの限度額になります。

購入
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家賃滞納
不動産投資
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中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

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中古マンションの魅力とは

2012/02/16 19:06 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。
osietehakase様のご質問についてですが、

「中古マンションを購入して賃貸として家賃収入を得たい」との事ですが、しっかりとした計画を立てさえすれば、全然問題ないと思います。

また、中古マンションを購入して自らが居住していても、それは立派な不動産投資になりますよ。

家賃としても、住宅ローンとしても月々10万円支払う必要があれば、支払う金額に差はありません。

ですが10年後、手元に1200万円の中古マンションが残っているか、残っていないかでは大きな差がありますよね。もしもたとえ値下がりしたとしても、家賃であれば支払っってしまったお金は戻ってきません。

10万円×12ヶ月×10年=1200万円

では、「どのような中古マンションを選べば良いの?」ということになりますが…

それは、資産価値の下落が少ない中古マンションを選ぶことが重要です。

立地が良い、管理が良い、賃貸需要が豊富など

中古マンションはしっかりと見定めればお宝物件がたくさんあります。
事前に十分な準備と下調べをしっかりとすれば、良い物件に出会える確率はあがります。
ご主人様としっかりと話し合い、計画を立てていくことをお勧めいたします。


あと、疑問についてですが、

1、 中古マンションのローンが残っているのに他人に貸すことができるのでしょうか? (家賃の設定も自由にできるものなのか)

ローン返済中は、他人に貸せない場合がありますのでご注意下さい。

2、 主人の年齢で中古マンションのローンが残っている状態で新築のためのローンは組めるものでしょうか?

返済比率などを考慮して、融資の可否が決定されますがおそらく厳しいと推測されます。

少しでも参考になりましたら幸いです。

PS.新築物件を購入する際、中古マンションを売却することも選択肢として「有り」ですね。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買なら
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

購入
融資
中古マンション
不動産
住宅ローン

評価・お礼

osietehakaseさん

2012/02/20 11:23

早速の回答をいただきありがとうございました。
確かに人に貸す前に自分達で済んでいれば家賃を払うのと同じことなので問題はないかなとは思っていましたが、そのあとの事を考えると都合よく事が運ぶのかが疑問でした。
よく考えて購入について検討していこうと思います。

中原 秀樹

中原 秀樹

2012/02/20 19:33

評価いただきありがとうございます。

>そのあとの事を考えると都合よく事が運ぶのかが疑問でした。
>よく考えて購入について検討していこうと思います。

ご指摘のとおり「新築を購入するために、先に中古マンションを購入して賃貸として家賃収入を得たい。」この考えには少し無理があります。

資産形成の一つの手段として、中古マンション購入を上手に活用することができるのであれば選択肢として検討する余地があるのかもしれませんね。

藤木 哲也

藤木 哲也
不動産コンサルタント

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ご夫婦で覚悟を決めて

2012/02/16 19:15 詳細リンク
(4.0)

はじめまして、こんにちわ。

いわゆるサラリーマン大家さんを目指されているようですね。不動産経営は決して簡単ではなく、成功もあれば失敗もあります。その覚悟がまず必要です。ご心配のように成功すること(メリット)だけを考えているとすれば、大きな間違いです。

私の知っている副業大家さんの中で比較的順調に思える方(満室稼働が続いているなど)も、随分苦労と工夫を重ねられてきたという話をよく聞きます。それを本業を続けながらやるというのは、相当の体力、精神力および時間的な犠牲は必要です。そういった方々に共通するのは、不動産が好きというくらいのメンタリティーですね。それくらいはある程度は必要かなと感じます。精神論ですみません。

当然、ご夫婦の場合は、ご主人だけの力ではだめで、奥様ふくめて深い理解に支えられているという様子もよく聞かされます。その点で、ご夫婦で納得いくまで話されることは必須だと思います。


もしそれでもやってみたいというのであれば、次は物件選びです。これで成否のほとんどが決まるので、これも安易に目先の損得勘定だけで進めず、また限られた人の意見だけに振り回されず、本やセミナーなどでよく勉強したうえで決断されるようにしましょう。物件は今後いくらでも出ます。そこで焦って飛びつかないようにすべきです。

経営
副業
不動産
物件

評価・お礼

osietehakaseさん

2012/02/20 11:29

早速の回答ありがとうございました。
主人は忙しくて私にしっかり説明できるほど勉強する時間がないようなのですが、それができないくらいなら反対なのです。ただ藤木さんがおっしゃるように主人にまかせっきりではいけないですよね。私も皆さんのアドバイスをもとにメリット・デメリットをだし自分達の生活に当てはめた上で考え、主人と話していきたいと思います。

藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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中古マンション購入にあたってのご提案

2012/02/16 21:10 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

【ご主人様の考えに対して】

中古マンションの金額や地域性などに関しては、特に問題はないかと思われます。ですが、賃貸にすることを前提とした場合の購入及びローン組みには、かなり問題点があるかと存じます。

原則、中古マンションを住宅ローンで購入した場合、当該住宅ローンが残っている状態では、別の物件を新たな住宅ローンで組むことはできません。その理由は、住宅ローンの性質が居住用を前提としたものだからです。したがって、住宅ローンで中古マンションを購入した後には、新たな物件を住宅ローンで購入することはできないのが原則です。

もし、仮に住まないことを前提にして、住宅ローンを組んだとすれば、現実的には、確かに他人に貸し出すことは可能(※家賃の設定も可能)ですが、それは融資金融機関との間のローン約定違反になります。(※転勤などでやむを得ず、賃貸する事情を除きます。)

その一方で、収益物件を購入する場合のアパートローンなどであれば、マンション購入後、新築物件を住宅ローンで購入することは可能かと思われます。ただし、現に人が住んでいない中古マンションでは、容易にアパートローンが組めるようには残念ながら思えません。

ご主人様のお考えなのですが、恐らくは…

住宅ローンで購入した後に、家賃収入を見込んで、ご自身の収入状況をアップさせ、より高い金額の新築物件を購入しようというお考えではないかと思われます。(※現に、同様のことを行った友人がおりました。)

そのようなお考え、確かに大変よくわかるのでありますが…

残念ながら、世の中、そんなに甘くはありません。他の専門家の方々がおっしゃられていますように、収益物件を購入してみると、いろいろな出費が出てくるのが現実です。

補足

【賃貸リスク】

もし仮に、ご主人様のお考えのように、スムーズに事が進んだとしても、いずれ行き詰ることは、確実だと思います。
賃貸は、一定期間の契約のため、必ず空室による損失リスクが発生します。この空室損失リスクを回避できないがために、資金繰りが悪化し、ローンの破綻がたくさん起きているのが実態なのであります。

私の専門は、任意売却という住宅ローンの返済が困難になった方々に関する不動産売却の仕事がメインなのですが、奥様がご心配されていますように、ご主人様のような資金計画で、ローン返済が破綻しているケースは、実際、任意売却の現場で、多く目にしていることでもございます。

もちろん、中古マンションを住宅ローンで購入したとしても、新築物件が購入できないのであれば、ローンが破綻することはありませんので、その点の心配は特段不要でがございます。ただ、それはそれで、奥様の夢を断念せざるをえないことで、とてもつらいことではないかと存じます。

【ご主人様へのご提案】

不動産を購入しようとしているときには、とかく、周りが見えないものです。特に、奥様側から、不動産に関する賃貸リスクなどを指摘しようとするのなら、喧嘩にもなりかねないでしょう。

この点においては、奥様の冷静な判断力で、ご主人様の考えを変えていくしかありません。具体的には、不動産以外の事柄(今後、子供を産むとなれば年間これだけ費用がかかるetc)の出費を明確にして、それらをどうやって賄っていくのかを優しく聞いてみるのがよいかと存じます。

もし、それでも、どうしてもダメであれば、それはそれで仕方ないことかと存じます。

ちなみに…

仮に、中古マンションを購入し、新築物件が購入できたとして、その後に、ローンの支払いが厳しくなっても、最終的には、任意売却をいう方法がありますので、要らぬ心配は不要です。(奥様が主債務者になったり、また、連帯保証人になるという条件を除けば…です。)

答えになりましたでしょうか?ご主人様とうまくお話しをしてくださいね。

不動産コンサルタント藤原鉄平
http://fireworkers.jp/ 任意売却 初めてのご相談はファイア・ワーカーズ
http://ninbaicreator.com/ 任意売却・事業再生の道標

中古マンション購入
中古マンション
不動産
収入
住宅ローン

評価・お礼

osietehakaseさん

2012/02/20 11:43

早速の回答ありがとうございました。
私の気持ちをよく理解していただき大変ありがたかったです。主人は仕事が忙しい中、やりたい事だけに気持ちが集中し私の不安を汲み取る余裕がないように思います(さっそく喧嘩もしました 笑)生活の上での長期的な支出の動向などは私のほうが気にかけている事ですし、もし中古マンションを購入した場合発生する費用についても私なりにまとめてみようと思うので、合わせてをどう考えているか優しく聞いてみたいと思います。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/02/20 12:42

ご評価いただき、ありがとうございました。喧嘩をしたということは、事がうまくいっている証拠です。やりたいことや仕事に集中しているご主人様は、良い男性の表れでもあるかと思います。
奥様が冷静になれば、事はスムーズに進むでしょう。釈迦(奥様)の手のひらの孫悟空(ご主人様)と同じということですね。
最後は任意売却という方法がありますので、特段の心配は不要かと存じます。
でも、一応、喧嘩は、ほどほどにしてくださいね…。こちらこそ、ありがとうございました。

中石 輝

中石 輝
不動産業

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初めての不動産投資で陥りやすい失敗

2012/02/18 01:35 詳細リンク
(4.0)

まず、ご質問の内容に関しですが、購入される中古マンションには、一旦お住まいになるのでしょうか、それとも購入当初から賃貸目的で購入されるのでしょうか。

もしも後者であるとしたら、申し訳ない言い方ですが、「夢の注文住宅を建てるために、まずは収益用中古マンションを持つ」という方法論は本末転倒です。

不動産投資は、総額が大きいだけに、正しい知識と戦略がないと、後で取り返しのつかないことになることもあります。

収益用として購入されるのであれば、下記のような内容は確認されましたでしょうか。(駅に近いファミリータイプでリフォーム済み、それで1千万円台前半ということは、それなりに古いマンションかと思います。)

・大規模修繕はいつ行われたのか、もしくはその予定は?
・マンション全体の修繕積立金の総額は?
・賃貸に出す場合の家賃相場は?
・ターゲットとなる賃借人の層は? ターゲット層の今後の増減見込みは?
・家賃収入から運営費を差し引いた実際の収入は?

投資となれば当然情報を収集して戦略をたてることが大切です。
なんとなく、「大家さんになって、家賃収入を得て…」なんて考えていると、結局「思っていたようにお金が手元に残らない、それどころか賃借人さんが退去して持ち出しになった」なんてことがよくあります。

古いマンションだと、設備系の故障のトラブル、賃借人退去時のバリューアップ費用等、余裕期間中にそれなりのコストが発生します。

まずは中古マンションを居住用として購入、そこで生活している間に繰り上げ返済をして住宅ローンを完済、その後、そのマンションに住んでいる間に土地を探し、夢の注文住宅を建築し、引越した後にマンションは賃貸にして家賃収入を新築住宅ローンに充当、もしくは売却して住宅ローンの繰り上げ返済に充当、という選択が一番リスクが少ないと私は思います。

ご主人様の年齢や、ご夫婦2人という家族構成で、焦って選択をする必要は全くないと思います。
5年後のライフプランや家族構成が変化している可能性もあるでしょうし、その変化に対応しやすい選択を、今の段階では取られるべきです。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝

補足

「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

中古マンション
新築住宅
マンション
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

osietehakaseさん

2012/02/20 12:00

回答いただきありがとうざいました。
中石さんがおっしゃった「なんとなく」で事が運ぶのが怖いというのが私の本音です。
投資の経験がないので、どうアプローチしていけばいいかよく勉強しなくてはいけないですね。少し気持ちが焦っていたのかもしれないので主人にも落ち着いて計画していこうと話そうと思います。

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