投資目標を達成するためのアドバイスを求めています。 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資目標を達成するためのアドバイスを求めています。

マネー 不動産投資・物件管理 2013/07/11 17:27

はじめまして。よろしくお願い致します。

最近、不動産投資を始めたばかりの初心者で、自分の投資目標を達成するために色々とアドバイスを頂きたくご質問させて頂きました。

以下、私の投資目標及び属性になりますので、この目標を達成する為にどのような物件をどのタイミングで購入していけば良いかご教授頂ければ幸いです。

■投資目標
今から10年以内に家賃収入手取り月最低50万

■属性
資本金100億円の大手上場企業の正社員
勤続年数:約10年
年齢:33歳
年収:650万
状況:賃貸マンション、妻あり、子供なし

■給与以外の収入
家賃収入:年約86万(手取り)

■資産
現在の相場で約1500万の都内築浅区分マンションを現金で所有

■収入の運用
基本、家賃収入から得る収入は全額、次の投資物件購入資金に当てる。
また給与収入からも年間約150万程は次の投資物件購入資金に当てる。

■ローン
無し

■現在投資に使用可能な手持ちの現金
1000万


上記を踏まえて現在私が考えている案は以下の2つなのですが、これでは目標を達成できない又は更に良い提案があればご教授頂けると幸いです:

案(1) まず1000万の自己資金を使い、東京23区、横浜市、川崎市のエリアで、駅から徒歩10分以内、利回り8%以上で約7000万台の新築アパート一棟(部屋数最低6戸)を購入し、2年後にもう一棟同じような条件の新築アパートを1000万の自己資金を使い購入し、これを今後2、3年間隔で繰り返し、新築で購入したアパートが築10年を迎えたら売却していくという案。

案(2) 案(1)と2棟目までは同じですが、3棟目で利回り10%以上、築20年程で4000万台の中古アパートを買い、これを優先的に完済し、完済したら法人登録しこの中古アパートを法人として所有し、節税効果を高める案。

以上、宜しくお願いします。

R8さん ( 神奈川県 / 男性 / 33歳 )

回答:2件

不動産投資のアドバイス

2013/07/11 21:53 詳細リンク
(3.0)

不動産投資のアドバイスはその人の状況とその時代の相場環境によって異なりますのであまり堅く計画をしても実現できないのが常です。


ただ、ザックリとしたアドバイスをするならば、売却を前提にしたプランはお立てにならない方がよろしいと思います。


これからの日本は特に2020年から全ての地方自治体で人口減少が見込まれています。そんな中で買った物を売ることを前提にするのは厳しいのではと感じます。


寧ろ、重要なのは売らなくても回る、空室が多少あっても耐えられる運用を考える事が重要なのではと思います。


これから相続税対策で都内などでもどんどん賃貸併用住居等が増えてくると思われます。そんな中でオペレーションコストの高い居住用アパートやマンションだけで良いのでしょうか?


私どもでは居住物件と店舗などの事業用物件をミックスして買われる事をお勧めしています。


居住物件はローンが付きやすいのがメリットで、一方、修繕コストが高い。


店舗や事務所物件はローンが付きにくいが場所によっては一旦埋まった場合には空室になりづらい。但し、空室になったらテナントが付きづらい…


等などです。そして、出たとこ勝負と言うのもあります。緩やかなターゲットを設定してそれらの中で優位性の高い個別案件に取り組んでいく。そんな姿勢が求められるのではと思います。

テナント
相続税
賃貸併用
不動産投資
マンション

評価・お礼

R8さん

2013/08/07 15:50

回答が遅れてしまい申し訳ありません。
確かに10年後にどのような状況になっているのかは誰も分からないので、売却の際に持ち出し無しで売れる可能性は高いとは言えませんね。
やはりもう少し短期で考え、その時代や状況、ニーズにあった投資をしていくのがリスクが低く無難ですね。
アドバイスありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

2 good

投資目標を達成するための、リスクを併用してください。

2013/07/11 22:05 詳細リンク
(4.0)

不動産投資コンサルタントの野口です。

R8さんは、若くて、しっかりした投資目標を持っておられるのさすが一流企業の社員ですね。

一般には、投資にはよくレパジットを利かして、投資ローンを組む人が多いのですが、R8さんはローンを組まなく、自己資金1,000万円で始めようとしておられることで、私は、堅実性があると思います。

投資収益(実質)月額50万円も決して、突飛なものではありませんね。

(1)案の23区および西南首都圏で利回り(実質)8%の新築ですと、私の計算から、表面賃料(1戸)=@¥90,000以上となります。最も効率のよい土地面積は、150平米(=45.4坪)ですが、建築費から逆算すると、どうしても土地価格@50万円以内に納めなければなりません。
どうしても、賃料@9万円を取れるには、徒歩10分以内で建物面積は1戸当たり50平米必要ですし、土地価格が50万円以内の圏であるだろうかと思います。

余ほど具体的にあるのでしょう。私には、よほどの出物としか思えませんが。

また、2年後に同様な事が出来れば(奇蹟的ですが)、予定通り月50万円の実収入を得るでしょう。

また、出口として10年後売却する事は戦略として、持つべきでしょう。

中古アパートを法人を設立し売却する案も、現税制では1つの選択肢です。色々クリアしなけらばなりませんが。噂ですが、政府内部では、法人の投資不動産売却損に対する増税をする話が出ているようです。

大きいリスクを十分お考えください。

1、空室リスクです。---今でも、首都圏のアパートは平均23%空室と言われています。それでもなお現在、連日の新聞で、相続税対策云々--などアパート経営セミナーが大盛況です。

2、賃料低減です。---競争相手は、土地持ちオーナーです。この5年間賃料は確実に13%アパート賃料は下がっています。土地持ちオーナーにはなかなか勝ち目はありません。

3,さらに人口減少---23区といえども区によっては既に、出超です。とくに首都圏は高齢化が最も進む地域とされています。

4、大幅なリノベーションが必要。----当初はリフォーム等は、敷金の範囲で出来るでしょうが
アパートは、5年超過すると、修繕改装が欠かせません。ですから10年で売却とされたのでしょうが、今度の買い手も賢明でそれらを織り込んできますから、当然売り価格に反映します。

これらのリスクと出口=売却想定価格を出し、実質利回りを計算し、勝算ある堅実な不動産投資をされるよう、応援します。

コンサルタント
相続税
不動産投資
アパート経営

評価・お礼

R8さん

2013/08/07 16:18

評価が遅くなってしまい申し訳ありません。
やはり一棟アパートは、新築時は賃料も高く利回りも良く見えますが、築年数が古くなるにつれてRCのマンションと比較して家賃下落や空室率、修繕費などのランニングコストが高くなりそうですね。地主ならまだしも土地から購入する側からするとかなりリスクが高いですね。やはり都心で需要があり、家賃下落及び空室リスクの低いエリアの築浅RC区分マンションを買い足して行くのが無難ですね。
アドバイスありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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