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分譲マンションの複数運営で大変困っております。

マネー 不動産投資・物件管理 2011/10/01 00:32

都内勤務の31歳女性です。医師をしております。

平成17年から20年にかけて、大阪府(環状線の駅近く)と奈良県に計4件の新築分譲マンションを購入してしまいました。営業担当のすすめるまま、何も考えずに契約したことを今更ながら非常に後悔しております・・・
同様の相談内容が投稿されているのを拝見し、さらに危ない状況の私の場合、今後どうしたらよいのか不安な毎日です。
今後、物件の売却や繰り上げ返済はどのように行えばよいか、もしするとしたら、いつ頃が良いのか、こちらで相談させて頂けるとありがたいです。

夫、0歳の子供一人、年収850万円、預貯金500万円程度、持ち家無しです。
所有物件は以下の4件です

A. 平成17年購入、購入時2800万円。現在、築6年、117,000円にて賃貸中。
35年ローン(残29年)変動金利3.175%、返済111,000円/月、残債 2530万円。

B. 平成18年購入、購入時1590万円。現在、築5年、 66,000円にて賃貸中。
35年ローン(残30年)変動金利2.616%、返済61,000円/月、残債 1440万円。

C. 平成19年購入、購入時 1940万円。現在、築4年、77,000円にて賃貸中。
35年ローン(残31 年)変動金利3.24%、返済79,000円/月、残債1800万円。

D. 平成20年購入、購入時 3480万円。現在、築 3年、125,000円にて賃貸中。
35年ローン(残32年)固定金利3.15%、返済 137,000円/月、残債3330万円。

他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等で100万円/年の支払い(4件分)があります。還付金は、毎年50万円程受領しております。(確定申告のための書類提出すらまともに行っていないので、きちんと還付されているのかやや不透明です)
ちなみに、Dは奈良県の物件で、大阪中心部に割とアクセスのよい駅前物件だそうです。

以上の条件で、今後の方針についてアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。
残債の多さに押しつぶされそうですが、なんとか自分の稼ぎの中で返済していきたいと考えています。よろしくお願いします。

iPhoneママさん ( 東京都 / 女性 / 31歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

2 good

賃貸住宅の経営

2011/10/02 02:43 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、かなりの不動産をお持ちでありますがこれだけローンがあると不安にはなりますね。

お気を悪くされたらお詫び申し上げますが、率直に申し上げて、とりあえずは資産整理をされた方がいいかと思います。

現時点では購入金額の総額9,810万円に対して、賃料年額の総額は462万円で単純な利回りは4.7パーセントですから、しんどいかと思われます。
今後、入居率が悪くなり賃料が下がる傾向になれば、さらに苦しくなります。

で、とりあえず今後の手順としては、

1、各物件の売却査定、資産価値の有無等

2、査定に基づくローン残債関係の試算

3、売却すべき物件の選定

こうした手順を踏まえて、どう対処すべきかを検討されてはと思います。
この内容からですと、できれば早めのご対応をされた方がよさそうです。

もし、ご自身では対処が難しいと思うのであれば、専門家の方に相談されることをお勧めいたします。

尚、私共でもこうした賃貸住宅経営のご相談をお受けしておりますので、宜しければ個別にお問い合わせください。


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以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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評価・お礼

iPhoneママさん

2011/10/08 12:21

ありがとうございます。
大変わかりやすいご回答で、感謝いたします。
個別にご相談させていただくかもしれませんがよろしくお願いいたします。

寺岡 孝

2011/10/08 17:24

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

詳しいご相談等が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。


アネシスプランニング株式会社
寺岡 孝
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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平野 秀昭

平野 秀昭
不動産コンサルタント

3 good

賃貸経営の健全化

2011/10/01 11:40 詳細リンク
(4.0)

iPhoneママさん、アーバンビレッジの平野です

お聞きしている現在の内容では、賃料収入とローン返済が若干のマイナス、他の管理費や税金等で年間100万円ほどの赤字ですが、税金還付が50万ありますので、年間50万円強の赤字となっているのですね。

ご年収が結構ありますので、年間50万円の赤字で納まっているうちは大丈夫でしょう。
しかしながら、賃貸では入居者の退去による空室リスクや築後年数経過による賃料の低下リスクが伴います。
もし空室になった場合には、その賃料収入がそのまま返済額に上乗せされますので、とたんに苦しい状況になりかねません。

そのリスクを回避するために、売却をしてローンを抹消してしまう、というのも手ではありますが、(査定をしてみないことには売却可能額は判りませんが)新築で購入され、バブル崩壊後は毎年のように不動産相場が低下している現状では、購入金額よりも低い価格でしか売却することができなくなっていると思われます。
その場合に売却を行うとすると、売却額とローン残額の差額は手持ち資金を拠出して、抵当権抹消を行い売却をする必要が出てくるのです。

ちなみに新築物件が1年経過して中古物件になっただけで、価格は2割下がるとも言われてます。
もし、3000万円の物件が2割下がったとして、ほぼ全額ローンを組んでいたとすれば、600万円弱の差額が出てきます。
それを手持ち資金で埋めないといけなくなってしまいます。
現在の預貯金の内容では、簡単に手持ち資金を出してしまうことは難しそうですね。

とすれば結局、iPhoneママさんの場合は、どうする方法がいいのかをご提案させいてただくと、まずは生活費やその他の支出を抑えて預貯金を増やすことを考えてください。
そしてある程度まとまった金額になれば(金額は繰り上げ返済の手数料と利息の額から判断)、金利が高く返済額と賃料がマイナスになっている物件から繰上げ返済を行ってください。
この場合でしたら、Cの物件になりそうですね。
そうしたルールで繰り上げ返済を行っていくことで、賃料収入によるプラス差額が大きくなり、収入から管理費や税金を支払うこともでき、空室リスクにも耐えられる健全な賃貸経営ができるようなっていくと思われます。

補足

繰上げ返済を行っていき、ローン残額よりも売却額が上回った時点において、売却処分してしまえば、手持ち資金の持ち出しも不要でリスク回避することも可能です。
また、より収益率の高い物件への買い替えも検討することができます。

繰上げ返済の他、現在できる健全経営への方法としては、現在より高い賃料をとれるようにはできないのか?費用を抑えること(入居者入替の際の改装費やその他の費用)は、できないのか?の検討も必要と思われます。

iPhoneママさんの場合はご年収も高いので大丈夫だと思われますが、万一、繰上げ返済が進み健全経営になる前に、空室やその他の理由でローン返済に耐えられなくなった場合、ローン返済を行うために金利の高いところからの借入で返済を行うようなことは絶対にやめてください。
こうなるとローン返済を借入で行うことになり、返済額が増え収入で返済することができなくなってしまいますので。
もし、こうしたローン返済に耐えられない状況になった場合には、任意売却という方法で金融機関と交渉をして売却をしてしまい、ローン残金については相談の上で分割返済を行っていくということも考えられますので、任意売却を取り扱っている不動産会社に早めのご相談をお勧めします。

物件が関西にあるということですので、物件査定、賃料や費用の見直し、物件の処分や買い替え等のご検討をされるのでしたら弊社でもアドバイスさせていただきますので、必要であれば、お申し付けください。

経営
売却
賃貸
ローン返済

評価・お礼

iPhoneママさん

2011/10/01 15:21

迅速なご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。
やれるところからやっていきたいと思います。

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