医師である私の不動産投資での失敗の今後の対応について - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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医師である私の不動産投資での失敗の今後の対応について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/02/21 20:24

私は大分市在住の29歳の医師です。
年収は1000ー1400万で、妻と1歳の子ども、今年5月にもうひとりうまれる予定で4人家族です。
平成19年に医師向けの電話勧誘によりワンルームマンションを2件、全額ローンで購入しました。
その後投資の勉強をすればするほど失敗したことを自覚しどうするか悩んでいました。
住宅の購入を意識し始めたので、方向をきめなければと思いアクションを起こしたところです。

住宅1)2)はいずれも同じマンションで、大阪環状線弁天町駅から徒歩7分程度の場所です。
1)は1700万で購入し借入残高1500万ぐらいです。2)は1500万で購入し、借入残高が、1300万ぐらいです。いずれも元利、変動金利2.9%くらいです。
1年間のお金の動きですが、今のところ途切れながらも住人がつき、収入は2件で12万/月です。支払いが、銀行に15万/月と販売会社の系列の管理会社に2万/月、固定資産税です。
マンション販売会社からいわれたいわゆる節税として還付金40万/年、市民税のういた分2.5万/月を考えたとすれば月々の手出しはありません。すればですが。


他の質問者の方へのアドバイス、ネット上のその他の情報は拝見しました。
その上で、大損覚悟の売却をするか、粘って繰上げ返済などしながら保有するかなど専門家の方のご意見を伺いたく思い、投稿させていただきました。
また、大分みたいな田舎で、こういうことを有料でご相談する場合にはどういった業種の方にご相談したらよいかもご教示いただければ幸いです。

tada29さん ( 大分県 / 男性 / 29歳 )

回答:5件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

14 good

ワンルーム全体は、厳しい状況が続いていますがーーー

2011/02/22 00:28 詳細リンク
(3.0)

不動産中心のFP 野口です。

tada29様のようなワンルームマンションへの投資で悩まれている方が非常に多くいますが、tada29様は全額フルローンではないのではないのですか? 1)のように1,700万を1,500万のローンですと、少なくとも自己資金が200万以上と解しますが? それともこれは表面上で実際の価値・価格は1,500万と言うことでしょうか?

現状、tada29様は税還付を別にして、2戸で賃料収入とローン・管理費等の支出が約5万円以上の月々の支出増となっている事ですね。お求めになった時期は不動産の近年では頂点の時期で、少なくとも15%以上価額下落があります。当然、賃料も下落傾向が続いておりこの春ので出しも低調で下げ止まり感がありません。

一方金利情勢は、今年に入りUP気配で多分変動金利でしょうから、次の改定から金利upは避けられないでしょう。

不動産投資は、長期のみとうしと我慢強さ必要です。ワンルームマンションの過去20年間の価額の上下(キャピタルゲイン)は別にして、賃料利回り(インカムゲイン)は実質3~4%前後です。それをローン金利に3%~支払っていれば余り妙味はありません。

今後、大都市は人口の減少と急速な高齢化が進みます。立地と物件によりますがどうこれを判定し対策を立てるかを考えるべきです。

大阪の物件も色々調査していますが、机上で「これだ!」と言うことは出来ません。今年も多くの方から相談を受けていますが、一概に決めては述べられません。

中には、分譲会社と大きいトラブルになっており、社会問題化しそうな状況も見受けられます。

個別に関しては、こちらでーーhttp://www.iriscon.co.jp

大阪
トラブル
不動産投資
マンション

評価・お礼

tada29さん

2011/02/22 10:15

早い回答をありがとうございます。
改めてきびしいことをかんじます。
必要となれば個別に御相談さしあげることもあるかもしれませんが、宜しくお願いします。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

24 good

不動産投資

2011/02/22 10:08 詳細リンク
(3.0)

大阪の独立系FP会社です。医師専門サイトも運営しています⇒http://www.14fp.com

まずはどこの業者か気になりますね
この業界は悪徳もあり売りっぱなしの業者多いのが現状です。

当社は医師の顧問が多いですが、ワンルームマンションへの投資はとても困っている人多いです。物件の詳細はお聞きしないと分かりませんので、詳しくは直接ご相談下さい。
メール:info@14fp.com

大阪
医師

評価・お礼

tada29さん

2011/02/22 10:32

回答ありがとうございます。
関西専門とのことですが、大分在住でも御相談できるのでしょうか?

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPコンサルティング 代表取締役
06-6251-4856
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

関西圏でお金の相談3000件以上!ここで培った経験が自信です!

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

75 good

条件に振り回されず、目的をしっかり持ってください。

2011/02/22 10:37 詳細リンク
(3.0)

新築物件を、公務員を含めた、いわゆるサラリーマンが購入する場合は、一般的な不動産投資とは全く異なる形式になるので、書籍やネットの不動産投資に対する一般論はあまり参考にならないかもしれません。

重要なことは、どういった目的で不動産投資に取り組んだのかということになりますが、今回はご職業やご年齢から、在職中の節税と将来の年金対策との認識で進めさせていただきます。

そのうえで、あらためてご相談の内容をざっと見る限り、物件自体は購入時「自己資金なし」、「値引き(返金)有り」が条件だったのではないかと思います。

そうであるなら、現在の状況は家賃設定を除いては妥当な内容と思えます。

金額からの予想ですが、1件は1LDKもしくは2Kタイプ、もう1件は1Kタイプだと思います。
そうなると、サブリース契約(家賃保証契約)でもない限り、この2件で12万円の収入はやや低い水準です。
もしかしたら、サブリース契約と引換に、当初幾らかの返金があり、不足分は返金した資金で補填していくような提案だったかもしれません。

でしたら、その資金は純粋に物件の運用にだけに回して、一切手をつけないようにしてください。
そのうえで、数年後に当初の物件価格を目処に2割程度の自己資金を繰り上げ返済することで、「通常」の不動産投資と同等の水準になるかと思います。

いずれにしても、「自己資金なし」、「値引き(返金)」、「家賃保証契約」の条件は、今回のご相談内容で許容できる最低限の部分です。
その場合でも、家賃保証の期限と手数料のバランス、値引き分の入金方法(分割か一括か)や管理会社の規模によっても先々は大きく変わってくるでしょう。

また、そのあたりが整ってなく、この内容であれば少々厳しい内容と言わざるを得ません。
その場合は、条件面での支援は期待できませんので毎年の確定申告はきちんとしていきながら、早急に自己資金の投入が必要になってきます。

金利動向などは、変動金利であればむしろ上昇時の上限などが決まっているのと、申告時に経費として利用できることから、ご年収から見てもあまり心配することはありませんが、最も憂慮することは、このまま条件に振り回されたまま、同じ条件で買い増しをすることです。

補足

買い増しのお話は、ご相談者様のお仕事内容からも十分にあり得る話とは思います。
そのような話があっても、絶対に買わないでくださいとは申しませんが、もう一度、投資マンションを購入した目的、節税なのか、年金代わりなのか、単純に儲けたいのかをしっかりと把握し、その目的に応じた条件の提示、物件の選定が必要になってくると思います。



株式会社えん 尾野信輔

不動産
不動産投資
確定申告

評価・お礼

tada29さん

2011/02/23 14:24

回答ありがとうございます。
条件としては先生のおっしゃる厳しい内容です。
将来の年金としてを当初考えていましたが、知識の足りなさすぎはいなめません。
恥ずかしい限りです。

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

8 good

売却するかor保有するか

2011/02/22 15:45 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

tada29様のご質問についてですが・・・

>大損覚悟の売却をするか、粘って繰上げ返済などしながら保有するかなど専門家の方のご意見を伺いたく思い、投稿させていただきました。

売却するかor保有するかとのことですが、

まず、ご売却を考えた場合ですが、

>住宅1)2)はいずれも同じマンションで、大阪環状線弁天町駅から徒歩7分程度の場所です。

現在、このエリアでの中古マンション相場は20平米前後であれば約800万円前後になると考えられます。

おそらくもっと高い価格にて売却可能であるとお考えだったと思いますが、ワンルームマンションの相場は、かなり厳しい現状となっております。

そうすると、もし2物件とも売却した場合には手元に約1600万円入ってきますが、ローン残債が2800万円ありますので持ち出しが約1200万円必要になってきます。
※手数料等諸費用を除いた場合

もし、今すぐに売却して精算することとなった場合約1200万円が損金となります。

次に、保有することを考えた場合ですが、

月々の家賃として、12万円の収入がありますが、支出としてローン15万円+管理費2万円+固定資産税約1万円ですから、約5万円ほど収支がマイナスになります。

ですが、tada29様のご説明どおり節税効果として(還付金40万/年、市民税のういた分2.5万/月)約6万円ありますので、収支はほぼトントンということになります。

そこで、このまま10年間保有した場合・・・

金利が変化しないと仮定すれば10年後のローン残金は約1700万円になりますので
、不動産相場が変わっていなければ、ローン残債とほぼ相殺可能となります。

ですが、もしも途中で不動産相場が下落したり、家賃相場が下落したり、金利が上昇すればこの計画通りには行きませんよね。

そこがtada29様の悩みの原因ではないでしょうか?

はじめに、これらリスクについて説明を受けていれば、おそらく投資マンション購入を検討されていなかったと思います。

補足

そこで、今後の判断基準についてですが、

もしもご売却を検討される場合は、早い時期に結論を出されることをお勧め致します。

なぜなら、現在の賃貸市場は物件が供給過剰な状況にあり、おそらく数年後には入居者募集にあたっては、相当苦労されることが予想されます。また、ご所有されている物件が弁天町界隈とのことですが、こちらのエリアはそれ程賃貸需要があるエリアではございませんので、長期間空室になるリスクがかなり高くなります。

つまり、オーナ側でも空室対策にある程度手間暇をかける覚悟が必要な物件になります。
それも、短期間ではなく長期間にわたって必要となります。

本業もあると思いますので、ずっと空室対策に時間を費やすわけにもいきません。
もし数年後に売却しようと考えた場合、さらに厳しい状況も予想されます。

だからこそ、長期間こちらの物件を所有して手間暇かける予定がなければ、中途半端に結論を先延ばしされない方が良い物件ではないかと思います。

少しでもご参考になるようであれば幸いです。

購入
家賃相場
中古マンション
マンション購入
投資

評価・お礼

tada29さん

2011/02/23 14:27

ありがとうございます。
売るに売れない、持ち続けるにはリスクに耐え難い状況です。
早いうちに覚悟を決めようかと思います。

加藤 一枝

加藤 一枝
建築家

7 good

土地分もローンで節税効果?ワンルームと高齢一人世帯増...

2011/02/24 10:35 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。不動産コンサルタント&建築家の晴ハレ住環境設計 加藤一枝です。

まず、田舎で医療に努められる先生のお志には大変尊敬申し上げます。

さて、建築家が購読する「日経アーキテクチュアー」という雑誌にも、
ワンルームマンションをオフィスビルに改修すれば、賃料単価を倍にでき、改修コストをかけても元が取れる..との記事が昨年春頃掲載されていました。
こんな策を考えたのも、節税効果も無くなってきてからでしょうか...?

既にご存じと思いますが、
平成4年に「不動産所得に係る損益通算の特例」が設けられ、土地部分の負債利子相当額が、給与・事業等他の所得と損益通算できなくなり、土地建物一体の投資は、節税効果も薄れてしまいました..。

tada29医師のローンは、元利均等返済(逆算で想定25年)ですと、建物負債利子分は年々減少し節税効果も薄れてくることが予想され、入居率が下がらなくても、いつまで収支トントン!というバランスを保つことができるのか疑問です。

一度、どの位の金利・入居率が、節税効果に繋がる分岐点なのか、専門家に算出してもらわれると、投資の良い判断材料になるのではないかと思います。

但し、不動産所得同士であれば、土地の負債利子に係りなく、不動産所得内部での損益通算が可能ですので、黒字で運用できる賃貸事業(例、医院+介護施設+高齢者賃貸住宅等)を
なされば、ワンルームは黒字不動産所得の節税対策にはなるはずです。

ワンルームでも、立地、物件、サービス内容によっては、
超高齢時代の単身者高齢者用賃貸住宅等として需要はあると思います。
あと数年すると、未成年の若者と、65~74歳、75歳以上と、10%台半ばでほぼ同じ割合になってきます。立地、物件、運営の内容次第だと思います...。

補足

国立社会保障・人口問題研究所から、

日本の将来推計人口(平成18年12月推計)、平成20(2008)年12月1日現在の市区町村(1,805自治体)の将来人口推計が発表されています。

・推計の要旨
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/yoshi/yoshi.html
・大阪市等政令指定都市の推計
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/5-sai/seirei_shosai.html

エール!!

雑感しかお伝えできませんでしたが、
これに限らず、今後のご発展の何かのお役に立てれば幸いです。

週末無医村に出向き、医院を開設し、
地元から要望されて介護施設+高齢者専用賃貸住宅経営を成功させている医師を身近で見て
おり、tada29医師の今後にも期待しています!!

不動産コンサルタント
建築家
医師
投資

評価・お礼

tada29さん

2011/02/28 15:40

お礼が遅くなりすみません。
回答ありがとうございました。
また、及ばないながらもがんばっている私の仕事にかんしてもお言葉をいただきありがとうございます。
応援をいただけるとやはりうれしく思います。

専門家への相談なく決断するのは難しいと思いました。
一度コンサルテーションをしてみようと思います。

加藤 一枝

加藤 一枝

2011/02/28 17:50

ご評価ありがとうございました。名古屋の晴ハレ住環境設計 加藤一枝です。

今回の件の解決策に合わせて、今後のご活躍の基盤づくりをされるに相応しい、医師ならではの対応策があるはずです。tada29医師の現状を正しく診断し、今後の戦略を一緒に考えてくれるコンサルが見つかることを祈ります。

医師業のこと、税務、不動産投資等総合的に対応できるところが良さそうですね。

私の存じ上げているところは、名古屋では、
・名南コンサルティングネットワーク
・船井財産コンサルタント
http://www.funai-zc.co.jp/company/network.html
です。

全国展開しているようですので、
関西・九州方面を窓口とされるとよいのではないか、思います。
他にも、同様の財産コンサルはあると思いますので、探してみてください。

頑張ってください。応援しています!!

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