慎重に検討され、専門家の意見を求めましょう。

不動産投資アドバイザーの野口です。

hiro48様が不動産投資（マンション経営）をしようと思われたきっかけや目的が知りたいですね。

結論から申し上げますと　私からは、慎重に検討され、不動産業者の言うセールストークを鵜呑みにせず、必ず公平な観点より専門家のセカンドオピニオンをお求めになる事をお勧めします。

ご質問に対して、一般的な事項を述べます。

投資に、東京か大阪かの問題は、確かに両都市とも大都会ですが、過去は東京２３区への人口流入は僅かに増えていましたが、今後４年後からは減少に転じて、高齢化が他にないスピードで進行することが予想されています。
　詳しくは、―――www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

　　　　　又は、――　www.tokyo-23city.or.jp/research/kondankai/document/5jiti_7a.pdf

Familytypeか１Roomtypeかの問題ですが、投資効率としては１Roomが上回るでしょう。専有面積は、その立地によって投資に最適かが決まるでしょう。単身者（高齢単身者を含め）が増加することは必死です。
大阪も、東京も空室が増えています。地方はより空室が顕著です。

賃料は、これを反映して賃料は年々低下しています。（全国的です）

サブリースは、健全・安心とは限りません。サブリースの手数料は７～１５％、期間２～３年です。得るべき収益がリース会社に吸い取れれる。
空室保証が長引くのを敬遠するため、改訂時に賃料が下限に勝ちです。保証会社の倒産も無いとは限りません。

これらの賃料リスク、価額の低下評価リスク等は、池袋、西中野島などの地域だけでは、判断できません。詳細な、立地や、階数、方位、設備等によって異なります。

専門家の意見を聞き、大きな投資ですから少しの費用を惜しまず、しっかりした出口戦略を立てられるようお勧め致します。