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対象:住宅・不動産トラブル

共有の私道の奥で駐車場やアパートを経営できるか?

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/04/29 20:13

中古戸建を購入しました。

公道から入る私道があり、その私道を6軒で共有しています。
抜け道はなく、突き当たって終わりです。
そして私道の両脇が3軒ずつ住宅です。
もちろん登記移転の際に、売主さんの6分の1の持ち分も私名義になりました。

我が家は私道の突き当りです。
土地面積の割に建物面積が少なく、面積的には車5台分の駐車が可能です。
ただし4Mの私道で、車1台分が通るのがせいぜいなので2台が駐車可能といったところ。
切り返しはできませんね。

しかし我が家は車を所有しておりません。

この余剰スペースを月極駐車場で貸すとか、または小さなアパートを建てるとか、
そのようなことは法律上問題ないのでしょうか?

突き当りの土地に行くには私道を必ず通らなければなりません。

そのような場所で駐車場経営やアパート経営は可能なのでしょうか?
自家用に使用する目的以外だとその私道の所有者すべての方の許可が必要でしょうか?

今はその私道にはそこに住む方の車か、運送業者か新聞屋さんくらいしか出入りしません。よってたいへん静かです。

やはりトラブルのもとですよね?

止めておいた方がよいでしょうか?

もしくは人や車の出入りがないような例えば、今で言うなら、家庭用太陽光発電などの
施設を建て、売電するとかなら問題ないでしょうか?

教えてください。

即戦力さん ( 東京都 / 男性 / 59歳 )

回答:5件

稲垣 史朗 専門家

稲垣 史朗
リフォームコーディネーター

22 good

やはり「トラブル」のもとになりますね・・・!?

2011/04/29 21:15 詳細リンク
(4.0)

こんばんは。パウダーイエローの稲垣史朗です。
やはり、私道分担の土地所有では各個の「了解」を取らなければならない事は明白です。
まして、他人が出入りするような場合には「トラブル」の現医院を作ることになりますので中止されることが望ましいと思います。
お考えにある様に「家庭用太陽光発電」や「自家菜園」などにされることが望ましいですね。
「家」とは個人のものですが「環境」と言うものは、決して一人だけのものではなく「他人」と合わせて住まうことが大事な要素のなりますので・・・
今の即戦力さんのお考えを通されることをお奨め致します。これからの「人生」を考えれば近隣住民とのつながりを大切にされる方が残された人生を楽しくする上でも必要かと思いますね。

環境
トラブル
近隣
人生
住民

評価・お礼

即戦力さん

2011/05/04 20:52

おっしゃること、ごもっともでございます。
たいへん参考になりました。
ありがとうございました。

回答専門家

稲垣 史朗
稲垣 史朗
(神奈川県 / リフォームコーディネーター)
パウダーイエロー 代表取締役 兼 チーフデザイナー
0467-88-1981
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

湘南スタイル仕掛人  オシャレデザイナーのG・Gです。

湘南暮らしはのんびりした独特の臭いが漂う街並み。ファッションや住まいもハワイの田舎町を思わせる佇まい。湘南ブランドに憧れて暮らしを始める人が今日もまた・・・優れたデザイン感性とオシャレで粋なG・Gがあなたの住まいの夢を形にします。

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

5 good

無理ではありませんが慎重にすすめる必要があります。

2011/04/30 12:56 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的解釈、相談については弁護士等の専門家へご相談ください。

まずは、共有持ち分で保有している道路の使用方法等について
所有者間で覚書や協定書のようなものがあるのか確認してください。
そういった書面があれば、それに準ずるものと思われます。

特にそういった取り決めなければ、
たとえ、集合住宅や駐車場であったとしても、
法律的には、土地の所有者がその土地を活用するために
通路として使用するのに法律的な問題はないと思います。
(ただし、有償・無償は別の問題です)

しかし、現実的には、各所有者との調整ができていなければ
懸念している通りトラブルに発展する可能性があります。

例えば、月極駐車場で第三者に貸した場合、
日常的に使用する車で頻繁に出入りするケースと
実質的には月に数回しか使用しないケースで
トラブルになるかどうかがわかれたりします。

また、人によっていろいろな感じ方が異なるので
複数の共有者がいる場合には、特に注意が必要です。

絶対にNGではありませんが賃貸等に出す場合には、
共有所有者との調整および賃借人の選定を
慎重に行ってからにした方が良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

調整
法律
トラブル
駐車場
賃貸

評価・お礼

即戦力さん

2011/05/05 12:24

ご回答ありがとうございます。

確認してみましたが、覚書や協定書のようなものは売主さんから引き継いだ
権利書や書類の中には含まれていませんでした。

仮に規定がない場合、行動に移そうと思った時に寄り合いを持つとか
問題がよりややこしいことになるかもしれませんね。


ここはひとつのんりびり花や野菜でも育ててみようかなと思い始めています。

ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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田中 伸裕

田中 伸裕
建築家

4 good

可能ではあるけど所有者とよく話し合う必要あり。

2011/04/30 12:52 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。田中伸裕建築事務所の田中伸裕です。

土地そのものに、月極駐車場やアパートを作ることは
建築基準法に違反していないのであれば作ることはできると思われます。
ただ、接する道路が私道であるとのことですのでこちらで引っかかってきます。

私道には刑事法ではなく、民法が関わってきます。
私道は、私有地であることから、所有者の承諾なしに他人が勝手に通行できず、
所有者から通行権を得ておかないと通行できないというのが原則となっています。
このことから、
駐車場経営やアパート経営をした場合、第三者の車両が通ることが明確であるので
私道を所有しているすべての人に承諾を受けることになります。
常日頃、今まで以上の車両が通れば騒音や道路が傷んだ時の修繕費の増加等の発生が
あるでしょうから、全員の承諾を受けたとしても感傷的な面で
トラブルに繋がりかねないかとは予測されます。

中古戸建てを購入されたということで、今度リフォーム・リノベーションをするとか、
即戦力さんの言われる家庭用太陽光発電などの施設の建設をするのであれば、
一時的とはいえ工事業者さんの車両通行にも承諾を受けることになります。
(一時的な車両であれば、ほとんどの場合快く承諾していただけるのですが、
極まれにとんでもないことを要求される所有者の方もみえるのが私道の厄介なところです)

トラブル
戸建て
リノベーション
土地
アパート経営

評価・お礼

即戦力さん

2011/05/04 20:56

回答ありがとうございます。

小銭稼ぎのために住環境を悪くするのは賢明ではありませんね。
新参者ですし、大人しくしたいと思います。

たいへん参考になりました。

田中 伸裕

田中 伸裕

2011/05/09 11:51

評価ありがとうございます。

最近、希薄になりつつある地域とのつながりですが
やはり何かあったときは遠くの親類より近くの他人ですもんね。
一つ補足ですが、
「家庭用太陽光発電などの施設を建て、売電する」とありましたが
即戦力さんが実際に住んでその生活で使った余剰分を売電するということが条件になります。
太陽光発電を設置し、ただ単に売電のみするというのは商売とみなされ、
どの電力会社も買い取ってくれませんので注意してください。

竹中健次

竹中健次
建築家

1 good

敷地は,道路に2m接道しないと建築確認は,取れません。

2011/05/02 22:46 詳細リンク
(5.0)

現在,土地の売り買いの場合には重要事項説明が不動産業者に求められています。建築目的の場合には不動産業法違反に当たります。また,過去にはこのような土地の違反売り買いが横行していました。長屋の土地の売り買いをしてた場合にもこのような問題が起きていました。建築基準法の中に,位置指定道路という物があります。将来,相続などで売り買いの出来ない土地になる恐れがあります。市道に面する土地の建物の所有者も同じことが言えます。行政官庁(市役所などの建築指導課)に出向いて隣接者の同意を持ってと位置指定道路を受けることを勧めます。私道ではありますが,公道と同じ条件になりますので建築可能の土地になります。相続等による土地トラブルが起きる可能性がある場合には,遺恨を残さないためにも今回建設するしないは別にして,私有地に接する方々で相談して位置指定道路の認定を受けることをお勧めします。

相談
不動産業
行政
建築
土地問題

評価・お礼

即戦力さん

2011/05/05 13:26

それは知りませんでした。

今後も覚えておきたいと思います。

ご回答ありがとうございました。

竹内 敬雄

竹内 敬雄
不動産コンサルタント

1 good

可能とも思われますが市場も見据え共有持ち分者との調整を綿密に

2011/05/04 19:27 詳細リンク
(5.0)

こんにちは不動産鑑定士の竹内です。

なるべくご自分の土地を有効活用したいというお気持ちは良く分かります。

ただご自身が懸念されているように、近隣居住者である私道の共有持ち分権者との関係を悪くすることで却って居住の快適性が損なわれてしまうというリスクがあります。

共有者との関係性の考慮は別としまして、
建築基準法等から考えられるリスクを指摘させていただきます。

1 アパートを建てる場合
文章からは現状の戸建てと私道の間にアパートを建てるということで読み取れます。
その場合、建てられる建物の大きさは建ペイ律と容積率で規定されます。
敷地の大きさとの関係です。例えば建ぺい率40%容積率80%の土地だとすると
敷地100平米に対して建物の一階の面積約40平米 総2階の2階建てで延床面積80平米と なります。住宅地ですと建ペイ率
60%容積率200%位までの敷地が多いですから現状の土地を調べてみて下さい。
更に一敷地一建物の原則というのがありまして、一体としてアパートを建てるかとか 事前協議が必要となって来ます。

市場の面からは当該地が駅から近いか遠いかどんな性格の駅か等で主に対象とする
賃貸層(単身者か?家族層か?)が違ってきます。
又、付近に競合となるアパートが多い か少ないかによって、アパートは建てない方 が良いという結論になるかもしれません。
建てるとしても、市場を見越して一番最適なアパートを建てる必要があります。

これらを総合的に勘案して現実的にご判断されるのが良いかと存じます。

2 駐車場
駐車場使用を規制するような法律は無いと思います
幅員4mのどんつきに位置するということは切り返しが困難であるのでバックで入らない といけないという位置関係と思われます。
出来れば、私道の共有持ち分者様に需要があればそこにお貸ししたいですね。
慎重に賃借人の選定と共有持ち分者様との調整を図っていただければと存じます。
市場的には使い勝手の悪い分は賃料設定に織り込まないといけないですね。

3 家庭用太陽光発電
基本的には戸建ての屋根に設置するものではないかと思います。
空き部分に設置するとご自分の使い勝手に影響大ではないかと思います。

以上お答えしましたがお役に立てれば幸甚です。

補足

私の仮説が間違っているかもしれませんが
ご状況のご説明から察するに 突き当りの両側3軒づつで幅員4mということは
ご質問者様の私道に接面している間口は2mであると思われます。
駐車場に車を複数入れて、尚且つその出し入れ用にスペースを開けるとなると、相当のスペースが必要となります。
突飛な話ですが、複数を入れて、本格的にするなら回転盤を入れると良いかもしれません。
これも他の共有者との調整のうえでの話ですが。

不動産鑑定士
市場
戸建て
活用
アパート

評価・お礼

即戦力さん

2011/05/05 13:29

アドバイスありがとうございます。

回転盤を入れるということは考え付きませんでした!
コストがかかりそうですし、あまり躍起になって考えないようにしたいと思います。

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