共有の私道の奥で駐車場やアパートを経営できるか？

こんばんは。パウダーイエローの稲垣史朗です。
やはり、私道分担の土地所有では各個の「了解」を取らなければならない事は明白です。
まして、他人が出入りするような場合には「トラブル」の現医院を作ることになりますので中止されることが望ましいと思います。
お考えにある様に「家庭用太陽光発電」や「自家菜園」などにされることが望ましいですね。
「家」とは個人のものですが「環境」と言うものは、決して一人だけのものではなく「他人」と合わせて住まうことが大事な要素のなりますので・・・
今の即戦力さんのお考えを通されることをお奨め致します。これからの「人生」を考えれば近隣住民とのつながりを大切にされる方が残された人生を楽しくする上でも必要かと思いますね。

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

個別の法的解釈、相談については弁護士等の専門家へご相談ください。

まずは、共有持ち分で保有している道路の使用方法等について
所有者間で覚書や協定書のようなものがあるのか確認してください。
そういった書面があれば、それに準ずるものと思われます。

特にそういった取り決めなければ、
たとえ、集合住宅や駐車場であったとしても、
法律的には、土地の所有者がその土地を活用するために
通路として使用するのに法律的な問題はないと思います。
（ただし、有償・無償は別の問題です）

しかし、現実的には、各所有者との調整ができていなければ
懸念している通りトラブルに発展する可能性があります。

例えば、月極駐車場で第三者に貸した場合、
日常的に使用する車で頻繁に出入りするケースと
実質的には月に数回しか使用しないケースで
トラブルになるかどうかがわかれたりします。

また、人によっていろいろな感じ方が異なるので
複数の共有者がいる場合には、特に注意が必要です。

絶対にＮＧではありませんが賃貸等に出す場合には、
共有所有者との調整および賃借人の選定を
慎重に行ってからにした方が良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

はじめまして。田中伸裕建築事務所の田中伸裕です。

土地そのものに、月極駐車場やアパートを作ることは
建築基準法に違反していないのであれば作ることはできると思われます。
ただ、接する道路が私道であるとのことですのでこちらで引っかかってきます。

私道には刑事法ではなく、民法が関わってきます。
私道は、私有地であることから、所有者の承諾なしに他人が勝手に通行できず、
所有者から通行権を得ておかないと通行できないというのが原則となっています。
このことから、
駐車場経営やアパート経営をした場合、第三者の車両が通ることが明確であるので
私道を所有しているすべての人に承諾を受けることになります。
常日頃、今まで以上の車両が通れば騒音や道路が傷んだ時の修繕費の増加等の発生が
あるでしょうから、全員の承諾を受けたとしても感傷的な面で
トラブルに繋がりかねないかとは予測されます。

中古戸建てを購入されたということで、今度リフォーム・リノベーションをするとか、
即戦力さんの言われる家庭用太陽光発電などの施設の建設をするのであれば、
一時的とはいえ工事業者さんの車両通行にも承諾を受けることになります。
（一時的な車両であれば、ほとんどの場合快く承諾していただけるのですが、
極まれにとんでもないことを要求される所有者の方もみえるのが私道の厄介なところです）

現在，土地の売り買いの場合には重要事項説明が不動産業者に求められています。建築目的の場合には不動産業法違反に当たります。また，過去にはこのような土地の違反売り買いが横行していました。長屋の土地の売り買いをしてた場合にもこのような問題が起きていました。建築基準法の中に，位置指定道路という物があります。将来，相続などで売り買いの出来ない土地になる恐れがあります。市道に面する土地の建物の所有者も同じことが言えます。行政官庁（市役所などの建築指導課）に出向いて隣接者の同意を持ってと位置指定道路を受けることを勧めます。私道ではありますが，公道と同じ条件になりますので建築可能の土地になります。相続等による土地トラブルが起きる可能性がある場合には，遺恨を残さないためにも今回建設するしないは別にして，私有地に接する方々で相談して位置指定道路の認定を受けることをお勧めします。

こんにちは不動産鑑定士の竹内です。

なるべくご自分の土地を有効活用したいというお気持ちは良く分かります。

ただご自身が懸念されているように、近隣居住者である私道の共有持ち分権者との関係を悪くすることで却って居住の快適性が損なわれてしまうというリスクがあります。

共有者との関係性の考慮は別としまして、
建築基準法等から考えられるリスクを指摘させていただきます。

1 アパートを建てる場合
文章からは現状の戸建てと私道の間にアパートを建てるということで読み取れます。
その場合、建てられる建物の大きさは建ペイ律と容積率で規定されます。
敷地の大きさとの関係です。例えば建ぺい率40％容積率80％の土地だとすると
敷地100平米に対して建物の一階の面積約40平米 総２階の２階建てで延床面積80平米と なります。住宅地ですと建ペイ率
60％容積率200％位までの敷地が多いですから現状の土地を調べてみて下さい。
更に一敷地一建物の原則というのがありまして、一体としてアパートを建てるかとか 事前協議が必要となって来ます。

市場の面からは当該地が駅から近いか遠いかどんな性格の駅か等で主に対象とする
賃貸層（単身者か？家族層か？）が違ってきます。
又、付近に競合となるアパートが多い か少ないかによって、アパートは建てない方 が良いという結論になるかもしれません。
建てるとしても、市場を見越して一番最適なアパートを建てる必要があります。

これらを総合的に勘案して現実的にご判断されるのが良いかと存じます。

2 駐車場
駐車場使用を規制するような法律は無いと思います
幅員4ｍのどんつきに位置するということは切り返しが困難であるのでバックで入らない といけないという位置関係と思われます。
出来れば、私道の共有持ち分者様に需要があればそこにお貸ししたいですね。
慎重に賃借人の選定と共有持ち分者様との調整を図っていただければと存じます。
市場的には使い勝手の悪い分は賃料設定に織り込まないといけないですね。

3 家庭用太陽光発電
基本的には戸建ての屋根に設置するものではないかと思います。
空き部分に設置するとご自分の使い勝手に影響大ではないかと思います。

以上お答えしましたがお役に立てれば幸甚です。