デフレなので不動産クラスの空売りを仕掛けたいです

マネー不動産投資・物件管理 2009/11/21 17:06

デリバティブを中心に投機的な取引をしている個人投資家です。不動産投資は素人であり、過去にREITの投資信託を保有していたぐらいです。

今現在デフレが進んでいますので、キャッシュに対して現物資産が下落しています。さらに借入資金で不動産を購入していたら負担も増えます。というような事情により不動産投資を行っている個人投資家や事業者には不利な状況となっています。

そこでせっかくのデフレなので、不動産価格と家賃の下落や借入の負担増を期待して不動産クラスのショートポジションを取りたいと考えています。具体的に考えているのはRIET（又はREITのETF）の信用取引を用いた空売りです。判断材料のひとつとして、東証REIT指数は日経平均株価よりも速いペースで下落しています（現在私は株価指数に比例するデリバティブを空売りしています）。かなり割のいい不動産投資だと考えています。

この方法で何か注意点はありますか？また、他に不動産セクターの下落過程に収益がでる投資戦略はありますか？

先生方、どうぞご教授お願いいたします。

Moriya, Tomoさん（東京都 / 男性 / 30歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

不動産投資の投機的なショートポジション構成

2009/11/22 15:38 詳細リンク

: (5.0)

下記拝見しました。短期的、中期的には目の付けどころは良い面白い考えだと思います。実際リーマンショック時にREITを空売りして莫大な収益を上げたヘッジファンドや投資家がいたと聞いております。

実際に以下の様なREITは信用売りのポジションが建っているので売りから入る事も可能な様です。

(日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、日本リテールファンド、オリックス不動産、日本プライムリアルティ、東急リアル・エステート等)

ただ、注意点としては会社やシステムによっては信用売りに対応していないかもしれませんし、REITは今までは下がっていましたが需給要因等で持ち直す可能性もあり注意が必要です。(REITのM&A等)また、信用取引は期間の定めがありますので、期日を迎えたら反対売買等をする必要性が出て来ます。

不動産投資の一時的なヘッジ手段として完全ではないにせよ面白い試みだと思います。
その他のセクターとしては銀行、ノンバンク、不動産会社等の株式も対象にはなると思います。

これらを数銘柄を組み合わせての売りであれば一銘柄が暴騰するリスクは軽減出来るかと思います。

不動産投資に関してですが…
日本の不動産投資の場合、短期的な視点で見て価格が上がる事を期待して買われる方は少数派かと思います。寧ろ、価格が下がっても意味のあるセーフティーネットとなるキャッシュフローを生む物件を買うのが主体だと思いますし、個人の場合時価会計での損益通算が無い事や、返済期間の長さを考慮すれば時価の下落はあまり意味の無い事になります。

(債務がデフレで「相対的・経済学的に」膨らむ事も同様です。)

不動産投資として意味が大きいのは何年で投下自己資金分と借入分を回収できるかです。家賃収入で全て回収してしまえば価格がどんなに下がっても何ともありませんので。(もちろんベストは資金回収(返済資金の蓄積を含め)を早めて尚且キャピタルゲインを得る事ではありますが…)