定期借地権の購入について

銀行の融資対象として、借地権は、担保評価が出にくいため、
非常に厳しい融資条件を提示されるのが一般的です。
また、そもそも融資対象とならない場合がよくあります。

特に定期借地権の場合は、契約期間が決まっており、
最終的には確実に地主に返還をしなければなりません。
中途半端に契約期間が残っている定期借地権の売却は
時間がかかったり、流通が難しいことも多いため、
金融機関もなかなか満足できる担保評価を出してくれません。

したがって、2棟目購入時の融資審査の際に、
よっぽどの特殊事情がない限りは
区分所有のマンション(敷地は所有権)の方が
担保評価が高く、融資の条件としては、
有利な条件を引き出せると思います。

なかなか面白い発想で奥深い問題をはらんだ質問ですね。

というのは、どれくらいのスパンでお考えなのか分かりませんが、定借と区分所有どちらも一般的な土地と建物ではないからです。定借は土地に時間的な制限があり、区分所有は建物に空間的な制限がある不動産です。

当初の設定条件が同じでそれぞれが合理的な値段設定であれば、理論上では購入時は金融機関の評価は同じであるはずです。実際は別でしょうが、ご質問は将来ということですので話を勧めますと。

時間設定は記載されていませんが、実際のところは数十年後とかというのではなく近い将来のことだと想定しますと、まずは土地値はその時点では購入時と、相対的に、同じです。そして建物は耐用年数の長いほうが評価は高いとみるべきです。

そうなると区分所有のほうが評価は高いということになると思います。

ただ変動要因として、今の時点での定借の評価と将来の評価は注意が必要です。定借の市場性が高まるのか、権利金の額は?、期限50年までの残存年数をどう評価するのか等々不動産業界や金融機関でも方向性がいまだ定まっていない分野です。その意味では化ける可能性もあります。

あとは実際面での金融機関の評価算定は、やはり、その時の流通性を中心に評価するということです。大きな考え方は不動産鑑定士さんから取り入れると思いますが、その鑑定士さんは流通面では不動産業者さんの意見を参考にします。不動産業者さんはまったくもって流通のプロですから、販売しやすい物の方を評価すると思います。

参考にして下さい。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

建物を建てるという際に全額自己資金ではなく銀行から住宅ローンなりを借りる前提で話を進めます。

また、同じ条件の立地で、購入価格が同じだった場合に二つの方法で評価を出して見ます。一つが収益還元法からの計算で、もう一方が積算からの計算になります。


1.まず収益還元法の計算方法ですが、家賃を基に不動産の価値を算出します。仮に賃貸に出したらどの程度家賃が取れるかを計算して、その家賃から逆算して不動産の価値を割り出します。

同じ広さ、同じ立地、同じグレードであれば普通はほぼ同じ家賃になるはずです。

ただし、好みが多少ありますが、騒音が無いなどの点から戸建ての方が区分マンションより若干高い家賃が取れる可能性があります。その点から考えると収益還元法で算出した価格は戸建ての方が高くなりそうです。更にマンションよりも賃貸市場で物件数が少ないという需給の点からも戸建の方が賃貸のニーズが一般的に高いと思われます。


2.次に積算法での計算方法ですが、土地と建物の担保価値を土地は路線価等を基にして計算をして、建物の方は再調達原価を基に計算します。

ただ、今回は同じグレードの建物と考えますと建物の価値はマンションも戸建も同じとなります。

後は土地になりますが、土地は借地物件は借地割合が掛けられますので所有権の価値の80%〜60%の価値と考えれば宜しいかと思います。


全く同じグレードの物という前提で行けば、1.収益還元法で出した場合には戸建が価値が高くなり、2.積算法で出した場合にはマンションの方が高く出るという結果になっております。ただ、住宅の売買時にはどちらかと言えば2の積算法が重視されます。

銀行マンに同様な質問をしてみると「いちがいに言えないが、流通性が高いか低いかというのも重要なポイントになります。一般的に借地権の物件の方が流通で不利に扱われるケースが多いのでマンションの方がやり易いですかね…」との事でした。

難題でした。

金融機関の審査はいまだに「所有権」にこだわるところが多いと思われますので、将来2件目を考えなら区分所有マンションのほうが有利になるのではないでしょうか。

区分所有に関しても厳密には土地を所有しているとはなりませんが、持ち分が登記される分ゼロではありません。
それに比べて定期借地権に関しては登記されるべき所有権は少なくとも土地に関してはありませんので、「土地」といものの価値が重視される金融機関の評価においては、幾分かは区分所有が有利なります。

もちろん、2件目をお考えでなければ、定期借地権でも良いところはございますので、目的に応じてご検討されてみてください。