将来をにらんだ購入(借地権戸建VS区分マンション)

建物を建てるという際に全額自己資金ではなく銀行から住宅ローンなりを借りる前提で話を進めます。

また、同じ条件の立地で、購入価格が同じだった場合に二つの方法で評価を出して見ます。一つが収益還元法からの計算で、もう一方が積算からの計算になります。


1.まず収益還元法の計算方法ですが、家賃を基に不動産の価値を算出します。仮に賃貸に出したらどの程度家賃が取れるかを計算して、その家賃から逆算して不動産の価値を割り出します。

同じ広さ、同じ立地、同じグレードであれば普通はほぼ同じ家賃になるはずです。

ただし、好みが多少ありますが、騒音が無いなどの点から戸建ての方が区分マンションより若干高い家賃が取れる可能性があります。その点から考えると収益還元法で算出した価格は戸建ての方が高くなりそうです。更にマンションよりも賃貸市場で物件数が少ないという需給の点からも戸建の方が賃貸のニーズが一般的に高いと思われます。


2.次に積算法での計算方法ですが、土地と建物の担保価値を土地は路線価等を基にして計算をして、建物の方は再調達原価を基に計算します。

ただ、今回は同じグレードの建物と考えますと建物の価値はマンションも戸建も同じとなります。

後は土地になりますが、土地は借地物件は借地割合が掛けられますので所有権の価値の80%〜60%の価値と考えれば宜しいかと思います。


全く同じグレードの物という前提で行けば、1.収益還元法で出した場合には戸建が価値が高くなり、2.積算法で出した場合にはマンションの方が高く出るという結果になっております。ただ、住宅の売買時にはどちらかと言えば2の積算法が重視されます。

銀行マンに同様な質問をしてみると「いちがいに言えないが、流通性が高いか低いかというのも重要なポイントになります。一般的に借地権の物件の方が流通で不利に扱われるケースが多いのでマンションの方がやり易いですかね…」との事でした。

難題でした。