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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
回答数： 2件
回答数： 3件
先生方 よろしくお願いいたします。
先日、自宅近隣の中古一戸建て不動産が収益用物件サイトにて掲載されていました。
賃貸中（2年前から）物件で、所有者は法人とのことです。
月額家賃収入70000円 （年間収入840000円）
築21年の木造物件（固定資産税土地評価565万、建物評価210万）
販売価格950万
仲介業者は、「賃貸中物件なので利回りでしか販売価格を設定できないため、どうしても価格が安くなる。
現金一括で購入できるなら、年間8％程度の利回り収入が見込めるし、現賃借人が退去すれば、一般住居用不動産として売却できる。その場合は、実勢価格（1200万程度）で売りに出せるので断然お得だ」といいます。権利関係は、抵当権のみで今回の売却資金で抹消するとのこと、また、現賃貸借契約の詳細は不明です。
現賃借人が居住し続けていれば、収益が上がるし、出ていけば売っても買値より高く売れる。リスクは、修繕費用（その為、購入前に1級建築士に点検していただきます。）と家賃滞納、地震、火災程度しか思いつきません。
私は、今回の物件が地元であり現住所からも徒歩圏内のため、購入後の、物件の管理、確認など大変容易にできる状況にあります。
1、業者の説明（貸借人が出ていけば、居住用住居として売却できる）
は法律上正しいのでしょうか？
2、このような物件を購入する際、注意すべき他のポイントは？
3、ワンルームマンションを購入するより、このような物件の方が大変お買い得に思えます。プロの方から見て同じように思われますか？
よろしくご教授下さい。
araaraさん （ 大阪府 / 男性 / 40歳 ）
回答：3件
賃貸中一戸建て収益物件について
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、まず、物件に対する業者の説明は問題はないでしょう。
次に、こうした中古の戸建て物件を購入される注意点ですが、建物の状況がどうなっているかは確認する必要があります。
構造や防水、設備など経年劣化はありますので、その点を是正していく必要はありそうです。
また、こうした是正に対する費用も計算しておく必要があります。
いずれにしても、専門家のチェックはされておくべきでしょう。
３番目のお買い得感に関しては、何をもってお買い得かと思われるかです。
それには、物件の資産価値をきちんと把握する必要があります。
現状では、建物の価値は正直申し上げてほとんど評価できない状況です。
そうなると、あくまでも土地の評価が重要になります。
今は借家として機能していますが、メンテや修繕にコストがかかりすぎれば売却という方向になりますので、土地の価値は重要になります。
こうした試算結果から、購入後に期待できる含み益が妥当な数値であればお買い得といえるでしょう。
最後に、この物件を購入される目的はどういったものか明確にされておくべきでしょう。
所得税の軽減や相続税の評価減などを目的とした購入など、その目的が明確であり、どの程度数値的にメリットがあるかは、購入前に把握しておくことをおススメいたします。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、詳しい説明やご相談が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
araaraさん
2012/10/22 22:52大変ご丁寧な回答ありがとうございました。
やはり、相続対策などでこのような物件が扱われるのですね。
寺岡 孝
2012/10/24 12:46この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
不動産はいざお金に変えようと思っても簡単には変えられません。
例えば、ワンルームマンションを投資で購入しても、いざ売る場合には希望の金額では売れないものです。
そう考えると、自己用の住宅以外の不動産購入には、事前に充分な計画をしておく必要があります。
新築のアパートが満室になるように、賃貸物件の新しいものは入居率１００％が当たり前ですが、古くなれば何らの策を講じないと難しい局面が来ます。
ですから、簡単には考えずにいろいろな局面を想定しながら検討することをおススメいたします。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー
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収益物件について
大阪のＦＰ会社です。
業者の説明は問題ないでしょうが、そもそもネットに掲載されている物件は非常によい物件とは思えません（本当によい物件は情報が出る前に売れます）またその価格が適正かどうかも場所によりますね。実勢価格が１２００万円かどうかは疑問です。
築２１年ともなれば今後の維持費がかかります。場合によっては中古マンションの方がよいケースもあります。
どちらにしても業者に言われるままに購入するのは避けましょう。
またネットにでない関西の物件の情報が入手できるケースもありますので、必要でしたら相談して下さい。
評価・お礼
araaraさん
2012/10/22 22:50業者の言いなりになるなとのご回答。
冷静になれました。ありがとうございました。
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（お金と住まいの専門家）
