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対象:住宅・不動産トラブル

家の建築を妨害する細い土地の所有は違法ではないのか?

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2019/10/07 21:44

私が所有する空き地について相談させて頂きたいのですが、この空き地が公道に面する境界に沿って幅15cmほどの細い棒状の土地を他人が所有しており、公道から水道やガスの引き込みを行うにはその土地を横切る必要がある為、その空き地に家を建てる事ができない状況です。
その棒状の土地の所有者にその土地を売ってもらえないか聞いても、売る気は無いようで、法外な金額しか提示しません。
このように家を建てるの為に必要な水道やガスを引き込みを妨害するかのような細い土地の所有は法律的に許されるのでしょうか?
ご教示頂けると助かります。

ken9365さん ( 大阪府 / 男性 / 51歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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建築を妨害する細い土地の所有について

2019/10/18 14:19 詳細リンク
(5.0)

ken9365様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、詳細な状況の把握ができていないため、
一般的なアドバイスにはなってしまいますが、そのような土地を所有し、
建築への協力や売却を拒否すること自体に違法性はありません。
法外な金額提示も、それだけでは恐喝にはなりません。

建築や土地使用に関して可能性があるとしますと、但し書きの許可という
建築審査会の許可を受けて建築していく等が可能性としてあります。
この許可の注意点としては、各行政や状況別に許可基準が異なる
ことがある点です。
ken9365様が納得すれば良いような建築規模の制限(地下なし、2階までなど)
だけでなく、第三の承認等が必要な許可基準であると、条件や状況によっては
クリアすることが困難な場合があります。
また、細い筆の所有者から抗議があった場合に、許可が取り消されたり、
建築工事が進まない状態となる可能性も危惧されます。
申請先の行政や建築工事をいてくれる工務店等には、抗議があった際の
判断等についても確認しておく必要はあると思います。

通行に関しては、受忍限度の範囲の使用収益として扱われる可能性があり、
仮に裁判になった場合も認めてもらえる可能性はあります。
但し、相当の使用料が必要となる可能性はあるので、そこまで高額に
なるとは思えませんが当該エリアの相場等で試算してみては如何でしょう。

利用状況や経過年数によっては時効取得の可能性もありますが、
おそらく所有権というよりは通行地役権どまりの可能性が高い
印象です。

こういった主張できる権利や建築の制度を上手に利用することで、
未接道の土地であっても建築が可能となることは割とあります。


なお、いくつか確認しておきたことに、ken9365様がこの土地を所有するに
至った経緯がございます。
相続などの場合は、以前からその状況は知っていたと扱われ自己責任の
可能性がありますが、宅建業者が売主であったり仲介していた場合、
どのような説明を受けて購入に至ったかで、今回の責任を追及できる
可能性があります。


建築審査会の許可に基づく建築も、裁判を通しての通行権やライフライン引込も、
細い土地の所有者との関係は良いものではなくなります。
出来るのであれば穏便に進めるに越したことはありません。
そのために第三者としての専門家介入も検討し、弁護士等の専門家に詳細な
状況説明や関係資料を提出して相談してみる必要もあるかもしれません。

また、細い筆を購入できなかった場合や、強制的な利用という方法はとらない場合の、
その後の対応についても合わせて検討していくと良いと思います。
例えば、不動産業者にken9365様の土地を売却することや、居住でなく駐車場や
トランクルーム経営程度に留めた土地利用をしながら、粘り強く友好的に交渉を
続けてみる等です。
周辺土地の状況によっては、相場通りの価格で購入できて接道できる土地が周りに
あったり、または、周辺土地の資産価値向上や区割企画提案を伴うことで相場通りの
価格で売却することも可能性としてはあるかもしれません。
先に触れました仲介などの宅建業者がいれば、金額的な責任追及や契約の解除等、
救済される方法が見つかるかもしれません。


そういった土地の有効利用を他に考えることで、精神的にも楽になるかと思います。


ストレスの多い日々で、ネガティブな感情にもなりやすい状況と察しますが、
ken9365様にとってベストな判断や交渉に役立つアドバイスとなれば幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

違法性
宅建業者
注意点
不動産
駐車場

評価・お礼

ken9365さん

2019/10/18 15:00

非常にご丁寧な回答、本当に有難うございます。
この細い土地が出来たあらましですが、私の土地に隣接する土地を買主が所有していたものを公道として市町村に売却したのですが、その際に、私の土地と公道の間の細い土地のみわざと売らずに残した為に、このような状況となっています。恐らく、その買主の目的は私の土地を公道に面しない土地としておいて安い金額で買い叩こうという意図が見えます。法律的に違法で無いとの事であれば、やはり何らかの交渉を考えないといけないという事ですね。非常に参考になりました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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