マンション購入検討中

不動産コンサルタント＆ＦＰ 野口です。

マンション価格は、7年ほど前は、原油や鉄鋼などの資材高騰で7％～ＵＰしましたが、これが落ち着き、この３年間は、人手不足で特に建設業界は深刻です。

首都圏で、新築マンション価格は、平成１８年で遂に￥6,000万（７０平米）となり、特に東京２３区では￥7,200万以上にＵＰしています。
このような新築マンションを普通の４０歳前後のサラリーマンの年収￥600～￥800万では購入できない価格になってしまいました。
ですから、マンションの売行きは芳しいものでは有りません。契約率は70％を割っています。

やはり、オリンピック景気が大きく影響しています。更に、低金利で借りやすくなったことも一因です。

しかし、足元では地価は今春より、下降気味です。首都圏の新築マンション販売戸数は、平成１８年度は３万戸を割るような状態です。(前年は３万５千戸）

マンションは、土地を仕入れて、販売引渡しまで、平均４年と言われます。（100~３００戸の規模）売行きとオリンピック後を考え、デベロッパ-は土地仕入れを慎重にしています。

私は、平成１９年の消費税ＵＰまでは、横ばいが続くと思いますが、次の点からマンション不況に入ると思います。
１）オリンピック景気も、先が見えてきて景気後退とマンション不況が深刻化。
2）労働力不足も「外国人雇用」で、バランスがとれ、価格は大きく下がらないが、下降必至。
3）オリンピックの選手村とされるマンションが「HARUMI FLAG]と命名し市場で約7,000戸の販売される。(当初4,200戸）１極で首都圏の供給の25％をリノベマンションとして大手業者が販売すれば当然価格がＤＷＯＮ。相場を下げる。
４）２３区、川崎、横浜などで、平成２２年に600ヘクトア－ルの生産緑地の期限が切れる。各行政は、一挙に大量の農地が宅地として供給され、地価混乱などを防ぐ政策を取っているが、地主(農家）は宅地として高く売れる事を待っていたので、どうしても供給過剰は避けられそうにない。
5）2025年問題とされる、団塊の世代が後期高齢者（75才～）に入り益々、空き家、団地問題が、表面化して、住宅供給過剰は避けられない。
6）外国人の訪日は、オリンピックでピ－クを迎え、以後は逆に減退する。
京都、奈良、鎌倉などは、通勤並みの混雑で、制限せざるを得ない。景気減退。
「消費税」について、
業者は、2019年10月より、2％UPしますから、上がる前に契約を！と言って消費者を急かせるでしょう。これに乗る事は避けましょう。
マンションは土地、建物はほぼ五分五分です。消費税は建物にかかります(土地は非課税）
￥6,000万円のマンションで有れば、3,000万円の建物にUPが2％ですから、60万円、たとえ4,000万円としても80万円に過ぎません。このため、政策はローン減税を10年から、13年に延長としました。即ち、最大40面減税が3年園長ですから120万の減税策です。売行き悪いので「値下げが」続出！ 価格設定は抑える。

安倍のミックスも不発終焉で、景気は後退、マンションは価格DWON、金利は現状維持せざるを得ないのです。
サラリーマンの賃金は横這いが続く。

以上は飽くまで、私個人の見解です。

匿名希望様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、相場に関して特定の年度を境に、買い時を
図ることは困難かと思います。

参考として、大局ではオリンピック後に下落していくという流れは
変わらないかと思います。
しかしながら、「国立社会保障・人口問題研究所」の予測データでは、
オリンピック前の2019年に日本の世帯総数はピークアウトすると
予測しております。
人口の減少傾向はご存知かと思いますが、世帯数の推移も同様に、市場への
影響があります。

また2019年は、オリンピックの開催が決まった2013年から、ちょうど5年超の
1月1日をむかえます。
これは、これまで値上がりした物件を売却する際の税金が、短期譲渡所得から
長期譲渡所得となり、所得税・住民税で倍の違いが出るということです。

売却することで2,000万円の譲渡所得があった場合、短期なら所得税600万と
住民税200万の計800万課税されるところが、長期となると所得税300万と
住民税100万の計400万ですみます。
かなりざっくりした計算ですが、オリンピックの前年に利益確定の売りが
動くこともあるでしょうし、こういったセールストークで売却を促す業者も
少なからず増えてくるかと思います。

2019年からオリンピックに向けて下落することも考えられますし、
オリンピック以降、前年下落した相場で、これまで買えなかった方の
買いが入り出し相場が一時戻ることも考えられます。
そういった大きなイベントや相場に影響を与える要因がある場合、
動くにしても細かい動きは予測しづらいものです。

特別な事情のある物件や、正確な相場観、信用のある情報源、専門的な知識
などがあって、戦略的な投資を目指すのであれば、現状の相場がどうであれ
差益を出す、または掘り出し物の良い物件を見付けられることはあります。
しかし、こういったイベントやファンダメンタルズによって、細かい時期での
差益を得ようとお考えでしたら、リスクも大きかと思いますし、特に不動産では
お勧めできないかと考えます。

もし、居住用として長期利用する家をお探しで有れば、時期的にいつが安いか
といった予測のしづらいタイミングに悩むよりも、ライフプランやローン返済計画が
破綻する等の問題は起きないか、購入後の見通しを立てたることの方が
実践的な戦略やリスクヘッジとして大切になってくるかと思います。

物件自体の問題点が割り出せないことでのリスクの周知不足、そのことで費用負担
の帰属先をすべてこちら側にしてしまっている契約条件、ローン金利の交渉により
数百万・数千万の差がある総支払額などなど、同じ物件でも先を見越した買い方一つ、
交渉可能な契約条件一つで、まったく後々の状況は変わります。


また、病気になってローンが組めず、購入自体出来ない状況なども可能性はあります。


数年後に、ここ最近で一番安い相場のときに購入できていれば、
当然うれしく思うかと思いますが、その時期が安かったのか高かたったのか
平均だったのかは、購入時には分かりません。
過去と比べてどうかのみで、いくらもっともらしい情報や理論で予測しても、
先々どうかについては100％当たる予測はありません。すべて後付けとなります。

ご質問に対して、ご期待に応えられる内容の回答ではないかと
危惧するところもございますが、博打のような買い方よりも
再現性の高い対策や注意点の確認が、より良い不動産購入の近道に
なるものと思います。
このアドバイスが役立つものとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

匿名希望さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動している渡辺です。

『２０２０年までに購入するのがししのか、オリンピック後に購入するのが良いのか教えてください。』
につきまして、

マンション需要につきましては、オリンピックが開催される２０２０年までは、
オリンピックという大きなイベントが控えていることもあり、
需要の方が供給を上回ることになると思われます。

よって、今後マンションを購入するのでしたら、
オリンピックが開催される２０２０年までは待った方が、
マンション価格は落ち着いてくるものと思われます。

以上、ご参考していただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal .jp/