新築ワンルームマンション投資について

不動産投資コンサルタント＆ＦＰ 野口です。

SH102様が、ご購入されたワンル-ムマンション３戸は、同一業者からのものと推測します。
この３戸を今後どう扱っていくのかを考える場合には、３つの括りから考えます。
1、現マンションの資産価値、賃貸の方向性
２、キャシュフローを中心に現状から予測
3、ご自身のライフプランと家族との位置づけ
以上から、考えますとやや資料が不足しますが、ポイントを私乍ら述べさせていただきます。

１、現マンションは、大阪、京都にありますが、いずれも最寄駅に徒歩10分以上あり、大きいハンディがあります。専有面積が、22～23平米とやや狭い。マンションの価格が、2015年当時に出は割高だったのではないか。マンション規模、所在階数、建築内容などが影響します。
現状の収入（賃料等6.5万）賃貸条件は新築時のまま推移している、賃貸管理(サブリース）などの状況によってはリスクが異なります。地域・立地によっては賃料が大きく変化する場合があります。資産価値＝売却可能額がこれらによって決まります。築年数と共に。

2、現状のキャシュフローがマイナス(赤字）との事。Ａの金利2.875％は高過ぎます。Ｂ、Ｃも2.4％で割高です。しかし、借換等は難しいでしょう。
管理費等の費用や当然現情勢では、年数が経過すれば賃料がＤＯＷＮは避けられません（稀に賃料がＵＰする地域もあります）。専有部分のリフォーム、修繕費も今後発生します。
確定申告によって、税還付も減価償却費の減少で少なくなっている、空室リスクでしょう。
これらをもとに、長期予想のキャシュフローを作成し、1の資産価値と連動して勘案が必要。

3、SH102様ご自身の今後の経済情勢をプランされる事です。
家族全体で収入がドンドン増え、支出も増えるが、大きな支出（マイフォーム費用、お子様費用など）も少なく、長期に亘って当面の赤字は持ちこたえられる。寧ろ資産形成をしたいのであれば、ローン繰上返済をして、現状保有でしょう。
逆に、今後の収入出費を考え、節税も限界があり、不安要素を抱えるのが耐え難くなればマンション投資から脱却をお考えでしょう。

売却価格とローン残高との乖離が有り自己資金で補填が必要になるでしょう。どれから売却するかそれぞれの、情勢を見極めてる必要が有るでしょう。

購入会社と現在の繋がりは、有るのでしょうか？サブリース（家賃保証型）か、賃借人の管理（賃借人募集・代金収納）等でしょう。
いずれも、それぞれ契約は個別で売買契約とは別々の筈ですから、売却しようとも自由なはずですから、断る必要は有りません。逆に、分譲会社は買い取る（安値で）と言って再販でまた儲けようとするでしょう。

これらを総合的に考え、専門家にサポートを受け、SH102様ご自身に最も合った選択をされるよう進言いたします。
私も毎年関西地区を回っていますが、東京と違って関西はやや情勢が異なってきています。

やや具体性の欠けましたが、個別分析が欠かせません。

個別の事は、こちらから----http://www.iriscon.co.jp

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、大阪圏のマンション投資は物件の価格が都内と比べる割安感がありますが、最終的な出口が取りにくいのが現状です。

新築時の賃料も比較的高めですが、築10年以上になると徐々に値下がり傾向になります。
大阪市内でも場所によれば需要もあり、投資の維持・継続がありますが、エリアによってはワンルームの20平米前後で賃料が５~６万円という現実があります。

また、大阪市内では更地があればワンルームマンションかホテルの建築用地となっているのが現状で、賃貸住宅は需給バランスが悪く飽和状態にあります。
そういう見方ができる理由の１つは、新築の賃料の方が築浅の賃料よりも安い賃料設定で入居募集をしています。
したがって、入居者はジプシーのように新築物件に転居しています。

大阪市内は狭いエリアですから、多少遠方に転居しても、地下鉄などの利便性があるので入居者にとっては影響が少なく、賃料などの条件のいい住まいに移っています。

そう考えると、築浅の売値が高く、賃料も高い期間に売却しておく方はいいと考えます。

また、京都市内の物件は市内の大学の学生の需要が根強くありますが、大阪市内同様にエリアによっては厳しいケースもあります。
したがって、保有物件の調査後に売却か保有かの判断にはなるでしょう。

以上の点を踏まえて、現状では5,270万円の借り入れがあり、年収から見ると住宅ローンは借りにくい現状です。
もし、今後、自宅を買うという話になった際には、投資用のローンがあるために融資不可の場合も想定されますので、所有している意味がないとお考えになるのであれば、早期に売却しておく必要があります。

加えて、年間で34万円の持ち出しがあるとのことですが、5年間で170万円、10年で340万円ものムダな支出があるので、保有を前提とする場合にはこのあたりは考慮すべきでしょう。

当方では、全国での投資マンションの売却サポートを年間で30~50戸ほど行っておりますので、よろしければ一度、お電話やメールの無料相談でお問い合わせくださいませ。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
当方でも大阪圏の投資マンションの売却サポートを行っておりますのでご検討ください。

それでは、宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング（株）寺岡 孝
http://www.anesisplan.co.jp/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

■【大阪圏エリア限定】不動産投資に関する出張個別相談
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■東洋経済オンラインに掲載中
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