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対象:不動産売買

新築ワンルームマンション投資について

住宅・不動産 不動産売買 2018/07/31 15:22

はじめまして。
2015年に新築ワンルームマンションを3件購入しました。
節税や年金対策などの説明を受け、納得して購入したつもりですが、結婚など自身の環境が変化したこともあり、
今後も保有してくべきなのか、悩んでいます。
毎月の収支が赤字なのと、特に今後金利が上昇した時などのリスクを考慮すると、
家族に迷惑をかけてしまうのではないかと不安でたまりません。
税金の事を考えると、5年は保有してから売却を検討する方がよいのか、場合によっては損切りしてでも
すぐに売却をしてしまう方がよいのか、それとも保有し続ける方がよいのか、客観的な意見を頂ければ幸いです。

・物件A
大阪府福島区 駅徒歩12分
面積23m2 1K 新築 1部屋
売買価格 1890万円
借入金 1650万円
金利 変動2.875% 35年
収入 6.5万円
返済 6.3万円
管理費 7600円
固定資産税 6.4万円
持ち出し 約5500円/月
固定資産税 6.4万/年

・物件B・C
京都府下京区 駅徒歩10分
面積22m2 1K 新築 2部屋
※以下は1部屋あたりの金額
売買価格 1820万円
借入金 1810万円
金利 変動2.4% 35年
収入 6.5万円
返済 6.3万円
管理費 7700円
固定資産税 6.4万円
持ち出し 約6000円/月
固定資産税 6.9万/年

⇒確定申告後の還付金を考慮すると、現状3室合計で約34万/円の持ち出しが発生

個人
年収620万円 会社員
貯蓄 1000万円
31才 関西在住

また、もし売却する場合はどのような所に依頼をしたらよいのでしょうか。
購入先に言うと必ず保有を続けろと言われると思いますが、別で見積もり相談等を実施した場合も
何かトラブルに発展しないか心配です。
どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。

SH102さん ( 大阪府 / 男性 / 31歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

購入したワンルームマンションの対処について

2018/08/01 02:26 詳細リンク
(4.0)

不動産投資コンサルタント&FP 野口です。

SH102様が、ご購入されたワンル-ムマンション3戸は、同一業者からのものと推測します。
この3戸を今後どう扱っていくのかを考える場合には、3つの括りから考えます。
1、現マンションの資産価値、賃貸の方向性
2、キャシュフローを中心に現状から予測
3、ご自身のライフプランと家族との位置づけ
以上から、考えますとやや資料が不足しますが、ポイントを私乍ら述べさせていただきます。

1、現マンションは、大阪、京都にありますが、いずれも最寄駅に徒歩10分以上あり、大きいハンディがあります。専有面積が、22~23平米とやや狭い。マンションの価格が、2015年当時に出は割高だったのではないか。マンション規模、所在階数、建築内容などが影響します。
現状の収入(賃料等6.5万)賃貸条件は新築時のまま推移している、賃貸管理(サブリース)などの状況によってはリスクが異なります。地域・立地によっては賃料が大きく変化する場合があります。資産価値=売却可能額がこれらによって決まります。築年数と共に。

2、現状のキャシュフローがマイナス(赤字)との事。Aの金利2.875%は高過ぎます。B、Cも2.4%で割高です。しかし、借換等は難しいでしょう。
管理費等の費用や当然現情勢では、年数が経過すれば賃料がDOWNは避けられません(稀に賃料がUPする地域もあります)。専有部分のリフォーム、修繕費も今後発生します。
確定申告によって、税還付も減価償却費の減少で少なくなっている、空室リスクでしょう。
これらをもとに、長期予想のキャシュフローを作成し、1の資産価値と連動して勘案が必要。

3、SH102様ご自身の今後の経済情勢をプランされる事です。
家族全体で収入がドンドン増え、支出も増えるが、大きな支出(マイフォーム費用、お子様費用など)も少なく、長期に亘って当面の赤字は持ちこたえられる。寧ろ資産形成をしたいのであれば、ローン繰上返済をして、現状保有でしょう。
逆に、今後の収入出費を考え、節税も限界があり、不安要素を抱えるのが耐え難くなればマンション投資から脱却をお考えでしょう。

売却価格とローン残高との乖離が有り自己資金で補填が必要になるでしょう。どれから売却するかそれぞれの、情勢を見極めてる必要が有るでしょう。

購入会社と現在の繋がりは、有るのでしょうか?サブリース(家賃保証型)か、賃借人の管理(賃借人募集・代金収納)等でしょう。
いずれも、それぞれ契約は個別で売買契約とは別々の筈ですから、売却しようとも自由なはずですから、断る必要は有りません。逆に、分譲会社は買い取る(安値で)と言って再販でまた儲けようとするでしょう。

これらを総合的に考え、専門家にサポートを受け、SH102様ご自身に最も合った選択をされるよう進言いたします。
私も毎年関西地区を回っていますが、東京と違って関西はやや情勢が異なってきています。

やや具体性の欠けましたが、個別分析が欠かせません。

個別の事は、こちらから----http://www.iriscon.co.jp

ポイント
リスク
コンサルタント
マンション経営
資産形成

評価・お礼

SH102さん

2018/08/01 13:56

早々の回答ありがとうございます。
当面赤字は持ちこたえられるのですが、将来的な事を考えると
精神的に苦しく感じているのが現状です。
ご指摘の通り金利も高く、今後も上昇のリスクがあることから、
基本的には売却の方向で検討したいと思います。

野口 豊一

2018/08/01 17:01

高い評価有難うございます。

売却の方向との事ですが、最も損失の少なくなる方法を選択してください。
その方法は、「不動産会社による買取」は絶対避けるべきです。
最終の買い手は「個人投資家」です。不動産会社がオフィスビルを保有し、運用をする会社はワンルームマンションではほとんどありません。
ですから、不動産会社の活用は、「仲介」に徹すよう心掛けください。

当方では、売却可能な適正を調査し、どのような方法で幾らで売却できるかをコンサルタントしております。大きい売買価額が大きく、拙速な方法を慎み、慎重にお取り組みください。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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新築ワンルームマンション投資について

2018/08/01 12:07 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、大阪圏のマンション投資は物件の価格が都内と比べる割安感がありますが、最終的な出口が取りにくいのが現状です。

新築時の賃料も比較的高めですが、築10年以上になると徐々に値下がり傾向になります。
大阪市内でも場所によれば需要もあり、投資の維持・継続がありますが、エリアによってはワンルームの20平米前後で賃料が5~6万円という現実があります。

また、大阪市内では更地があればワンルームマンションかホテルの建築用地となっているのが現状で、賃貸住宅は需給バランスが悪く飽和状態にあります。
そういう見方ができる理由の1つは、新築の賃料の方が築浅の賃料よりも安い賃料設定で入居募集をしています。
したがって、入居者はジプシーのように新築物件に転居しています。

大阪市内は狭いエリアですから、多少遠方に転居しても、地下鉄などの利便性があるので入居者にとっては影響が少なく、賃料などの条件のいい住まいに移っています。

そう考えると、築浅の売値が高く、賃料も高い期間に売却しておく方はいいと考えます。

また、京都市内の物件は市内の大学の学生の需要が根強くありますが、大阪市内同様にエリアによっては厳しいケースもあります。
したがって、保有物件の調査後に売却か保有かの判断にはなるでしょう。

以上の点を踏まえて、現状では5,270万円の借り入れがあり、年収から見ると住宅ローンは借りにくい現状です。
もし、今後、自宅を買うという話になった際には、投資用のローンがあるために融資不可の場合も想定されますので、所有している意味がないとお考えになるのであれば、早期に売却しておく必要があります。

加えて、年間で34万円の持ち出しがあるとのことですが、5年間で170万円、10年で340万円ものムダな支出があるので、保有を前提とする場合にはこのあたりは考慮すべきでしょう。

当方では、全国での投資マンションの売却サポートを年間で30~50戸ほど行っておりますので、よろしければ一度、お電話やメールの無料相談でお問い合わせくださいませ。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
当方でも大阪圏の投資マンションの売却サポートを行っておりますのでご検討ください。

それでは、宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

■【大阪圏エリア限定】不動産投資に関する出張個別相談
詳しくはこちら ⇒ https://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-6965/

■東洋経済オンラインに掲載中
https://toyokeizai.net/list/author/%E5%AF%BA%E5%B2%A1_%E5%AD%9D

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評価・お礼

SH102さん

2018/08/01 14:03

早々の回答ありがとうございます。
年間34万円の無駄な支出があり、金利上昇や空き家リスクなどで
今後増加することもあるため、精神的にまいっています。
高い勉強代だと思って、損切りをしてでも基本的には売却の方向で検討したいと思います。

寺岡 孝

2018/08/01 15:21

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

物件の売却に先立っては、どの程度の金額で売却が可能かを調べる必要があります。
その後に販売の戦略を立てて、できる限り高値での売却を進めていくことになるでしょう。

弊社では第三者の視点からの売却金額の査定を行っておりますので、ご検討くださればと思います。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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寺岡 孝
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