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ワンルームマンション不動産投資について

住宅・不動産 不動産売買 2018/08/13 20:40

初めまして。
2015年に、知り合った人に勧められ新築ワンルームマンションを1件購入(大阪市内)しました。
節税対策、生命保険代わりになるからと勧められましたが、
詳細なキャッシュフロー等も説明されず、これまで勉強も怠ってきましたが、いろいろ見ていくにつれて不安でたまらなくなりました。

毎月の収支は赤字です。今のところ入居者はいるのですが、その人もいつ退去するかと不安です。
知識不足、人の見る目のなさが招いたことですが、今後どのぐらいの費用を覚悟しておかなければならないのか、税金、ローンの手数料を考えると5年は保有してから売却を検討するのがよいのか、保有し続けるのがよいのか、客観的なご意見を頂ければ幸いです。

物件概要
大阪市浪速区下寺 駅徒歩8分
21m2 1K 新築1部屋
2014年築 2015年8月購入
売買価格 1,610,000円
借入金 1,610,000円
収入 59700円
返済 55800円
管理費 5800円
固定資産税 54,700円

今年の確定申告の還付金考慮しても、年間77500の赤字です。

個人
年収 550万程度 会社員
貯蓄 500万程度

また、もし売却する場合はどのようなところに依頼するべきでしょうか。
売却でトラブルにならないかも不安です。
どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。

snow0429さん ( 大阪府 / 女性 / 32歳 )

回答:1件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

ワンルームマンション不動産投資について

2018/08/14 01:21 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、ワンルームマンション投資のセールスは、節税になる、生命保険代わりになる、将来の年金代わりになるなど、その常套句で販売をするのが基本です。

しかしながら、節税効果が出るのは税込年収が1,000万円前後でないと大きな効果がありません。
というのも、年収が低い方々には、もともとの所得税率が低いので源泉徴収税が少なく、ある意味、その時点で減税されていると見るべきでしょう。

これは、住宅ローン減税も同様で、10年間で最大数百万円の還付があると宣伝されがちですが、年収が高い人ほど満額の還付が受けられるものと同じ考え方になります。
したがって、業者がいう節税効果は限定的なものになります。

また、生命保険代わりになるという点では、借入金に付保している団体信用生命保険で借金をチャラにしてくれるもので、本来の生命保険のように死亡したら受取人に現金が支払われるわけではありません。
ローンがチャラになればマンションは残りますが、そのマンションを売らない限り、本来の生命保険のようにまとまった現金は手に入れることはできません。

家余り時代に突入している現在では、期待通りに売れて現金が手に入れられるかは不透明です。
特に、不動産は換金性が低いので、いざ現金にしようと思っても簡単には現金化ができません。
こうした理由から生命保険代わりにはなりにくいものです。

このあたりのお話は当方の著書「不動産投資は出口戦略が9割」の中に事例とともに記させておりますので、ご参考にされてはと思います。

さて、前置きが長くなりましたが、現時点で赤字ということであればローンの一部償還をしてローン残額を減額しない限り、赤字が継続すると考えるべきでしょう。
また、このマンションを所有していて何らかのメリットがあればいいのですが、現状ではあまりなさそうに感じます。

仮に、ローンの返済期間が30年で、その間、継続所有した場合、約230万円の持ち出しになります。
その間にローンの金利が上がったり、管理費や修繕積立金が上がると増々持ち出しが増えます。

加えて、30年経過したマンションを現状と同じ賃料で入居してもらるならばいいのですが、中々難しいのが現実です。

こうした観点から、所有することにあまりメリットがないのであれば、時期を見て早期売却をした方がいいかと思います。

大阪の物件は買値も安いのですが、売値も安い、賃料も下落率が高いエリアもありますので、正直なところ出口が取りにくいのが現状です。

したがって、売却を前提に検討することをお勧めいたします。
ここ数年は物件の売価が比較的高めなので、市況が下落傾向にならないうちで売却をしておくことでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
当方では、中立的な視点から大阪圏の投資マンションの売却サポートを行っておりますので、宜しければご検討ください。

それでは、宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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詳しくはこちら ⇒ https://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-6965/

■東洋経済オンラインに掲載中
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評価・お礼

snow0429さん

2018/08/14 06:41

丁寧たご回答ありがとうございます。
今の状況が続くと精神的にもしんどいので、売却することを優先して検討したいと思います。
また個別にご相談させていただくかもしれませんがその際はどうぞよろしくおねがいいたします。

寺岡 孝

2018/08/14 12:27

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

物件の売却に先立っては、どの程度の金額で売却が可能か調査する必要があり、調査後に販売の戦略を立てて、できるだけ高値での売却を進めていくことです。
弊社では第三者の視点から売却金額の査定を行っておりますので、ご検討くださればと思います。

また、当方では、投資マンションの売却サポートを年間で30~50戸ほど行っておりますので、よろしければ一度、お電話やメールの無料相談でお問い合わせくださいませ。
お盆休み中もご相談を承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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