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対象:住宅資金・住宅ローン

住宅ローン借り換えと名義変更

マネー 住宅資金・住宅ローン 2018/06/20 14:58

15年ほど前、現在両親と兄が住んでいるマンション購入時にローンを組む際、兄が勤続年数が浅いということでローンが組めず、私の名義でローンを組みました。(ローンと固定資産税など居住にかかわる費用は私は一度も支払ったことがなく、両親と兄が支払っています)
私は一度も一緒に住んでいないので、自分が所有者という意識は全くなく名義を変更してほしいと思っています。
低金利ということもあり借り換えを考えていますが、兄がローンを新規で組み、不動産の名義も同時に兄へ変更することは可能でしょうか。その際、どのような手順で行えばいいのでしょうか。
この場合、兄弟間売買のようになるのでしょうか。

guroさん ( 東京都 / 女性 / 48歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

1 good

兄妹間の不動産、住宅ローンについて

2018/06/20 17:12 詳細リンク

不動産コンサルタント&FP 野口です。
guro様が行おうとしておられる、自分名義のマンションを、兄上に移し、同時に兄上が住宅ローンを組むことは、兄妹間の売買で譲渡可能です。
但し、住宅ローンを組むに当たっては、多くの銀行が「親族間取引」として、拒否いたします。
しかし、実態が表面上の名義だけで、実質兄上が、居住し、管理してきたことを証明できれば(預金通帳などから--)、負担付(ローン付き)売買譲渡が出来ると思います。
貸手の銀行にご相談されることです。
名実とも、兄上が所有者になり、住宅ローンの債務者になればよいわけですから。

ここで、課題はマンションの資産価値(相場)と住宅ローン残高が釣り合っているかなど、銀行は、「不動産会社を入れ、正規の売買契約」を言う事が発生します。

兄上の個人属性が大きく左右すると思います。
金利引き下げ、借換等は次の段階でしょう。

guro様には、場合によっては税務問題が発生するかもしれません。
そのためにも、専門家を入れご相談されるようお勧めいたします。

個別の事項は、-- http://www.iriscon.co.jp へご相談ください。

親族間取引
借換
税務
住宅ローン

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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中村 諭 専門家

中村 諭
CFP(r)認定者

4 good

住宅ローン専門のFPより回答 ~名義変更と住宅ローン借換え~

2018/06/21 10:56 詳細リンク

guro(東京都/女性)様
はじめまして。
住宅ローン・アパートローン専門のFPをしております。
住宅ローンソムリエ代表の中村諭と申します。
宜しくお願いいたします。

以下、長文になってしまいましたが、参考となれば幸いです。

【現状の問題】
現状の問題で、ご心配されていることのひとつに「団体信用生命保険」があると思います。
現在ローンを実質返済されているお兄様に、万一の事態が発生した(お亡くなりになった)場合、お兄様は「団体信用生命保険」に入っている訳ではありませんので、住宅ローンの支払いは継続する事となります。

住宅ローンの返済義務は相談者にありますし、返済が困難となれば、売却することとなり、ご両親のお住まいも探さねばなりません。

また、住宅ローンの名義がご相談者様という事は、マンションの名義もご相談者様との理解で合っていますか?その場合、相談者様の財産形成(マンションという財産)を「お兄様とご両親」のお金で行っていることとなり、現在の状況だと贈与税の問題も考えておく必要があります。(実態から問われないかも知れませんが、対策は必要ですね)

住宅ローンの借換えは「低金利だから」という理由よりも、名義を本来の形に整えることを優先されるのが良いと思います。

【手順】
(1)
検討の手順ですが、まずは、現在住宅ローンを借りている「既契約の銀行」に相談に行くことですが、”注意”が必要です。各金融機関によって、住宅ローン融資への条件が異なります。

現在、ご相談者様がローンを借りている金融機関が「親族の居住の為」にローンを借りることを良しとして、融資をしているのなら、現在のご相談者様の状況も問題なく、相談に乗ってくれることでしょう。

しかしながら、「親族の居住の為」のローン(債務者はそこに住まない)を良しとしない金融機関であれば、現在の相談者様の「名義貸し」という状況は、契約違反の実態を明らかにすることとなり、藪蛇になり兼ねません。

なので、まずは現在ローンを借りている金融機関に相談に行く前に、その金融機関の住宅ローンの融資条件について、しっかりと調べ、その上てご相談に行くのが宜しいかと思います。

(2)
現在ローンを借りている金融機関への相談自体がNGの場合や、相談したもののNGの場合は、他を探すことになりますが、現在の状況は一般的な住宅ローンとは異なり、「借り換え先」の金融機関探しは困難を極めるかも知れません。

また、次のような専門家への相談も状況に応じて、必要となります。
・税理士
・不動産売買
・不動産鑑定士
・司法書士

なかでも、「税理士」ですが、企業の税務会計ではなく「不動産」に強い税理士さんに相談されることをお勧めします。(不動産に強い税理士さんを、「資産税」に強い税理士さんという事もあります)

(3)
ご自身で難しければ、専門家に依頼することも一考です。
専門家は、私共のようなFP(ファイナンシャル・プランナー)が考えられます。

ただ、この時の注意点は「貸金業免許」を持ったFPに相談する事です。
金融機関と個人との間に入り、融資の相談業務・コンサルティングを行うには、FP資格者よりも、金融庁に「貸金業」登録をした事業者に相談することをお勧めします。(貸金業法の問題)

【最後に】
当社のご案内になります。
当社では「税理士(資産税に長けた)・不動産売買業・不動産鑑定士・司法書士・弁護士・等」でチームを組んでご相談に対応しております。

また、当社は金融庁に「貸金業」を登録したFP事務所です。
金融機関との交渉の為に登録をしていますので、当社が直接融資をする事はありません。
安心してご相談ください。


住宅ローンソムリエ(R)
アパートローンソムリエ(R)
代表取締役 中村諭(CFP(R)認定者・貸金業務取扱主任者)
http://www.shinkyo-jp.com/

アパートローン
借換え
相談
住宅ローン
借り換え

回答専門家

中村 諭
中村 諭
(千葉県 / CFP(r)認定者)
住宅ローンソムリエ(R) 代表取締役
047-339-7251
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅ローン・アパートローン[融資交渉]の専門家

ローンの借換え(銀行交渉)を事業として行うには金融庁への登録が必要です。無登録で行うと10年以下の懲役か3,000万円以下の罰金(法人は1億円以下)が科されます。当社は、金融庁登録済のFP事務所です。安心して銀行との「融資交渉」をお任せください。

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