隣接地を買ってよいか - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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隣接地を買ってよいか

住宅・不動産 不動産売買 2018/01/04 17:05

北6メートル道路に面したほぼ正方形の54坪の土地に住んでいます。南側は
自宅南面から6メートル弱のところに2階建て、西側は西隣の家と、その南側の家でほぼ、ふさがれています。この度、東隣りの空いていた土地が細かく分譲されることになりました。自宅の東に隣接するのは36坪の区画で、東西6メートル、南北19.4メートルの細長い区画です。自宅の南北より5,6メートル長くなります。 その南に旗竿地があります。
東に隣接する土地に家が建つと、東西南とまったく囲まれてしまうので、日照の確保のために東側の区画を買いたいと思っています。定年まであと6年、現在ローンはありません。坪87万ほどは高いと思うのですが、多少の交渉で買っても大丈夫でしょうか。八王子駅から徒歩15分のところです。

わんこだいすきさん ( 東京都 / 女性 / 64歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

1 good

隣接地の取得について

2018/01/09 12:53 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタント&FP 野口です。

不動産の格言で「隣接地は高くても買え!」と言うほどです。
理由は、土地は広い程利用範囲や活用幅が多くなるから、単価もUPします。
わんこだいすき様の現在所有の土地54坪と隣接地34坪を合計すると90坪と拡大しますから、隣接地取得は資産価値評価単価もUPするでしょう。

しかし、隣接地だからと言って、今後の目的も何もなく、漠然と購入するのは危険です。
わんこだいすき様の今後のライフプランの概要が判りませんが、現在の土地54坪と東隣接地
34坪を併せれば90坪の土地になり、最近の建売住戸では、3戸分に相当しますね。

多分、八王子で坪87万の単価ですと、少なくとも容積率は200%以上と推測します。北側道路幅が判りませんが、3階建以上の建物が建てられ、マンション、アパートなどが建てられるでしょう。

現状の住居の日照を確保だけに、3,000万円以上のの大金をつぎ込むのはやや贅沢過ぎるのではとの意見も出るでしょう。当然、不動産取得税や毎年の固定資産税が発生しますから

隣接地は、多分1戸建て用の建売か1戸建て用地の区割り分譲と察しますから、わんこだいすき様がおっしゃる通り、坪87万円は相場より高いのでしょう。

八王子市も例にもれず今後も急速に人口減少が加速と予想され、不動産需要が全般的に上昇は望めません。
従って、周辺環境や立地などから、第3者的に調査され、他の投資より遥かに良いと判断される場合に、購入に向けた行動をされるよう推奨します。

具体的な、立地、建築法令などが分かりませんので推測の入った意見ですが、わんこだいすき様の参考になれば幸いです。

資産価値評価
目的
ライフプラン

評価・お礼

わんこだいすきさん

2018/01/09 19:13

丁寧なご説明ありがとうございました。
落ち着いて考えれば日照のためだけに、3000万超は非現実的と思い始めています。容積率は100%の地域ですし、現在の坪単価は高すぎるとも思います。北の道路は6メートル幅です。
隣接するのは南北に19メートル越えの細長い敷地で、我が家の南北の奥行は14メートルですので、全面がふさがれ、南には自宅の庭と南の家との間が6メートルほどありますが、西にくわえ、東面も家と庭の部分がすべてふさがれてしまうと思い、買えるものなら、と思いました。
不動産会社は、南北を少しみじかくし(奥の旗竿地のほうを広くすることが可能なら)28坪程度で、2300万くらいになるか売り主に交渉してみようか、と言っています。売り主がそんな条件を受け入れたとして、の話ですが、2300万だったら頑張って買ってもよいでしょうか。
評価額も高くないほうが助かりますし、必要以上の面積も必要ないので、こちらとしては多少面積が小さくなるほうが好都合ですが、大金ですし、迷い続けています。

野口 豊一

2018/01/12 11:23

高い評価有難うございます。
容積100%、北道路6mの土地では、坪@87万円は余りにも高いですね。
多分、不動産会社もその価格で100%売れると思っていないでしょう。値引き必至。
旗竿地が広くなれば、業者は売りやすくなるのかどうかがポイントです。
現状、1戸建ての売り易い価格が3,500万円がげんどですから、逆に考えると旗竿地がその価格になるかなるかどうかでしょう。
28坪を1,800~2,000万が妥当かと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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隣接地の購入について

2018/01/13 12:10 詳細リンク
(5.0)

わんこだいすき様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、隣接地購入を検討することと平行して、
実際の日照や圧迫感がどの程度になるのか、同じ条件の状況を見てみては
如何でしょう。

隣地にどのような建物が建つのか分からないことから、不安や良くない想像が
ふくらみがちかと思います。

ご質問内容から、容積率が100パーセントであれば、おそらく建蔽率は50パーセント、
用途地域は1種低層住居専用地域ではないかと思います。
日影規制も3-2/1.5mや4-2.5/1.5mといった厳しめで、階数は2階建てが一般的な
閑静な住宅街といったエリアではないかと思います。

同じ条件下の用途地域で、数棟の販売している分譲地が幾つかあると思いますので、
実際に内見し、本当に隣地購入を検討するほどの日陰や圧迫感が生じるものかどうか、
合わせて検討してみることも、購入判断の比較材料となるかと思います。

当然、わんこだいすき様のご自宅の間取りや、リビングのある階数、窓などの
位置と大きさでも違いはあるかもしれませんが、こういった地域では、案外
ストレスの少ない隣棟間で建築されることが多いですし、漠然とイメージしながら、
購入するかどうかだけに注視してしまうより、正しい判断ができるかと思います。


また、他の回答者様もおっしゃっていますが、仮に購入する際はわんこだいすき様の
ライフプランや土地利用計画に問題が起きないかも、具体的な物件情報と合わせて
意見を求めて頂けたらと思います。

返済計画が破綻する借入れでしたら問題ですし、将来的に売却を視野にいれている、
または相続などがあっても、相続人は売却・現金化したうえで遺産分割するであろう
という見通しであれば、その地域で売却しやすい大きさ、価格帯にできるもの等、
将来的な売却計画の見通しを立てたることも大切です。

国立社会保障・人口問題研究所のデータでも、国内の人口は確かに減少していきますが、
10年20年で半減する内容ではありません。
投資用として利回りが期待できるのであれば、日影を確保した建物プランも自身で
行えます。
また、団体信用生命保険の年齢制限は70歳だったと思いますので、加入できれば、
万一のことがあった際、保険代わりとしても役立ちます。

不動産という資産を持つことは、メリット・デメリットともに考慮すべきことが
ございますので、両者のバランスとわんこだいすき様の人生設計に則した判断のために
ひとつひとつ検討してみては如何でしょう。

正確な状況把握ができていないので、法令的にも正しい解答と言えるか危惧する
ところではありますが、役立つアドバイスとなれば幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

用途地域
建蔽率
間取り
日照
ライフプラン

評価・お礼

わんこだいすきさん

2018/01/21 14:39

ご回答ありがとうございました。建蔽率は50%です。隣接する区画が横6メートル、縦19.4メートルと南北に長く、自宅の東側の南北の奥行である14メートルを超えており、幅が狭いためおそらく50センチぴったりで細長い家で東側がおおわれるだろうと思い、まさにおっしゃる通りよくないシミュレーションが浮かんでしまっておりました。このような地域での実際の立て方なども教えていただき、ありがとうございました。南の奥の区画は旗竿地になり、その家の通路が、家とは反対側につく計画になっていますので、余計不安をもっていました。
じつは、不動産会社が、隣接する36坪の部分を分筆し、幅3.4メートル奥行11メートルでなら売り主も何とか、と言っているそうです。11坪で990万くらいのようです。つまり、旗竿地を2つ作ることが可能で、その3メートル幅の11坪を買うと、その東側に奥の旗竿地の通路が2本ならぶので、開放感はある、という事です。ただ、11メートルの奥行ですので、我が家の庭部分の南から2.5メートルほど迫って、東南に家が建つことにはなります。 不動産屋さんも、狭いので、50センチ規制ぎりぎりに東西や北は家を建てるだろうといっています。
お二人からのアドバイスをいただき、もともとの36坪分の隣接を買うことは差し控えようと思いました。
南の家との間が6メートル、東南、西がかなりふさがれており、東側の11メートル分に1000万はどうなのか、よく検討しようと思います。居間が東にあるもので。。
詳しいアドバイスをどうもありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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