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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
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初めて質問させていただきます。
まず、現状についてですが、
・世帯構成は私（35歳）妻、子供２人の４人
世帯収入は私が年収550万、妻が300万（現在は育休中）
住まいは賃貸の１LDK（家賃80000円）
・独身時代に投資用マンションを購入（2400万）
東京（駅から徒歩８分）／築５年程度の１K
家賃9万円、管理費7000円、ローン返済額70000円
繰り上げ返済を行い、ローン残額は800万
このままの状況が続けば、2026年には返済は終わります。
・その他債務：なし
結婚、妻の出産等があり、現在の賃貸ではかなり手狭になるため、
自宅の購入を検討中です。
手元にある資金が300万程度ですが、子供がまだ小さいこともあり、
手を付けずに残しておきたいため、頭金とは考えていません。
実親、義親からの援助等も考えていません。
購入した業者に確認したところ、マンションを売却した場合、近隣の
相場では２０００万程度になるといわれました。
ここからが質問なのですが、上の状況に対して、
・自宅購入にあたり、投資マンションを保有していることは有利に働くか。
（この状況で頭金なしでローンは組めるのか。）
また、ローンが残っていることは不利に働くか。
・そのまま所有し続けるほうがよいか、売却して頭金等に充てるほうがよいか。
・すぐに購入すべきか、しばらくは賃貸（引っ越し）で頭金の貯金を
するほうがよいか。
少しでも今後に向けて参考にさせていただければありがたいです。
よろしくお願いいたします。
けーしけさん
（
大阪府 / 男性 / 35歳 ）
回答：2件
専門家
不動産投資の所有と住宅ローンの新規取り組みについて
不動産コンサルタントの野口です。
けーしけ様が、投資マンションをお求めになった5年間前から、不動産価格も賃料も下げ基調にありましたが、ここ2~3年は持ち直し、特に都心5区は好調です。
しかし、9万円の賃料収入で、売買価格が2,000万円はやや高過ぎます。表面利回り5.4％では売却も容易ではありません。詳しい立地や、面積、環境などが分かりませんから幾らが妥当なのかは控えさせていただきます。査定価格を高めに設定して、自己の媒介契約をとるのが、業者の常套です。
けーしけ様がお求めになってから、せっせと繰り上げ返済され、ローン残高が800万であれば、純資産が少なくとも、1,000万円あるといえます。さらに若干でもキャッシュがプラスに働いている。このことは住宅ローンを組む場合評価されるでしょう。
けーしけ様がお求めになる住宅がどのようなものかわかりませんが、一般に住宅ローンを組む場合に、最優遇の融資条件を得るためには、自己資金10％+諸費用が求められます。
100％のフルローンを認める銀行もありますが、どうしても条件的に厳しい事が予想されます。
住宅ローンの場合は、フラット35、変動制、組合せなど種々有り、最低は35年、変動金利0.6％と超低金利となっています。
けーしけ様がお求めになる住宅＝ローンは、十分各銀行が広告している条件を比較されるとよいでしょう。
広告している条件は、最優遇を示している場合が多く、これをクリアするローン審査は前記の投資マンション状況の他、けーしけ様自身の個人情報（勤務先、保証人＝奥様の収入見込み、収入上昇見込み）など、細部にわたって記載を求められます。
これらの収入等と購入住宅（ローン返済）が妥当と判断できれば、ローン審査も容易でしょう。
多分住宅ローンの金利は、投資ローン金利より低くなるはずですから、同じ負債と考えれば、高い金利＝投資ローンを返済し、住宅ローンを組むべきでしょう。
現状の賃料8万とローン支払いとを比較して、すぐ購入すべきか、頭金を貯めて優遇した条件を受けるべきか決定してください。
但し、経済的な問題より、日常生活も勘案してご検討ください。
けーしけ様の良い住宅取得と投資不動産がよくなるよう祈ります。
評価・お礼
けーしけさん
2014/12/08 13:46さっそくの回答、ありがとうございます。
自分でも2000万はさすがにないだろうとは思っておりました。
マンションが資産として認められ、毎月プラス収支なのも好材料とかんがえられる可能性があるとのことで、これは売らず、自宅はフルローンもしくは頭金を貯める方向で、銀行にあたってみようとおもいます。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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投資マンション所有。自宅購入について
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、投資マンションの借り入れがある場合、自宅購入の際の住宅ローンは厳しい場合が多いものです。
よく「投資用の借り入れと自宅購入の借り入れは違うから住宅ローンは組めます」などと言われがちですが、いずれの借り入れもその人個人の借り入れであることには変わりはありません。
そのため、投資用の借り入れが多い場合やその収支が実質赤字である場合には、新規借り入れは難しいものです。
具体的には、
ご自身の年収から、その３５％以上の年間返済がともなうローン借り入れはできません。
つまり、５５０万円×３５％＝１９２万円程度の年間のローン返済額が上限になります。
そのうち、投資マンションの返済が年８４万円ほどであれば、その分を差し引き、１９２万円－８４万円＝１０８万円の年間のローン返済額の借り入れが上限になります。
年１０８万円の返済に該当する借り入れ額は、概ね2,300万円程度になります。
しかも、現所有のマンションの収支が赤字、つまり、家賃収入より投資用のローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費の方が多い場合には、新たな自宅のローンは組みにくいかと思われます。
こうした点を鑑みると、まずは投資用の物件は厳密な現状調査をしておくことでしょう。
売却すればいくらぐらいで売れるのか？
収支改善は可能なのか？
など、調査することで今後、所有すべきかどうかの判断はできるかと思われます。
そうした判断から、購入希望の自宅が高額の借り入れをしないと買えない物件となれば、最終的には投資用物件は売却しておいた方がいいということになろかと思われます。
ただ、詳しくは投資用の不動産の詳細を見てみないと何とも言えません旨、ご了解ください。
また、当方のコラムで以下の題材でコメントをしておりますので、ご参考になれば幸いです。
■投資マンションのローンがあると住宅ローンは借りられない？？
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/c-147089/
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、当方では、中立的な視点により投資用所有不動産を客観的な指標で調査し、現状継続するか、改善策のご提案による維持継続、もしくは適宜売却かを総合的に判断するサポートを行っております。
このサポートでは、将来の収益が確保可能か、もしくはその損失を最小限にすることを目的としていますので、ご検討くださればと思います。
また、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
■不動産投資に関するお悩み個別相談
詳しくはこちら
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3716/
■アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
評価・お礼
けーしけさん
2014/12/10 08:20ありがとうございます。
現在ローンの返済があることで借入額で不利が生じることがあるのですね。
一度きちんと査定してもらい、所持、売却、自宅購入時期など検討していきたく思います。
大変参考になりました。
寺岡 孝
2014/12/10 15:08この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
先日も、当方宛に投資用のローンがあって住宅ローンが否決された方がご相談にお見えになりました。
その方はご夫婦で投資用のマンションを所有されており、お二人ともローンが組めない状況で、売却もしくはローン完済をしないと借入できないという結論になってしまいました。
当方では、投資物件の現状の調査、売買金額のご提案、また最終的な売却のサポートなども行っておりますので、詳しい説明やご相談が必要でしたら、どうぞお気軽にお問い合わせくださいませ。
（関西圏でのご相談も対応しております。）
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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