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対象:不動産売買

不動産本契約の延期につきまして

住宅・不動産 不動産売買 2017/05/24 10:39

中古マンションを購入することになりました。
売主の方は現在住まわれています。

購入を決める前に不動産会社の営業の方と、ちらっとだけ室内を見せていただきました。
購入を決め、もう一度きちんと内覧したいと申し上げても、なんだかんだと理由をつけられ、あと1週間で本契約という時期になってしまいました。
突然ですが売主からOKが出たので明日見にきてくださいと、営業の方から連絡をいただきました。
その際、私と第三者の不動産審査をされる方を連れていきたいと申し入れたところ、私のみでお願いしたいと言われました。

今月末に契約するという契約書をかわしております。
こちらの希望通りの内覧ができないことを理由に契約を延期することはできますか?
それとも契約書にあるように、こちらの都合による延期ということで違約金を払う必要がでてくるのでしょうか?

koganemushiさん ( 石川県 / 男性 / 32歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

売買契約の延期などについて

2017/05/25 11:28 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、「今月末に契約するという契約書」とは

購入申込書のようなものということでよろしいでしょうか。

原則、正式な売買契約を締結していない場合、Koganemushi様に責任やペナルティが

生じることは基本ありません。

購入申込みや契約日の設定を行い、契約締結前に申込金といった名目で数十万円

授受しているケースも稀にあるようですが、その金銭に関しても、正式な契約が

締結されなければ返金すべきものとなります。


「購入申込書(買付け)」とは、「契約の予約」のようなもので、法的拘束力も

契約延期や撤回した際のペナルティも発生しないものです。

不動産売買に関して買主の代金支払いや、売主の引渡しになどに法的拘束力を

もたせる為に行うのが「売買契約」ですから、それを予約・予定するだけの

申込みは、売主買主双方に拘束やペナルティを生じさせる段階ではありません。

特に、内見も満足にできない段階で、購入の判断を下せないのは当然です。



契約後であれば、その契約を買主都合で解約する場合は、手付金を放棄したり、

タイミング(履行の着手)によっては違約金・損害賠償金(通常は売価の10%~20%)

などが設定されていて支払い義務が生じますが、それらはあくまで契約後の話です。



尚、質問文中にあります「こちらの都合による延期ということで違約金を払う」

という取決めがあるようですが、正式な売買契約が取交されていない段階で、

売買の約束を延期することが、どういった法律的な根拠で違約金請求となるのか、

不動産業者が仲介しているにも関わらず、業務の内容に違和感がございます。



その書式や細かい内容を精査しなければ、単なる売買の約束から、どいうった

ロジックで違約などを請求するつもりでいるのか判断ができません。

的を得たアドバイスができない歯がゆさがありますが、今でも不動産業界では

売上げ至上主義なうえ知識のうすい業者も多くあり、無茶苦茶な論法かつ

もっともらしい話し振りで、本来もらえるはずのない金銭を請求している

問題も見かけます。

そういったケースでしたらペナルティなどの問題はありませんが、別の目的や

他に請求できる権利を担保する狙いがあると注意や早い段階で適切な対応が

必要かと思います。


違約が設定された契約約束をする契約といったものは、通常の不動産売買仲介業務で

行わないことなので、万一に備えて、実際の書面をの内容をチェック第三者に行って

もらうことをお勧めします。




また、売主側は内見に関してあまり積極的ではない印象ですが、物件に問題がある

ことを認識している可能性もございます。

個人間売買であれば、売主は担保責任を一切負わないとする特約も有効なので、

「後々発見された瑕疵(物件の不具合)担保責任を売主は一切負わない」とした

契約も個人間であればよくあります。

知っていて黙っていれば話は別ですが、その問題を知っていたことを立証する

ことが困難で、知らなかったで通されてしまう可能性があります。



「現況有姿・瑕疵担保責任免責」である場合、物件にかかる費用は全て買主負担と

なってしまうので、正式な契約をする場合は、一定期間の瑕疵担保責任を設け、

その期間内に瑕疵があるかどうかを調査し、売主に請求できるものであれば、

決済前に請求したり調整できる契約条件・動き方で少しでもリスクヘッジが

できればと思います。(通常、個人間では2~3ヶ月で設定してることが多いです)



中古住宅は建ってからの時間が新築より経過しているからこそ、出るべき欠点はすでに

表面化していて、これはチェック時のメリットです。

現在も居住中で家具や荷物などが置いてある状況なら、実際に住む際のイメージが

掴みやすいのも魅力の一つです。

こういったメリットを上手く生かし、より良い物件購入を実現して頂きたいと思います。



業務に信頼性があるのか微妙な印象もございますので、「売買の約束の契約」の

精査とあわせて、安心安全な不動産購入に役立つアドバイスであれば幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

瑕疵担保
違約金
中古住宅
損害賠償
不動産売買

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

相当の理由が有れば、本契約は延期または中止できます。

2017/05/25 12:10 詳細リンク

不動産コンサルタント&FP 野口です。

koganemushi様が、本契約の前に契約したとされる契約の位置付け、内容等が判りませんので
確定的な事は、申し上げれませんが、一般的の不動産の売買には、広告やネットで買主が、買いたい物件が有れば、仲介会社を通じて、詳細資料や物件内覧を行い、条件等が合えば買い意向を伝え、売主に伝えるため、「買申込書」を差し出します。
この買申込書の中に主要な買条件を記します。当然、本契約=「不動産売買契約」の締結日、
決済予定日などを記します。

koganemushi様が、述べておられる「本契約の前に契約した」とされる「契約書」はこの「買申込書」に当たるのでしょう。

この契約書に本契約日の期日が記されている期日を延期する場合に、「居住中」のため内部の十分な点検が出来ていない。

不動産の専門家などを同行を拒否するなどは、よほど売る側の都合が悪い事を隠したい意図が見えてきます。

これらの条件が、満たされない限り、本契約の延期、又は本契約の拒否をする事は、何らの不都合がは有りません。

当然、延期、申込み取消のための損害金を支払う事は有りません。

売主側に立った「仲介会社」に対して「買主側」に立った不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

契約書の内容等個別の事は、こちらからお願いいたします。

http://www.iriscon.co.jp

koganemushi様の快適な売買を祈ります。

拒否
契約書
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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