「投資用」新築区分マンションの購入リスクについて

tosi0720様

新築区分マンションの投資についてですが、前回のご質問・ご回答と重なる部分が
あるかも知れませんがご容赦ください。


1.についてですが、tosi0720様がお気付きの通り
住宅ローンを組む際に大きな影響が出てしまいます。
今回の物件を購入した時点で毎月8万円程度のローン負担が既にあると
みなされてしまうのが一般的です。

年収400万程度の場合ですが、銀行の審査基準から最大で概ね
2960万程度まで住宅ローンの融資をします。
ですが、今回のローンを抱えてしまいますと下記のような考え方になります。

2960万-ローン残高＝住宅ローン融資可能額

今後住宅が取得しにくくなるのは明らかです。
仮に住宅ローンが組めるとしても、非常に高金利での融資となると思われます。


2.については購入後すぐに元本割れの状態になります。
簡単な考え方として

売却可能金額-（ローン残高＋購入経費＋売却経費）＝マイナスであれば元本割れ

売却可能額ですが、新築区分マンションにおいては
買った時点で1割〜2割は下がると思っておいたほうが宜しいかと思います。
現在の投資用の新築区分マンションは概ねそのような相場です。

上記の式に当てはめると、ローン返済が進めば元本割れにならないと思われがちですが
それまで、毎月の持ち出しがありますので、実質は常にマイナスになってしまいます。


3.については場所等においての差が大きく出ます。


不動産投資をするにあたっての資金・年収ですが、投資する不動産により異なります。
ただ、不動産投資の収入の源泉は「家賃」です。

家賃が入らない空室の期間や、修繕費が多くかかってしまう時に自分の給与で対応できる
収入などは必要です。年収が500万である、自己資金が30%以上であるというのは
あくまで「融資を受けやすい」目安です。

不動産投資では
・収入の基礎である「家賃の見通し」
・支出の影響である「金利の見通し」
・やめる時の影響である「売却想定価格の見通し」
がとにかく重要です。

今現在は円安・外国人投資家・金融資産家の不動産購入ニーズがあり相場が非常に高くなって
いますが、彼らは新築の区分マンションは買いません。
また、都心のニーズも既に場所によりですが下がってきています。

上記の重要な要素が今購入した後、将来的に好転することは考えにくいと思っております。
（好転とは家賃の上昇、金利の低下、売却想定価格の上昇）

フルローンで不動産投資を行った場合は「金利上昇」の際、借入金が多い為
金利負担が増大します。ローンの割合が多ければ金利負担は増えますので
フルローン＝金利リスク高　であると言えます。


不動産投資でも「REIT」という、初心者でも投資しやすい商品があり、
小口からでも投資ができます。あくまで現金で買いますので借入リスクなどは
直接負いません。

ご参考までに東証のサイトです
http://reit.tse.or.jp/

資産として不動産は必要かもしれませんが、行うとしてもREITなどを少額でも
宜しいのではないでしょうか？と考えます。

前回のご質問でも、見送りのお考えであったと思います。
個人的にはやはり推奨はできないと思っております。

tosi0720様の投資においてご参考になりましたら幸いです。