土地の文筆と分割

横浜の設計事務所です。

土地の文筆と分割について簡単にまとめます。

文筆は登記に関する事柄で権利や納税に関わります。
現状の土地を分けて登記するのが文筆で、文筆した土地の名義人が元の持ち主と変われば贈与の対象となります。
但し、本人家族が住む住居の建設に伴う場合は緩和規定があります。
また未登記の部分には権利が発生しないので、別人に登記されてしまってもどうしようもないという事が昔はあったそうです。

分割は建築に関する事柄で、建築確認に必要な図面を提出する場合の土地形状に関わります。
現在の住居の庭に新たに家を建てる場合、「一つの土地に一つの建物」という原則がある為に土地を分割した形で申請します。
分割した土地も道路に2ｍ以上接道する必要があるのと、分割した土地の広さで建ぺい/容積率が指定されます。
もとの建物にも、分割された後の土地の大きさで建ぺい/容積率がかかってきます。
それがオーバーしている場合でも、建物を壊せとは言われませんが「既存不適格」という処理になります。
既存不適格を申請する必要はありませんが、今後建て直しをする場合には現状の土地の大きさでの建ぺい/容積で建てる事になります。
また、補助金での耐震改修などの申請で高さ制限により屋根部分がいじれない、などという事があったりします（横浜市の場合）。

文筆と分割は縦割り行政なのでリンクしていません。
言ってしまえば、文筆しなくても新築はできました。

ただし、新築した場合には建物の保存登記が必要になります。
その際には土地の登記も問題になるのではないでしょうか。（ここは専門家ではないのでよくわかりませんが）
また、おっしゃるように住宅ローンの担保として土地の登記書類が必要になると思います。
いずれにしても土地の権利とか、また相続が発生した時には登記は問題になってくるでしょう。

いまのうちに問題をクリアにしておくのは大事かと思います。
固定資産税がどのくらい上がるかは路線価格から調べられると思います。

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