接道義務について

サラサチエ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

建築不可となるかどうかについて、もう少し確認や調査が必要と思われます。

サラサチエさんのご実家は４棟現場のひとつとのことですが、通常は分譲する際、未接道となる区割りは当然行いません。
ご指摘の通り、ある日から法改正に伴い既存不適格となる物件もございますが、２ｍの接道義務は建築基準法が施行された昭和25年当時からのものなので、それ以前に分筆・分譲・建築されたものでなければ、この「建築基準法に２ｍ以上の接道義務」は意識して企画されているはずです。

但し、昔は現在のようなメートル法や平米表示でなく、尺貫法や坪表示が使われていた時期があり、分筆する際に、曲尺（かねじゃく）を使い「１間あれば大丈夫」といった感じで区割されていた時期もあると聞きます。
（古い時期に間口２メートル未満で分筆登記された物件は、「間口が約1.8ｍ」というものが多いです。）

サラサチエさんのご実家は1.9ｍで登記は2.0ｍとのことですので、本当に間口が1.9ｍで分筆された敷地なのかどうか、質問にある情報だけでは判断し兼ねます。


もし、現地の利用状況が1.9ｍというだけで、地積測量図にある４区画の合計間口と、現地の４区画の合計間口は同じ長さ。
現地には各区画の間口ごとに、境界ポイントによってハッキリとした区割りがあるわけではなく、境界立会いや境界確認書等への署名捺印などを行った経緯もなし。

ということであれば、本来は2.0ｍある間口が、長い年月の間に利用状況が変わってしまい、現況で1.9ｍしかないように見えているだけということも多くあります。

その場合、隣地所有者と地積測量図などの根拠に基づいて本来(間口2.0ｍ)の境界立会確認を行ったり、隣地から越境されている物があれば、解消(建物などは建替時等)する覚書を取得するなど、売却を機に土地家屋調査士や測量士にそれらを依頼することも最近では良く見かけます。

尚、長い年月(10年もしくは20年)の間、その状態にあると、隣地が時効取得を主張できることもあるので、土地家屋調査士や測量士にその旨を話して、登記簿(地積測量図？)通りに間口2.0ｍとして、他の区画所有者と境界確認し合える可能性はあるのかどうか、相談してみる価値は十分あると思われます。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、詳しい内容は他の専門家の方がお答えされていますので、過去の経験からのことをお伝えしたいと思います。

都内の場合には、ご自身のような状況下でも特例で建築の許認可されたケースがあります。

現況を測量等の調査をして、その後に建築確認の許認可権者に相談に行かれることをお勧めいたします。


多少、時間と費用と手間はかかりますが、手続きをすすめるかご両親と相談されてはと思います。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

住宅ローンの審査基準 小冊子プレゼント！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/c-38346/

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詳しくはこちら ⇒ http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tab6/tabid/60/Default.aspx

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多少、時間と費用と手間はかかりますが、手続きをすすめるかご両親と相談されてはと思います。


以上、ご参考になれば幸いです。

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現況を測量等の調査をして、その後に建築確認の許認可権者に相談に行かれることをお勧めいたします。


多少、時間と費用と手間はかかりますが、手続きをすすめるかご両親と相談されてはと思います。


以上、ご参考になれば幸いです。

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横浜の設計事務所です。

接道に関しては、微妙な数字のようですね。敷地境界の杭は入っていますでしょうか。
また、きちんとした測量図がないのでしたら一度、敷地の測量をしてもらうといいと
思います。境界確定がなければ10万程度でできると思います。
敷地の図面は作っておいて損はありません。

また、実測の結果で微妙な数字が確定した場合でも売却には問題ありますが、
再建築の場合は登記簿と一緒に役所に相談してみてください。

建替え以外の選択肢としては、スケルトンリフォームという手があります。
今は、国交省でも中古住宅の活用を進める体制をとっており、近い将来には
中古市場の形成ができるように対策を進めています。

古い中古住宅でも、スケルトンにして柱や基礎を剥き出しにして、耐震性・耐久性
・断熱性能の向上をはかり、新築と同じ耐震・断熱性能と居住環境を実現する事が
できます。（某ＴＶ番組のように）

これまで、私は4軒ほどそういった仕事を手がけていますが今は技術も進み
きちんとした耐震設計をする設計事務所と技術力がある工務店の組み合わせで
やれば、外見だけではなく性能も新築同様にできます。

それなりに金額はかかりますが新築よりは安くなるので、新築をお考えで
この先住み続けたいというご希望であればそういう方策もあります。

こんにちは。ご質問ありがとうございます。

ご質問いただいたケースと同様なものはたくさんあります。

先ず、接道長さですが、
実測=1.9m
登記=2.0m
となっているようですが、
登記した時の地積測量図で再度、確認をお願いします。
土地の登記と同様に法務局で確認ができます。

20〜30年前以前は、測量自体の精度が低いことも多く、
その誤差が大きい場合もありました。

再度、接道長さを確認していただいた上での話ですが、
仮に、2m未満の場合は、残念ながら、再建築は出来ません。
大規模ではないリフォームは行うことができます。

土地と建物を購入した際の売主さんは現存していますでしょうか。
もし、いらっしゃるのであれば、相談してみてください。
建物は2m以上接道していないと建築出来ませんので、
1.9mで建築したのであれば、違法建築です。

建築基準法で定めている2mの接道は、
その土地の安全を確保するための条件となっています。
例えば、火災や地震の際の避難や消火活動、救援活動等で、
必要な長さと規定しています。
これは、ご自身を守ることと同時に、
隣接している住宅の安全も同時に守ることになります。

その昔、2mの接道義務等が無かった当時から、
現代までには暮らし方が大きく変化し、
街も大きな変化を遂げています。

時代の変化とともにその当時の考え方では
安全に暮らすことが難しくなってきていますので、
それに合わせた法律改正も順次行っています。

建築、不動産に関わる訴訟、裁判等の支援も
数多く、行っておりますので、
詳細にご相談を承ることもできますので、
お気軽にお問い合わせください。

それでは、失礼いたします。

サラサチエさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


ひとつの敷地を２軒分の専用通路を中央に挟んで４区画に分割した分譲地のようですが、境界ポイントはきっちりとありますか？


分譲時に、実際は２軒分の専用通路部分が３．８ｍしかないものを、法務局にある地積測量図だと思われますが、４ｍと嘘を届け出る理由が見つかり難く思います。


例えば、隣地境界がコンクリートブロックの内か外かにより片方で１０センチ程度は違ってまいります。ご質問の文面からは読み取れないところですから、ここでは確認の必要性をアドバイスとさせていただきます。