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対象：不動産売買
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はじめまして。
2001年に言われるがままに購入した2件の都内物件について、今後どう扱ったらいいかで悩んでいます。
物件１．日本橋駅近5分以内。ワンルーム、35年ローン、残債約1500万円（ローン残存期間24年）。変動利率現在約3％弱。月々の返済87,820円＋管理費9,490円-家賃収入88,400円＝支出8,910円
物件2．蒲田駅近5分以内。ワンルーム、30年ローン、残債約1150万円。（ローン残存期間19年）。変動利率現在約2.5％。月々の返済53,978円＋管理費8,580円-家賃収入63,000円＝収入442円
両物件とも大手の投資マンション会社から買い、家賃保証があるので家賃との差額の支払いは2件合わせて月々現状金利では8千5百円、その他たまーに修繕費です。
生命保険代わりと思って払っており、あまり気にもしてませんでしたが、定年まであと10年という節目に立ち、いろいろ考えるようになりました。
現在、持家の住宅ローンも約3250万円（現状・住宅ローン10年固定年利2％）の残債もあります。
課題1：投資マンションはどちらかを損を覚悟で売ったほうがよいか？
ひっきりなしに不動産会社から電話がかかってきます。でもローンの残債より高く売れるわけもなく、200万円以上の損をしてまで売るべきなのか？安部政権になって不動産価値が上がるのでは？
課題2：繰り上げ返済をするなら、どちらの投資マンションのローン？
返済表を見ると【元金額：利息＋保証料】が6：4くらいの返済配分になっており、今更ながらですが利子分がもったいない。ちなみにローンの返済の「保証料」ってなに？
それとも持家のローンを完済するほうがやはり先か？
課題3：投資マンションを持ち続けるとしたら、自分が定年になった時点で、2人の子供にそれぞれ分け与えればいいと思っており、ローンと家賃の差額も生命保険のように本人たちに払わせようかとも考えてます。その時の問題は？贈与税とかあるのか？修繕費などでむしろ足手まといになるのか？
などです。
当方会社員、今年で50歳、年収約1500万円です。
現在二人の子供が大学生で教育費に年間約300万円かかっています。ただ来年、上が卒業するので、そうすると年間200万円になります。
こういう財テクのこととか、いままで無関心でしたが、気を入れ直そうかと考えております。
お恥ずかしい限りですが、アドバイスをいただければ幸いです。
shiobayさん （ 神奈川県 / 男性 / 49歳 ）
回答：3件
専門家
投資マンションの今後の扱い方について
不動産投資コンサルタント＆FPの野口です。
shiobay様が、２戸2001年に投資のため購入されてから、12年経過しておりますが、幾らで購入され、今までのキャシュべース収支が判りませんが、推察されるのは決して大きいプラスになっていなく、寧ろキャシュアウトが合ったのではないかと思います。
ご質問の様に、１，売却 ２，繰上返済 ３，投資継続し相続 について、具体的に述べることは出来ません。理由は、不動産は個々の事情がそれぞれ異なり、必ずしも今がマイナスだから、即処分とか、繰上とかは机上で断言できません。
不動産投資は、現在だけでなく長期に亘り予測し、判断すべきだからです。
特に、現在の収益（賃料等）がマンションが立地する街はどう動くか、空室が多くなり賃料条件が低下しないか。稼働率はどれほど維持できるか。
支出面では、ローンの支払い金利は、契約からもどう動くのか、管理費・修繕積立金・専有部分の修繕費は、建物劣化と共にどれほどかかるのか、このワンルームマンションは、長期亘りどれほど評価が下がるのか。
これらを、個別のマンション毎に分析をして考えるべきです。
安倍政権で、デフレ脱却を進め不動産が有望と言われとりますが、ワンルームマンションは、それに伴い、賃料等がＵＰすることが条件です。ワンルームマンションの入居者の95％がサラリーマンが閉めている現在、この人たちの給与が上がらないよ賃料ＵＰも望み薄です。offceは企業が賃貸していますから、企業業績が上がる又は投資が望めれば、ビル、物流拠点等の不動産は活況を呈するでしょう。
インフレになれば、当然利子も上がります。従って、もしshiobay様に資金余裕が有れば、ローン利率の高いものから、繰上返済、又は全額返済をおすすめします。但し、現在3％以上の利回りが確保できる他の投資が有れば、そちらでまかないますが。
ご子息に、相続をお考えのようですが、ローン付で有ればそれほど大きい相続税はご心配ないのではと、思います。しかしshiobay様全体の資産が判りませんから即断は出来ません。
今後の、個別の予測（賃料、修繕費－－）を建てられ、場合によっては損失覚悟で売却も視野に入れ、大きい投資ですから専門家にご相談されることをおすすめ致します。
評価・お礼
shiobayさん
2013/01/30 14:45早速のご回答、ありがとうございます。
購入時点では物件１は2040万円、物件2は1150万円で購入し、すべてローンで払い始めました。元金が殆ど減っていない印象で、実際は家賃とローンの差額のみの支出ですが、定年前に田舎に別荘なども持ちたいと夢を持ちはじめた昨今、老後に向けてはローンが重いと最近感じております。
還付金などの税金優遇もも現時点ではほとんどなくなっています。ただ現時点では子供の教育が最大の支出となっており、貯金を切り崩したりして賄っているので、売却した場合に見込まれる数100万の持ち出しもちょっと躊躇する状況です。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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専門家投資マンションの行く末
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、順を追ってお伝えしたいと思います。
まず、売却について。
こちらはまず、物件のきちんとした調査をもって判断すべきでしょう。
例えば、市況の価格がどうなっているかを的確に把握し、損切りしても売った方がいいか判断することをお勧めいたします。
次に、繰り上げ返済について。
投資用のローンでは、繰り上げ返済の際にぺナルティが科せられる場合がありますので、金消契約などの確認が必要です。
また、どちらの物件が適切かも物件の現状を見てからの判断になります。
ちなみに、保証料とは保証会社が保証人代わりになり、その手数料を指すとお考えください。
最後に今後の件について。
将来、子どもさんに譲るにしても、収益が上がっていればいいかと思います。
また、生保代わりとはいえ、通常の生保のように一時金が入るものではありませんし、物件を換金するにもすぐと言うわけにはいきません。
資産維持にコストがかかり過ぎると、かえって重荷になりますね。
以上が概ねの回答になります。
当方では、ご自身同様と同じお悩みで全国から数多くのご相談をお受けしております。
投資用不動産のサポートでは、中立的な視点により投資用所有不動産を客観的な指標で調査し、現状継続するか、改善策のご提案による維持継続、もしくは適宜売却かを総合的に判断しております。
これは、将来の収益が確保可能か、もしくはその損失を最小限にすることを目的としているものです。
不動産の売り買いや賃貸契約などの良し悪しは、アカデミックな理屈では通用しない場合が多く、その地域での商習慣や地域性を踏まえた見極めが必要でしょう。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
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アネシスプランニング（株）
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電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
評価・お礼
shiobayさん
2013/01/31 11:06ご回答誠にありがとうございます。
客観的、かつ漠然とここのところ不安を抱えていた中で少し希望を持てるような文面、大変ありがたく参考になりました。
どうやらそもそも私がこうした投資マンションに手を出すことの根本的なスタンスが通常と違っていたいたようです。当時の営業から訴求されたのは「節税対策」「いずれ何かあった時の資産」で、私自身全くこの物件で「収益」を上げようとする気が皆無だったのです。なにより「家賃保証」を業者から担保されたことでローンとの差額を払いさえすれば生命保険を払うのと何ら変わりない、と思っていました。（購入当時は異常な仕事の忙しさでローンを返しきる前に自分はきっと死ぬだろう、と思っていたこともあります・笑）
馬鹿みたいな話ですが、不動産投資をする人はあくまで「収益性」を求めて物件を購入してらっしゃるのだということが今さらながらわかりました。
購入当時の無鉄砲だった自分が今、多少老後のことを考えたりするようになり、お恥ずかしい限りですが今回投稿させていただきました。
改めてご相談をさせていただければと思っております。
寺岡 孝
2013/01/31 12:12この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
投資マンション販売、特に給与所得者への場合には、その投資の手軽さとローンによる資金調達のし易さを強調し、将来のメリットを誇張する場合が多いものです。
それは、生保代わり、節税、年金対策などがよく言われます。
その後に複数戸を所有することを勧めてきます。
例えば、
「複数物件を持つことで効率的に資産が増やせる」などといい、「ローン返済期間と同じ期間で複数の物件を持たせて資産形成を２倍、３倍にできる、それは月３万円程度の持ちだしで可能…」
などという感じです。
これは、ご自身だけに限らず、一般の方には馴染みの薄いものですから、販売側の言うことを聞いてしまうものです。
そのため、断り切れずに複数戸のマンションを買ってしまうのが現実のようです。
その結果、借金が5,000万から1億という事案もあり、今後の方向性如何によっては人生を狂わすものになります。
こうした背景を踏まえて、維持するにせよ売却するにせよ、傷口が大きくならないうちに現状把握をされて、今後の方向性を決められることをお勧めいたします。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
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回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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