初心者で、中古マンション一棟を購入しようと思っています。

住宅・不動産不動産売買 2012/07/04 17:35

こんにちは。来月一棟マンションを購入する予定です。
不動産屋さんに振り回されるのではなく、専門的な方のご意見、アドバイスを頂いたいと思いますので、ぜひよろしくお願いします。

■属性
正社員、勤続５年、他のローンは一切無し。
年収税込４００万円
未婚

■物件
鉄骨造、築２６年、1DK ×12戸。
土地：157.00 建物：274.00

■立地
枚方市駅徒歩 25分
市街化区域で、３階建て、東北向き、バルコニーはありません。周辺大学あり、
現状４部屋空きです。

■家賃収入
満室時約３８万円/月約４６０円万円/年

■購入費用
購入価格：３１００万円

■表面利回り：13.3

現状のシュミレーションで単純利回り：9.72
現状のシュミレーションで純粋利回り：1.45
7.65（ローン引き）

■ローン
頭金２００万円→借入額；２９００万円
金利３．５％（変動２０年）、返済約１７万円/月

■現状の考え方
老後はある程度の年金は見込めるかも知れないが、
子供の教育費が不安です。
収益物件の購入を考えてます。

ぜひ、アドバイスをお願いいたします。

kenneth kingさん（大阪府 / 男性 / 31歳）

回答：2件

専門家

寺岡孝
お金と住まいの専門家

投資マンションは儲かる？？

2012/07/04 23:35 詳細リンク

: (5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、物件の内容からしてあまりおススメはできません。

まず、枚方市の駅近ならまだしも、徒歩２５分では今後に期待はできません。
すでに、空室率が３割を超えている状況からして、家賃を下げざろう得ない状況です。

特に、大阪は市内の環状線沿線でも空室が目立つ状況です。
まして、大阪市内から離れた門真、枚方の京阪線や近鉄沿線は空室、賃料も下落傾向気味です。

また、築年数も２０年以上経過していると、建物自体や設備のメンテにコストがかかることは理解しておく必要があります。
月の賃料がそのままメンテ費用になってしまう可能性もあります。

こうした条件を鑑みると、投資対象としてはあまり好ましくはないでしょう。

万一、こうした物件を買うと自宅購入の際にはローンは組めない場合が多く、いざ売却と言う場合でも損切りしないと売れないということは想定しておくべきです。

収益物件の購入は不動産業者でも難しいものです。
ですから、まずは貯金や自宅購入などを踏まえてからにされるべきかと思います。

詳しい内容は下記の不動産投資に関するコラムをご参考ください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

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不動産投資

評価・お礼

kenneth kingさん

2012/07/05 00:55

寺岡さん
ご回答ありがとうございます。今のその現状を分析して頂きまして本当によくわかりました。
また、自宅購入の際にも今回のローンは支障となるなんて初めて聞いたことで、正直、驚いています。やはり、自宅を優先に考慮し、投資は長期的に計画したほうがいいですね。
また相談させて頂きたいと思いますので、よろしくお願いいたします。

寺岡孝

2012/07/06 01:34

この度は回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。

例えば、ワンルームマンションの投資は一人で２，３戸購入して持たれている方が多いです。
その購入時のセールストークは、年金代わり、保険代わり、所得税の還付があるなど、概ね同じ内容で誘われています。

ついつい、こうした営業トークに乗ってしまい、購入後の収支にはローンの支払いや経費が賃料よりも上回り、いわゆる赤字の状態で、せいぜい所得税の還付でその赤字が半分かトントンになるというケースが殆どです。

ですから、安易にセールストークを信用せず、よく見極めることです。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。