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母子共同名義マンションの住宅ローン借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/12/21 14:57

住宅ローンの借り換えについて質問です。
そもそも以下の状況で借り換え申し込みが出来るのか?とか、その他税金絡みの質問となります。

現在私と実母の共同名義(持分比率50%ずつ)でマンションに住んでいますが、ローンも10年を過ぎ利率も上がってしまったこともあり、別の利率の低い金融機関に1本化して借り換えたいと考えています。

現在の住宅ローンについては、旧住宅金融公庫と地元公社から私と母で連帯債務という形で借入している状態であるのと、既に母親は転居し(住民票も移動済み)、ローン返済も実質私1人だけで行っているのですが、(公庫や公社への)転居届出、名義変更や持ち分比率の変更などは全く行っておりません。住宅控除も私1人分だけ受けています。

借り換えをきっかけに、名義変更出来るのか、仮に出来たとしてそもそも名義変更(私1本化)すべきなのか否か、等々。

ローンを私1本化した場合に母から私への負担付贈与となって税金が掛かるのか、掛かるとしたらいくら位掛かるのか、負担付贈与を受ける場合の住宅時価算出方法、等々。

分からないことだらけで申し訳ありません。

現在の借入金残高は約2000万(残20年)
住宅はマンション、土地は借地権付です。
私自身は同一会社勤続15年、年収約600万円の正社員です。

専門家の方、どうか最良と思われる借り換え方法や税金についてお教え下さいませ。

まーさーさん ( 神奈川県 / 男性 / 41歳 )

回答:1件

大浦 正

大浦 正
住宅ローンアドバイザー

- good

いくつかの方法が考えられます

2012/12/21 15:59 詳細リンク
(5.0)

住宅ローン診断士の大浦と申します。

早速ですが質問についてお答えします。

通常、住宅ローンの債務者になるには債務者の居住が条件になりますので、現状の通り共同債務として借り入れることは難しいと思われます。

このため、借り換え後の債務者はまーさーさんお一人となり、母親は連帯保証人とするか、完全に除外する必要があります。

現存債務の母親の持ち分を肩代わりすることになるのですから、その部分に該当する持ち分を売買として持ち分変更をかければ贈与税を賦課されることは無いと思われます。

この場合は債務者まーさーさん、連帯保証人、母親となり母親の持ち分が残ることになります、この分も変更するとなると贈与税の対象となりますので注意が必要です、また、手続きはローン実行時に合わせることが普通だと思われます。

母親が65歳を超えている場合は、相続時精算課税制度を利用し現段階で母親の持ち分全てについて贈与を受けておくことが出来ます、この場合は相続が発生した時点で相続税としての課税対象になりますので、贈与税の課税はありません、また、所有権の中から母親の持ち分を除外できますので、連帯保証人として徴求されることもありません。

この手続きは、借り換え前に行うことが可能だと思います。(場合によっては現在借りている金融機関の同意が必要かもしれません)

しかし、どちらの場合も不動産取得税の課税は避けられませんのでご留意ください。

贈与税
相続税
連帯保証人
住宅ローン

評価・お礼

まーさーさん

2012/12/21 18:05

大浦様
早速のご回答感謝いたします。
以下追加質問です。

>現存債務の母親の持ち分を肩代わりすることになるのですから、その部分に該当する持ち分>を売買として持ち分変更をかければ贈与税を賦課されることは無いと思われます。
>この場合は債務者まーさーさん、連帯保証人、母親となり母親の持ち分が残ることになりま>す、この分も変更するとなると贈与税の対象となりますので注意が必要です、また、手続き>はローン実行時に合わせることが普通だと思われます。

ということですが「母親の持分が残る」というのは、今まで母親が払ってきた分が母親の持分として残る、ということでしょうか?すみません、ちょっとわからなくて…。

大浦 正

大浦 正

2012/12/22 10:32

>今まで母親が払ってきた分が母親の持分として残る、ということでしょうか?

その通りです、評価額などによっては課税を免れることが出来るかもしれませんが、最終的には持ち分変更を依頼する司法書士に相談される方が良いと思います。

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