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対象：リフォーム・増改築
現在、私の実家に、主人と私と子供の3人で暮らしています。
土地・建物、ともに私の母の名義です。（父は鬼籍）。
このたびこの建物をリフォームすることになりました。
一部を取り壊して車庫を作り、水周りや台所等を造り変えます。
合計約1800万円です。
自己資金1000万（私の貯金600万、主人の貯金400万）。
残りは主人がローンを組みます。
このままでは主人から母へ贈与となり、
母が贈与税を払わなければなりません。
また住宅ローン控除も受けられないと思います。
なるべく節税したいと考えているのですが、
どの様な方法があるでしょうか。
建物の名義を私もしくは主人に変更した方が
税額は少なくなるでしょうか。
現在の建物の価格は不明です。
築25年で、固定資産税は土地と合わせて10万円ほどしか支払っていないので
多分それほど高くはないと思います。
名義を変更する場合は、ローンを組む前（工事着工前）にしなければなりませんか？
税の事は全く勉強不足で頭になかったため、
すでにローンの事前審査は通り、
近々本審査を申し込み、リフォーム業者とも契約をかわす予定です。
的外れな質問でしたらすみません。
どうぞご教授下さい。
補足
2012/10/12 22:17車庫は別棟です。
担保は土地と建物を母が提供、という形になっています。
母も一緒に本審査の申し込みに行きます。
せりのさん （ 岡山県 / 女性 / 38歳 ）
回答：1件
辻 唯寿
建築家
-
まずはひとつづづです。
はじめまして。名古屋で建築事務所を営むTREEHOUSE辻と申します。
今回のようなケースお客様でみえたのでその辺も含め
参考までにと思いコメントさせていただきます。
金融機関の考え方もございますので詳しくは金融機関にも確認必要です。
まずローンを組むに当たり何らかの担保が必要になります。
そうすると他人の物に抵当権設定するわけにはいけないので
もちろん同意が必要ですし、たとえばですがすべてでなくても
一部だけでも名義を写す必要があると思います。半分なり３分の１なり、
さらには１０分１なり・・・
築２５年ですので評価がいくらかわかりませんがそこで贈与なりが発生しても
わずかだと思います。
実際ローンは審査段階ですので融資実行前にそういう話はあると思います。
また今回リフォームを行うに当たり結果的にご主人様がローンも含めお金を出すことになるので実質的な建物名義はご主人のウエートも多くなるわけです。
住宅ローン控除も自己の建物でなくてはいけませんからね。
節税という意味では今回のリフォームにあたりその時点での税金対策、
そして将来にわたった固定資産も含めた節税対策もあります。
リフォームの内容によっては評価が変わります。一部を壊して車庫を作るのは
別棟なのでしょうか？同一棟なのでしょうか？
それによっても申請方法はもちろん税金対策も変わってきます。
詳しい事情がわかりませんのでこれくらいしかコメントできませんが
まずはひとつづつですが解決していくのが賢明ではないでしょうか？
そういう意味で金融機関さんに担保設定のことも含め一度ご相談されるといいですね。
ただ銀行さんはあまり節税のことに触れてくれないと思います。かかるものはかかるというかんがえですから・・・それはそれでもっともなことですが。
ご健闘をお祈りいたします。
http://www.shosai-4031.jp/ TREEHOUSE 辻
評価・お礼
せりのさん
2012/10/13 11:42早速のご回答ありがとうございます。
銀行に確認しましたら、このままでは贈与になるので心配してたんですよ、と軽く言われ、
自分の勉強不足に恥ずかしくなりました。
それはそうと、銀行は、名義を変えるのは融資までに完了していれば大丈夫なので
工事中にじっくり考えて手続きすればいいと思います、
とのことでした。
工事前に手続きしなくても本当によいのか、まだ不安なんですが…。
その旨をリフォーム業者に伝えましたら、司法書士の先生を紹介して頂くことになりました。
先のことも含めて相談したいと思います。
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