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対象：リフォーム・増改築
義父義母は、
住んでる住居（およそ25坪 義父名義）
隣に義祖父弟の住居（およそ15坪 義父か義母名義）
アパート（およそ44坪 義母名義）
を所有してます。
現在、主人と私と子供で義母名義のアパートに住んでおります。アパートは築40年以上で耐震も0.6という評価で、耐震補強をしても築年数があるので、今後賃貸する人がいるかどうか。そこで賃貸併用住宅（住宅部分1/2以上）に立て直しを考えており、住宅部分に私達が住もうと思ってます。
義父義母は貯金はなく、アパート収入（15万ほど）と年金生活です。年齢的にローンは組めないので、私が頭金1000万円+（借りれるかわかりませんが）3-4000万円のローンを組もうと思ってます。主人は収入が少なく、住宅ローンはムリなようです。
返済には、賃貸の収入の一部を充て、隣の義祖父弟の家を売る予定です。
色々調べていると、所有権のない人の住宅ローンは、減税の対象ではないみたいですが、できれば減税の優遇も受けれたらと思ってます。
主人は妹が1人います。義父義母所有の不動産は、相続税はかからない程度のようです。
１．住宅ローン減税を受けれる方法はありますか？
２．私が組んだローンの返済に、隣の義祖父弟の家の売却費（土地だけで3000万くらい）は充てれますか？
３．アパートを賃貸併用住宅に立て直すと、不動産価値があがると思うんですが、その場合相続税も上がるのでしょうか？
４．何かいい方法があれば教えてください。
ゆりん48さん （ 東京都 / 女性 / 42歳 ）
回答：2件
専門家
アパートの改築
横浜駅そばで開業している設計事務所です。
多少内容が整理できていないかもしれませんが、判断した内容で回答します。
1）住宅ローン減税
私は税務の専門ではないのでこれまでの経験からのご返答ですが、ローン減税は住宅を建てた時の費用に応じるものです。土地の所有とは関係なく、住宅部分の面積に応じた金額でローンを組んだ方の名義で減税が可能なはずです。借地であっても減税は可能のはずです。
すみませんが、詳しくはお近くの税務署にお聞きいただくのが正確だと思います。
ちなみに、併用住宅の住宅ローンは金融機関によっては住宅部分が1/3以上で出す所もあるようです。
2）隣の義祖父弟の家の売却費
これを売ったお金は当然ながら、所有者（名義をお持ちの方）の収入になります。
このお金を建物の建設費に使う場合は、その金額に応じて建物の名義を分割すればできます。
もしくは、建築の際に建築費の一部として贈与するならば贈与税がある程度の範囲で免除になります（名義をすべて質問者さんのものにする場合）。
もし、ローンを組んだ後の返済に使う場合は贈与になりますので注意が必要です。
事後の返済になる場合はどのような形なら贈与税がかからないか、税務署に聞く必要があります。
3）相続税
新築すれば、当然その課税基準の価格は上がります。ただし、相続が発生した場合は居住用の財産などの相続はかなり減免されます。
税金関係や相続に関しては細かい条件や規定があります。生前贈与などのやり方もあります。
建築費用と関わりも大きいので、建築の専門家とファイナンシャルの専門家に合わせて聞きながらプランを考えてはいかがでしょう。
詳しくは個別にご相談ください。
＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞
回答専門家
- 小松原 敬
- （神奈川県 / 建築家）
- 一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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専門家賃貸併用住宅
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、順を追ってお伝えしたいと思います。
まず、ローン控除の件ですが、建築物に対しての適応条件が当てはまれば受けられますが、収入などの条件によっては控除額の満額を受けることは難しい場合があります。
次に、ローン返済に土地の売却資金は充当はできますが、贈与税や不動産取得税の課税の可能性がありますので注意が必要です。
３番目の相続税が上がる云々ですが、土地の評価が下がるので大幅な増額はないと思われます。
こちらは、相続人の数や路線価等などを確認の上、実際にはシュミュレーションしてみないと何とも言えません。
最後の件ですが、こちらは現在の土地の利用状況や路線価などを踏まえて、賃貸併用のプランや節税の効果をシュミュレーションしてみることです。
ちなみに、こちらのシュミュレーションは弊社でも行うことは可能です。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
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回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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