土地を貸すか売るか悩んでいます。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、詳しい条件等が把握できないと何とも言えませんが、まずはご自身がとこにどういう形で住まいたいかということを優先すべきかと思います。

損得勘定だけで進めることも必要ですが、今後をどう考えるかによるでしょう。

３月３０日に大阪で相談会を予定しておりますので、宜しければご参加ください。
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以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

ご自宅（土地と建物）に関する詳細の状況がわかりかねますので、あくまで参考として回答をさせていただければと存じます。

【ご質問の件につきまして】

＞売るほうが良いのか？

ご自宅（土地と建物）を売却することによって、現在組まれているローンが完済でき、その上、今後、郊外に住むための自己資金が確保・捻出されるのであれば、ご自宅を売却しても良いかと存じます。

＞土地を貸して収益を得てローンを支払いながら他に住むほうが良いのか？

ご自宅の詳細がわかりませんので、断定はいたしかねますが…

現在のご自宅は、土地と建物に、抵当権（※借入金を担保とするためのもの）が共同担保として、ついているはずです。

もし、このような状態を前提とするのであれば、抵当権（※担保）が付いたまま、建物を取り壊し、土地だけを貸すことは、残念ながら、現実的には無理でございます。（※そのようなことをすれば、金融機関から訴訟を受けることになるでしょう。）

また、ご質問の内容からしまして、30年というローンは、恐らくは、住宅ローンであると推測されます。

この点、住宅ローンは、やむを得ない事情を除きまして、第三者に対して賃貸を行うことは、ローン契約書上、約定違反となります。

したがって、土地（※建物を含めます）を貸すことは、事実上、できないものと考えられます。

【私の考え】

築30年の家でありましても、新築マンションに負けずとも劣らない物件であるかと、私は考えます。（※私の主観的な観点で申し上げれば、どちらかというと、古い家の方が好きです。）

不動産の売却・購入にあたっては、適切な資金計画が必要になります。

もし具体的な売却を検討されているのでありましたら、ご自宅の買取金額が明確に提示された段階で、くれぐれも慎重に手続きを進めていただければと思います。

詳細がわかりませんでしたので、概略的な回答になってしまいました。

回答になりましたでしょうか？ご家族で十分なお話し合いをしてくださいね。

不動産コンサルタント藤原鉄平

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マンションを建築するために、計画地周辺の土地をマンションデベロッパーが買い取る行為は、イメージは悪いでしょうが「地上げ」と呼ばれる行為で、売る側と買う側の折り合いが付くかどうかの問題です。
（バブル時等には、立ち退きのために違法行為も頻繁に行われていたようですので、「地上げ」のイメージが悪いのでしょう。）

マンションデベロッパー側が、‘deisy001’さんの土地を含めて物件プランを入れなおした時に、どの程度事業規模が大きくなり、それによってデベロッパー側の利益額がどの程度増加するのかによって、先方が提示できる金額も変わってくると思いますので、ご質問の内容だけでは金額的なことはハッキリと言えません。

ただし、‘deisy001’さんが買取金額として提示される金額としては、

・ご自身が妥当だと思われる土地坪単価を乗じた土地代相当額
・建物残存価値とリフォーム費用の残債額
・今後、別の場所へ店舗を移転される際の移転費用
・移転後、経営が軌道に乗るまでの間の営業補償

上記のような内容を合計した金額を請求することが一般的かとは思います。

デベロッパー側がその金額を出せるかどうか、出せなかった場合、‘deisy001’さんがどこの金額までであれば折り合いを付けられるか、の問題かとは思います。


なお、「マンションの最上階に住む」という話も出ているようですが、これはあまりお勧め致しません。
一般的に「等価交換事業」と呼ばれる方法ですが、最上階ワンフロアが元地主さんの住まいで、その下がワンルーム賃貸というマンションが多くありますが、かなり高い割合で最上階だけ売りに出された、なんて状況になっています。

マンションでの生活とは共同生活です。一般のファミリーの方と、ワンルーム居住の単身層、学生層では、生活の仕方等が全く異なります。元地主の方が、そのマンションでの生活が嫌になって売り出しをする、となるのですが、そのような物件は中古マンションとしても特殊な物件となるので、なかなか売れません。
管理費・修繕積立金も異常に高くなる場合が多いです。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝