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対象：住宅賃貸
お世話になります。
土地活用についてご相談したいことがあります。
現在妻の母（義母）が都内郊外に長男（義弟）と二人暮らしで住んでおります。
約１２０坪の土地に一戸建て自宅と住居／店舗（２F／１F）併用の２軒の貸店舗があり、２軒で約２０万円／月程度の賃料を得ています。
しかしながら、自宅および２軒の貸店舗は築３５年程経過しており、かなり老朽化が進んでいる状態のため、リフォームか建替えを検討しなくてはならない時期にあります。
しかし、それらを実行するだけのまとまった資金が全くないため、土地を担保にローンを組むしかないとも思われるのですが、その場合は、ローン返済により家賃収入が減ってしまう（あるいはマイナス？）ことを懸念してます。
ちなみに、義弟は４０歳フリーターで年収２００万円程度、義母は７０歳です。
また、所有している土地は、駅から徒歩７分、間口１０ｍ×３５ｍ（約１２０坪）、実勢坪単価は７０万円程度で、ローンは完済してます。
このような状況下で、将来のキャッシュフローを最大限確保するための良い手段をアドバイスいただけましたら幸いです。
よろしくお願いいたします。
ymnid001さん （ 東京都 / 男性 / 44歳 ）
回答：2件
専門家土地活用
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、まずは詳しい立地条件がわからないと何とも言えないものです。
賃料の相場や店舗向きな場所なのかの判断ができないと、一慨に何がいいとは判断できません。
よくある事例としては、１，２階を賃貸住宅、３階を自宅とする場合はよくあります。
ただ、場所によっては３，４階建は建築不可の場合もありますので…
また、資金に関しては、賃貸の事業用のローンと自己資金もしくは住宅ローンからの資金調達となるでしょう。
相続のこともありますので、ご家族の同意なども事前にしておくことです。
当方でもこうした事案のサポートを行っておりますので、宜しければ個別にご相談ください。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
ymnid001さん
2012/02/26 07:57寺岡さま、早速のご回答をありがとうございました。
仰せのとおり、的確な判断をいただくにはさらに詳しい情報が必要と思いますので、個別にご相談することを検討してます。
ちなみに、近辺の賃料相場は、30平米程度の新築１ルームが6.5～7万円くらい、店舗向きな場所かどうかにつきましてはよくわかりませんが、周囲に同様な店舗が飲食店を中心に10軒程度あります。
寺岡 孝
2012/02/26 14:26この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
貸店舗の場合には将来的に入居が厳しくなると、飲食に頼ることになりますのでよく検討する必要がありますね。
詳しいご相談等をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせください。
アネシスプランニング（株）
寺岡 孝
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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中村 嘉宏
宅地建物取引主任者
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資産の組み換え
株式会社イー・エム・ピーの中村と申します。
店舗部分を建替えるとなるとテナントの立退きや休業中の営業補償交渉が発生します。
そこまでやるのであれば、立退き後に更地で売却し他の資産（マンション等）に組み換えるという方法もあると思います。
（お母様の健康状態によっては、病院の近くのマンションに移るなど。）
建物の状態、テナントの業態や賃貸借契約内容、収支、税金関係（売却や購入・建替時の税金等）、今後の維持管理など、いろいろな観点から検討し、お母様や弟さんの意見も交えて判なさったほうが良いと思います。
弊社でも個別相談を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
評価・お礼
ymnid001さん
2012/02/26 21:17中村さま、ご回答をありがとうございました。
資産の組み換えも確かに有効な手段かもしれません。
仰せのように、いろんな側面から検討が必要ですね。
さらなる詳細なアドバイスをいただくには個別相談が必要だとも思いました。
このような問題は本来なら義弟と義母の間で解決すべきとは思うのですが、
弟はこの手の話に全く無頓着で非協力的なため、困り果てた義母が私と妻に相談するという有様です。
中村 嘉宏
2012/02/27 15:59ご連絡ありがとうございます。
場合によっては、「現段階では建物には最低限の補修のみ行い、その他は何もしないほうがよい。」という選択肢もあり得ます。 いずれにしても、建物の状況、資産内容、テナントの状況等具体的な内容がわかれば、もう少し詳しいお話ができると思います。
（現在のポイント：-pt）
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