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対象：新築工事・施工
１、住宅密集地です。
２、４メートル程度の道路に２.５ｍの間口で接している通路が８ｍあり、奥に正方形３０坪程度の土地に父親名義の家(古い平屋建てで父が一人で住んでいました。）が建っています。（１年前に亡くなる。相続は、私と弟です。）
３、通路も含めて全部、父親名義の土地で、約７０坪あります。弟が３０年前に前半分に家を立て今は、他人に１０万ほどの家賃で貸しています。後ろ半分を相続し私がその土地に建物に２０坪程度の2階建を建て変えて、自分と妻が住みたいと思っています。
４、２.５ｍの間口ですが、前に建っている弟の家の屋根が２ｍラインに１０センチ余り掛かっています。（建物の前から３メートルの部分）
５、建蔽率60％、容積率200％です。
以下質問です。
１、この場合建て替えはできませんか？
２、建て替えが無理な場合リフォームはできますか。、基礎と柱だけを一部残して新築同様にするやり方で、建設できますか（住宅ローンの設定も含めて）
相続も絡み複雑な状況なので、どこに相談して良いのか、困っています。
よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
補足
2012/02/19 17:14有難うございます。
旗竿地の権利としては、最低2.0ｍの間口を有しているように分筆します。弟所有の家の軒の出が境界線２ｍから10ｃｍ出ています。（旗竿地の道路に接している間口は、１.９ｍになるのでは？）
説明不足で申し訳ないです。教えていただけますか。
NOKITA３さん （ 大阪府 / 男性 / 60歳 ）
回答：2件
専門家
問題は無さそうにかと・・・
大阪で設計事務所をしています。
権利としては、2.5ｍの間口を有しているけど、弟さん所有の家の軒の出が境界線から60ｃｍ出ていると云う事でしょうか？
それでも、奥の敷地に二階建てであれば建築は可能かと思います。
行政によっては、消防車両の進入とかの理由で、三階建てを条例で規制する地域もあります。しかし、条例でも軒の出から接道の間口を測る条例は記憶にありません。
但し、隣家の住宅が軒ではなく、建物の外壁が境界からはみ出して来ているのであれば、はみ出している分だけ建ぺい率・容積率を差し引く事になるでしょう。
評価・お礼
NOKITA３さん
2012/02/20 09:10有難うございます。
旗竿地の権利としては、最低2.0ｍの間口を有しているように分筆します。弟所有の家の軒の出が境界線２ｍから10ｃｍ出ています。（旗竿地の道路に接している間口は、１.９ｍになるのでは？）
説明不足で申し訳ないです。教えていただけますか。
福味 健治
2012/02/20 09:37評価頂き有難う御座います。
最低2ｍを確保して分筆されれば、軒の出を問われる事はありません。
以下は、建築基準法ではなく民法の範疇ですが、念のため、弟様が土地建物を売却された時の事を考えて、弟様所有の建物を建替えする際には境界より越境しない様に建築する旨の覚書を交わしておいた方が良いでしょう。
またお手伝い出来る事があればご連絡下さい。
回答専門家
- 福味 健治
- （大阪府 / 建築家）
- 岡田一級建築士事務所
木造住宅が得意な建築家。
建築基準法だけでは、家の健全性は担保されません。木造住宅は伝統的に勘や経験で建てらていますが、昨今の地震被害は構造計算を無視している事が大きく影響しています。弊社は木造住宅も構造計算を行って設計しています。免震住宅も手掛けています。
福味 健治が提供する商品・サービス
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専門家旗竿地の建築
横浜の設計事務所です。
基本的には前の回答者さんのお答え通り問題ないと思われますので
一般的な旗竿地の注意点のみ追記します。
旗竿地の敷地延長部分（路地状敷地）に関しては自治体によって条例が
決まられていることがあります。
例えば横浜市の場合、道から建物の非常用侵入口まで（路地部分だけではなく建物まで）
20ｍ以下であること、とか、路地部分が15ｍを超えると路地部分の巾が3ｍ以上必要に
なる、などがあります。
またアパートなどの場合はさらに違う条例により4ｍの巾が必要になる場合があります。
こうした条例は自治体によって違いますので、路地状敷地に関してどんな条例があるか
建築を計画する方は確認を行政にとったほうがいいと思われます。
＜あーす・わーくす http/::office-ew.com ＞
評価・お礼
NOKITA３さん
2012/02/20 13:50有難うございました。
参考にさせて頂きます。
安心して遺産分割協議書を作成して分筆のほうへ進めていきます。
回答専門家
- 小松原 敬
- （神奈川県 / 建築家）
- 一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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