変形土地への建設と法的な問題について

横浜の設計事務所です。

かなり面倒な条件ですね。しかし、ネットの文章だけでは現状の敷地条件はきちんと把握できません。

接道が２ｍないというのは一番問題です。きちんと正確に測量しての話でしょうか。ここに関しては、役所にまず聞きに行ってください。なんらかの手段があるかどうかはそこで相談を受けてください。

それから、この通路を使って接道するのは一軒分のみです。二軒は現行法的には存在できません。通路に近い方のみの家を敷地を区切って申請することはできますが、敷地の面積は区切った面積になりますし、奥の家は再建築不可物件となります。

3階建てとなると用途地域の条件なども厳しそうですし、大規模リフォームも可能ですが増築がからむと確認が必要になります。
この二軒をどう計画するかは、ローンなどの話も含めて専門家を交えていろいろ話しあう必要があります。

ここでお話できるのは、接道の件だけです。まず、接道を役所に相談してください。
それ以降のお話に関しては、お近くの設計事務所を訪ねて相談してください。ネットで検索すれば探せると思います。


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あーす・わーくす

http://office-ew.com
mail@office-ew.com
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内容を拝見しました。文面でわかる範囲でお答えしますね。

１.基本的には建て替え難しいです。ただし、地域によっては特別な措置をとってくれる場所もありますので、これは役所の建築課に行って実際に聞いてみることが一番確実でしょう。また、建て替えたい家以外にも、もう１件あるようでしたら、それも含めて考える必要があります。

２.ほかの方も書かれていますが、基本的に問題ないですよ。

３.基本的にハウスメーカーは家を商品として売っている会社なので、こういった特殊事情の家の場合は、対応が困難になる可能性があります。工務店や設計事務所は、どんな条件でも検討に応じてくれるところが多くありますので、条件を説明して相談にのってもらうといいと思います。

４.ご本人が個人事業の場合は、年収が６００万円あったとしても住宅ローンを借りるのは非常に難しくなるケースがあります。個人事業主や役員、経営者は住宅ローンの審査が特に厳しいので、銀行などに直接相談されたり仮審査を受けることをお勧めします。またこれまで借り入れのお金の返済を滞納した経験がある場合や現在住宅ローン以外にも例えば車のローンなどを組んでいる場合は、月のローン金額が希望通りの金額になりにくいケースもありますので、先にこの辺りは押さえられた方がよいでしょう。

５.以前は基礎と柱だけを残して工事をするという手法をとって建設をしてきたケースもあるようですが、現在の建築基準法上だと、基礎と柱が現行法上では不適格になる可能性が高く、困難を極めるでしょう。また住宅ローンは確認申請がおりるものでないと降りませんので、住宅ローンを前提に考えるのでしたらその辺りの押さえも必要でしょう。

以上になりますが、このall about profileで気に入った設計士に直接相談して現地をみてもらったり、役所に確認してもらったりするのも１つでしょう。

クリエイティブな発想で家づくりが実現することを祈っています。

八納啓造

はじめまして。邑都設計工房の石川と申します。

１. 東京都で路地状敷地の場合、通路の長さが20ｍ以下でも通路幅は2ｍ以上必要となります。ただ、幅員の不足が2ｍを若干下回る程度であって住宅を建てる場合ならば、救済措置を考慮してくれる区もあるようです。「若干」がどの程度かなどについては具体的にお住まいの区の窓口で相談して見る必要があります。
ただし、救済された場合でも、一つの敷地には一つの建物しか建てられないというのが原則なので、古い住宅を残して工場を建て替えるのは不可です。その場合は、古い住宅の増築で１棟の建物を建てる、ということになりますが、古い住宅が今の建築基準を満たしているかがポイントになってきますので、なかなか厄介です。
また、第１種低層住居専用地域ということですので、日影規制や高度斜線も厳しいと考えられます。すんなり総３階建てを建てられない可能性もあります。
２. 土地の名義がお父さんのままでも、使用貸借でお父さんから借りて建てるということで建築は可能です。
３. 建築資材を小運搬で現場に運び込むので、ユニットになっているものをレッカーで現場に据え付けるタイプのプレハブメーカーは建設が困難ですが、それ以外なら、ハウスメーカーでも工務店でも対応は可能と思います。工法は木造の在来、２×４、（場合によっては鉄筋コンクリート）あたりになります。
４. ご夫婦で1000万円の年収であれば5000万くらいのローンは組めると思います。
５. 基礎と柱だけ一部残すとすると大規模な模様替となり確認申請が必要ということになると思います。

志田茂建築設計事務所 志田 です。
http://s-coco.net

まず、家を建てるための大前提として・・・

そのためには土地が必要ですが、その土地は巾４ｍ以上の道路に ２ｍ以上接している場合、家（建物）を建てられる 敷地 となります。

1 と ５の一部 について回答いたします。

ご相談の土地の条件が、「接道が2メートルない」との事なので、新しく家（建物）を建てる事ができません。

その場合には、既存の建物を リフォーム する事しかできません。

新しく家（建物）を建てるためには、通路部分の巾を2ｍ以上にしなければなりません。そのためには、その通路部分に接するお隣の土地を、通路部分の巾が２ｍになるように必要分だけ、借りる、または 売ってもらわなければなりません。お金、または 所有の土地の一部との交換、が考えらます。


リフォームする場合、主要構造体の半分以上が残っていないといけません。主要構造体とは、柱・梁・基礎を言います。なので、屋根、外壁、内装を全て新しくする事はできます。ただし、火事になっても建て替えできませんので、防火については、考慮する必要があります。（同時に構造体の補強も）

工事は、工務店でできます。むしろ、大手ハウスメーカーは、あまりやりたがらないかもしれません。

まずは、通路部分の巾を２ｍ以上にできるかどうかを、ご検討ください。