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対象：新築工事・施工
1500万で土地の契約が済んでいます。
建物は工務店で注文住宅2500万の契約になる予定です。
頭金は1000万です。
住宅ローンは楽天銀行に申請する事と決めています。
ど素人がいくら調べてもなんとなくお金の流れがわからず、質問の仕方もなんだか変なような気がしますが、教えてください。
土地契約時に50万を支払い済みで建物契約時に100万支払う予定です。
注文住宅は何度かに分けて支払うと聞きましたが、つなぎローンを使わずに払うには
頭金とは別に余裕の高額がなければ無理なんでしょうか？
それから、今、用意できる精一杯の頭金はいつどこへ払うのですか？
アルアルアルさん （ 東京都 / 女性 / 35歳 ）
回答：3件
専門家土地および注文住宅の費用の支払い方法
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、まず、土地の引渡はいつで、建物の着工や引渡はいつごろなのでしょうか？
その時期により支払う内容、時期等が異なります。
通常は、土地の代金決済は建物の着工前に行うものですので、土地の残代金の１４５０万円をその時までに用意する必要があります。
頭金は既に１５０万円消化していますので、残りは８５０万円となり、その頭金の残りの一部を土地の代金に充当し、ローンも一部実行しておく必要があります。
次に、建物の費用につきましては、残金２４００万円ですが、残金を着工、上棟、竣工、引渡などの時期の概ね３~４回に分けて支払うことになるでしょう。
その際には、ローンを分割実行していくことになり、場合によっては返済が始まることになります。
ですから、ローンは分割して実行可能かなどを金融機関に確認する必要があります。
そのほかに、土地の所有権移転登記、抵当権の設定費用などは土地の引渡時に、ローンの手数料や保証料、建物の表示・保存登記及び抵当権の設定費用、火災保険などは建物完成前に現金で用意し、それぞれ支払う必要があります。
これらの費用は頭金で充当することになるでしょう。
詳しくは契約書の確認などが必要になります。
宜しければ、一度個別にご相談ください。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
アルアルアルさん
2012/01/24 21:58ありがとうございました。
寺岡 孝
2012/01/25 18:53この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
土地の購入と住宅建築に関する代金の支払いには、ローンの実務等で工夫することで無駄な諸費用を支払う必要がなくなります。
特に、土地の契約前に建物の予算などを把握しておくと後々面倒なことは少なくなりますね。
詳しいご相談等が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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専門家住宅ローンに関して
横浜の設計事務所です。
住宅ローンは、土地と建物とは別に考えたほうがわかりやすいと思います。
金融機関との契約（金銭消費貸借契約証書、略して金消）は、土地と建物を
一括にすることも別々に分けてすることもできます。
注文住宅の場合は、本当は分けたほうがいいです。
なぜなら、土地を購入した時点で設計がきちんとできているはずがなく、
設計図をもとにした正確な見積があるはずもなく、工務店も複数から
選ぶことも普通だからです。
（建築条件付きのような土地だと、そういった事ができなくなってしまいますが）
金消を一括にすると、設計や見積もりが曖昧なまま、工事費と工務店が決まって
しまいます。
金消を別にすると若干手数料がかかりますが、地盤改良費がかかる事が判明したり
希望の設計には多少目論見より費用がかかることになっても、与信があれば
対応できますし、きちんとした設計をしたのちに複数の工務店から相見積もりを
とることもできます。
ところで、つなぎ資金というのは工務店がどの程度の分割金を欲しがるかに
よります。住宅ローンは竣工しないと銀行は出しませんが、実際は工事中に
かかる費用をすべて工務店側で立替えるのは大変です。
ですので、ある程度の分割金が必要になりますが、それは工務店との話し合いに
よって決まります。それぞれの工務店の事情によって金額はかわります。
ですので、手持ち資金（頭金）で分割金はＯＫとなればつなぎローンはいりません。
手持ちで足らない場合にはつなぎローンが必要になります。
ここで大事なのは、できるだけ過払い（工事の進展具合より払いが多いこと）
がないようにすることです。
過払いをすると、万が一（工務店が倒産するなどのトラブル）があった時に
問題が大きくなります。
分割の仕方は工務店とうまく交渉してください。
最近は、金融機関と協力してローンを出来高払いにする金融機関もあります。
この場合はつなぎローンが必要なく過払いもないので安心ですが、金利などの
条件もよく見る必要はあります。
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補足
土地代のローン金額と建物費用のローン金額は一括でも分割でもそれぞれに金額が
決まってきます。土地の代金は土地のローンから、建物の費用は建物のローンから
支払うことになります。
土地は購入した時点で土地のローンは全額出ます。ですので、建物のローンと
費用について整理されたら良いと思います。
評価・お礼
アルアルアルさん
2012/01/24 21:57ありがとうございました。
回答専門家
- 小松原 敬
- （神奈川県 / 建築家）
- 一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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田中 伸裕
建築家
3
注文住宅新築の場合
ローンの契約条件により違ってくるので、アルアルアルさんの場合と同じかは分かりませんが
簡単に注文住宅の場合の一般的なお金の流れとして
住宅ローンは、建物完成引渡しを受け、不動産登記の完了後に融資実行されます。
その為、建物の引渡前に土地代金（工事着工前に支払い切ることが多い）や
建物の中間金を支払う場合につなぎローンが必要です。
つなぎローンを使わないとなると、住宅ローンをほぼ組まなくても良い状態と言えます。
（住宅ローン融資開始までの間、支払い時期に支払う金額を自分で用意できる状態）
いわゆる頭金は、1000万円分ローンを組まなくても良いようにしているためであり
土地代金や中間金に当てたり、諸経費に当てたりする場合が多いです。
ローンは支払能力や返済期間など個人個人で違いますし
民間住宅ローンでは各金融機関でもそれぞれ違いがあります。
土地・建物支払時期も不動産会社・工務店によって違いもあります。
質問内容から察する回答となりましたので参考程度にしてください。
田中伸裕建築事務所http://homepage3.nifty.com/arch-nobu/
評価・お礼
アルアルアルさん
2012/01/24 21:58ありがとございました。
（現在のポイント：-pt）
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