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対象：新築工事・施工
うちは予算がないため希望の間取りができ、かつ設計料込で建物は2500万円以内でできるという設計士と工務店（設計士の紹介）に依頼しました。
そして注文住宅を建てるため、フラット３５にてつなぎ融資（土地）を実行しました。
その後、設計士と数回打合せをすると、事前に土地情報を伝えているにもかかわらず、うちの土地ではできない間取り図を提案されていたようで、契約後に、この設計は防火仕様じゃないから無理でした、とか、3階まで水圧がいかない可能性があるので貯水タンクなり増圧ポンプなりつけないといけないかもしれない、とか、開放的な窓は構造計算上無理だったんでできないです。とか、もう訳分かりません。
何人もの建築家に設計考案してもらい、その中から決定したのに、できない間取りで提案するなんてプロとしてどうなんでしょうか。なんのために選考したと思っているんでしょう。
そんな水圧とか防火仕様とか初歩的なこと、素人の私でも考慮したうえで設計します。
もう土地の決済もすんでるし、まず正式な見積りをだしてもらおうと工務店に依頼すると、家のほうで予算４００万オーバー、地盤改良１００万オーバーになり
住宅ローン時に融資金融機関に提出した工務店の見積りをはるかに上回っていました。
結局予定より2カ月もスケジュールがおくれています。
地盤改良は必要なことなので支払いますけど、建物自体は、はじめに、近郊商業地域で防火が必要で3階建てて・・とわかっていたはずなのに納得できません。
それにこんなオーバーするならはじめから頼んでいません。
できると言ったから依頼をしたのです。
この間もつなぎ融資の利息がかかっています。
もし、いまやめたら、つなぎ融資はどうなりますか？もちろん一括で支払えません。住宅ローンの手数料も設計士への金も土地の手数料も一切帰ってこないのでしょうか？
フラット３５は、審査時に申請した工務店と設計士は変更はできないルールです。
設計士とは契約して半額の１２０万支払ってます。
工務店とは見積り後の契約なので正式には契約していませんが、地盤調査は工務店経由で行っていて、工務店の方と電話で挨拶はすませてます。
うちとしては本来はせっかくここまできたマイホームを諦めたくないけど、信用できなくなっています。
最善の方法はなんですか？助けてください。
支離滅裂な文章ですみません。
さつまいも太郎さん （ 神奈川県 / 男性 / 38歳 ）
回答：2件
専門家建築家の経験不足が招くトラブル
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、なかなか難しいお話で心情お察しいたします。
文面を拝読する限り、依頼された建築家の経験不足等を加味しても内容的にはひどい話ですね。
詳しい内容につきましては、詳細をお聞きしたり、契約書などの書面を見てみないと何とも言えませんが、いったんはフラットをキャンセルする形をとり、つなぎの土地融資分を別の金融機関で融資してもらい、つなぎローンを返済するという格好をとる方法があろうかと思われます。
これには、金融機関との調整等は必要です。
そうすれば、現建築家や施工会社との縁も切ることが可能でしょう。
また、建築家との設計委託契約も成果物としての設計図等は未完と見れますので、契約金の返還請求も可能でしょう。
土地の方は一端は正式に決済した形にして、新たに建築の依頼先と融資先を決めていく方向なろかと思います。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
以上、ご参考になれば幸いです。
アネシスプランニング（株）
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電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
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評価・お礼
さつまいも太郎さん
2013/01/11 19:31つなぎの土地融資分を別の金融機関で融資してもらうという方法があることを知り、回答が大変心強く感じました。感謝いたします。
寺岡 孝
2013/01/12 03:49この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
詳細は、契約書などの書面の確認の上での判断にはなりますね。
また、判例では建築士の予定工事額を大幅に超過した設計は債務不履行という判断を裁判所がしています。
つまり、この判決では、建築士には施主の予算を遵守した基本設計をする義務があるということを意味しますので、今回の事例でもあてはまれば、設計契約は無効、支払い済みの費用の返還も可能かと思われます。
当方では、同様な相談事例での解決策をご提案し、サポートしましたケースが多々ありますので、宜しければ個別にお問い合わせください。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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菊池 克弘
建築家
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全てが好転した場合のお話です
初めまして。胸中、お察しいたします。
ご質問の回答として、全てが好転した場合、との条件付きで回答いたします。
まず、これから、予算内で建築可能な設計図の作成と、その工事費を明確にさせてください。この場合の設計図とは最低でも確認申請に使える設計図書、工事費とは明細見積書（工事契約に添付するレベル）に基づくものです。
次に、それらを確定させたら、当初のフラット35を申し込んだ金融機関に事情を説明し、設計事務所、工務店の変更を打診してみてください。ここで、変更が認められない場合に限り、他の金融機関に借り換えを相談されればよろしいかと思われます。
上記以外の場合、相当な経済的損害を被る確率が高くなると推測されます。
尚、個別のご相談も承っております。以下、参考としてください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/katsuhiro-kikuchi/
【お問合せ先】
都市環境建設株式会社 TEL：03(3803)1420
http://ws.formzu.net/fgen/S49020578/
都市環境建設株式会社 菊池克弘
平成24年5月24日、東京スカイツリー開業日におけるエレベーター停止について、テレビ朝日『やじうまテレビ』にて解説を行いました。
評価・お礼
さつまいも太郎さん
2013/01/11 19:33具体的な回答をいただけてうれしく思います。諦めるにせよ、しっかりやれることはやってからですよね。有難うございました。
菊池 克弘
2013/01/15 14:32今回のようなトラブル、実は、建築家に設計を依頼した場合、頻繁に発生いたします。
多くの建築家は、意外と思われるかもしれませんが、工事費のコントロールは得意でないからです。詳しくは私のコラム、「建築家に設計を依頼する時の注意点」をご覧になってください。http://profile.ne.jp/w/c-91011/
尚、今回のケースでは、予算2500万円に対して、400万円から500万円のオーバーということですが、方法によっては、調整可能な金額でもあります。この具体的方法につきましては、元早稲田大学教授 椎野潤工学博士著「オープン・コスト・ハウス」をお読みになってください。建築家の設計したデザイン住宅を、様々な手法を駆使して工事費を劇的に減額させた事例が掲載されています。
必要であれば、お気軽にご相談ください。
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