投資用物件の売却について

マネー不動産投資・物件管理 2011/10/08 22:21

お世話になります。
現在、２つの投資用物件を所有しています。
1)都内2005年築1DK_賃料計92,000円（空室・募集中）_約24m2,残債1700万
2)都内2006年築1K_賃料計87,000円（居住中）_約22m2,残債2000万
2つともサブローンではなくオーナー代行です。
1)の物件で空室が長く持ち出しも多くなっており、
またこの先の給与の変動等のリスクもあるので、
できれば手放したいと考えております。
Webから一括査定をしてもらったところ、各社おおよそ
1)1600～1800万、2)1300～1500万とのこと。
そこでご相談したいのが、
●この査定結果からいくと、1)を空室のうちに売却、2)は保有となるように思えるのですがいかがでしょうか？
●1)を売却する場合、オーナー代行契約している会社との手続き等は？入居募集を止めた方がいいのか？
●売却の際は、選任がいい？一般がいい？、選任ならどういう着目点で不動産会社を選べばいい？
以上宜しくお願い致します。

sgnrishrさん（神奈川県 / 男性 / 37歳）

回答：3件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

査定通り売却出来れば、良いのですがーー

2011/10/09 01:13 詳細リンク

: (5.0)

ＦＰで、不動産投資のアドバイスをしている野口です。

不動産価額は御承知の通り、下落しています。更に、賃料（officeも、住居用も）下落に歯止めが利きません。特に、今年は下げが激しいです。反比例して、空室も例年以上です。

賃料は、デフレの遅行指数と言われ、その現象が出ています。

WEBでの査定は、各社高めに行います。自社に客を引き込むためです。高く査定してくれた会社＝高く売るとは限りません。＜要注意＞

特に、賃料（管理費込）月額￥80,000以上は一旦空室になるとよほど立地などの条件がよくなければ、直ぐ借りては見つからない傾向があります。

空室のうちに売却＝実需も狙う。賃貸付売却＝オーナーチエンジを狙うかは、マンションの立地、設備等により決定されるでしょう。

賃貸がついている場合は保有とお考えですが、空室（高い賃料はこのリスク高い）になってから売却は、必ず下げた賃料設定しか次の投資家は算定しません。上記の例をお考えください。

オーナー代行（賃貸管理）は、代行契約書に、契約解除の事項が記入してあるはずです。1ヶ月前に書面にて通知とか、6ヶ月前とか、6か月分を一括払いとか各社色々です。

多くの別件を扱い、投資顧客を持っている会社に、専任で依頼すのが良いでしょう。

http://www.iriscon.co.jp

補足

sgnrishr様の、１）及び２）とも、査定価額で売却できるか疑問です。

例えば、１）の場合、例え月額92,000で賃貸で他としても、表面利回り6.5％実質利回りは推定5,5％です。２）は、表面７．５％です。築5年以上経過のマンションは、一般的に表面８％以上が望まれ、これくらいでないと投資家は選択肢に入れません。

２）の場合、査定会社の価額1,400万円で売却できても、残債1,700万円あれば売却費用込みで追加資金350万必要です。

ずるずると損失先送りより、給与当の心配があれば早めに御処分されたほうが賢明と思います。市況が回復するまで待つという人がいますが、微修正はあるかもしれませんが、不動産のファンタメンタルズ（基本的経済条件）は、決して上昇はしません。

不動産会社の査定より、不動産鑑定士、コンサルタントに「いくら位で売れるか」を査定を依頼して、sgnrishr様がしっかりと認識されることが先ず前提になると思います。

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