ワンルームマンションの売却について

不動産コンサルタント＆ＦＰの野口です。

aka201312様は、大阪在住で、東京のマンション投資をされたのですね。投資マンションは、とても「立地」が大切ですが、北区埼京線北赤羽の地域としては、投資としては良好とは言えません。
この地域を十分熟知されているのかやや不安です。

”築経過年数により、購入価格より価格はどうなるか？”とのことですが、厳しいようですが購入価格は、殆ど参考になりません。購入価格がその地域で「適正」で有るかどうかの判定は、公正な機関が設定したものでないからです。即ち、売り手の自由な価格設定ですから。

売却価格の相場設定は、「幾ら賃料が取れ、どれほどその継続性が有るか」で決まります。

aka201312様は、現在サブリースで8万円とのことですが、サブリース＝保証賃料で有れば販売業者により違いが有りますが、一般的に２年契約保証で有れば、5～15％の保証料です。従って、実際賃料が現在どれほど取れているのか重要です。実際の賃料は、￥8.4～9.4万円の差が出ます。

更に、この賃料が今後どれほど継続するのかが重要な判断材料になります。

aka201312様所有のマンションの詳細が判りませんが、「面積・立地・間取り」の他にマンションの構造、規模、地盤、所在階数、眺望、日照、方位、設備、道路、分譲会社、管理等様々な視点から賃料が決められます。

aka201312様所有のマンションに該当しないと思いますが、北赤羽駅１分の全46戸の１Ｒマンション（2012.9完成）が賃料8～9万円で募集していますが、１年以上経過しても８戸空室です。この状態から、次に購入する人は厳しい判定を下さざるを得ないと思います。

所謂空室の発生が投資にとって最も大きいリスクです。即ち現在のaka201312様のサブリースの継続性が非常に短いことがお判りと思います。多分、構造は全て鉄筋コンクリート製で２重天井・２重床、スラブ圧さ18センチ～でしょうから、物理的な継続性は高いと思います。

更に、重要なのは需要・供給ですが、競合としてこの地域はマンションより、鉄骨、木造の賃貸住宅＝アパートです。同様の賃料で有れば、アパートは面積は明らかに広く（30～80％）増しとなります。最近は、ハウスメーカーやアパート専業メーカーがこの地域に販売攻勢を掛けています。但しアパートは、経年劣化が激しい（継続性が低い）、防音・セキュリティも低い。

以上より、詳細不詳ながら例え現賃料7.5万円（年間賃料90万）とし、少なくとも5年は持続すると仮定しますと次の買い手は、表面利回り7％を要求したとしますと、約1,290万（90÷7％＝1,286）となります。

仮定を前提として大変厳しい事を述べましたが、詳細な事情を持ち、専門家にご相談されることをお薦め致します。

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アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、新築ワンルームは購入直後に価格は2割マイナス、その後も年３％程度売却価格が落ちるといわれています。

新築マンションの価格設定には売る側は「積算価格」で売値を決めるものです。
すなわち、土地代金＋建築費＋事業利益＝売値となるわけです。

これに対して、市場で売却する価格設定の場合には、収益還元法で売値を決める場合が多いものです。
つまり、収益還元価格＝年間賃料収入÷期待利回りとなるわけです。

例えば、年間賃料収入が80万円、物件価格（積算価格）が2,000万円の場合、この物件は表面利回り４％の物件（80÷2,000）となります。

よく築年数の古い中古マンションで価格が200万円、表面利回り20％などと広告表示があるのは、資産価値の下落がいかに大きかったのかを示していることになります。

つまり、流通価格が大幅に下がる割には賃料は緩やかにしか下がらない場合が多いので、築年が進むにつれて利回りが高くなります。

ですから、表面利回りの低い物件にローンを組めば、賃料収入≦元利返済になり、毎月持ち出しになるということになります。

こうした点を加味していくと、売値は１，５００万円前後から高くても２，０００万円ぐらいになろうかと思われます。

いずれにしても、物件の正確な査定を行い、今後をどうしていくかの検討は必要でしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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物件の立地やマンションの品等などの詳細がわかりませんが、質問の内容からみてこのマンション投資はすでに収支がマイナスであることがわかります。

購入されたマンションは、すでに中古になり、賃借人が入り収益物件として稼働している状態ですので、購入時からすると価格は何割も下がっています。

今後収益物件として売却する場合、個人投資家などがターゲットになりますので、シビアな収支計算をしてきます。そのため、どうしても相当な価格の下落はさけられないかと思います。

単純に、（月額家賃×１２か月）－年間管理費－年間修繕積立金－固定資産税・都市計画税－その他費用（物件維持に必要な費用）＝年間純収益

年間純収益 ÷ 2600万円 ≒ 投資利回り
ご自身でこの投資利回りがどのくらいになっているか計算してみてください。

おそらく、２～３％（良くて３％台）ではないでしょうか？


売却価格は、グロス（粗収益）でも５％ではかなり厳しいかと思います。

この物件での投資で収支が赤字である以上、早めに投資の見直しを行うことをお勧めします。
物件のあるエリアの複数の不動産業者に出向いて、相場を調べることが得策かと思います。