個人で行うマンション売買の流れ

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

今回、新しく住宅ローンは使用せずに
同居中の彼女が現金1500万円で物件を買い取る
という前提でご参照ください。

仮に親しい仲であっても、何の書類もなく
金銭を支払うことはトラブルになる可能性が大きい
と思います。

自己責任のもと、不動産仲介業者を入れずに、
個人間売買するのとことなので、
実際の流れとしては、下記の通りです。

１．彼と彼女が不動産売買契約を締結
＊売買契約書だけであれば司法書士でも作成できます。

２．彼が不動産を売却することを彼が住宅ローンを組んでいる金融機関へ連絡
＊完済するための金額（日割りの利息を含む）を計算してくれます。

３．金融機関にて、司法書士が立ち会いのもと決済を実行（そのまま登記申請）
＊彼女が彼に不動産の代金を支払い、その金額で抵当権を抹消し、
司法書士が抵当権の抹消および所有権移転の登記を行います。

まずは不動産の売買契約ありきで話を進めます。
そして代金を支払うのと同時に所有権移転が完全に行使できるように
司法書士に確認をしてもらい、登記手続きを代行してもらいます。

仮に、不動産の売買契約がない状態で、彼女のお金で
彼の住宅ローンを繰り上げ返済しても、それは、
彼女が彼に残債分のお金を貸しただけにすぎません。
その後、不動産の取引ができるのかどうかは全くの別物です。

したがって、お金が動く前には必ずその根拠となる
不動産売買契約を締結しておき、登記が完全にできることを
担保するために、司法書士に登記を依頼してください。

法律的には、不動産仲介業者および司法書士を使わずに
個人間のみで不動産の売買（登記を含む）は可能です。

いろいろと相談を受ける中で、大きなトラブルとなっているのは、
不動産の取引に慣れていない個人間取引です。

そういった大きなトラブルにならないために
専門家として宅地建物取引主任者の制度があり、
不動産仲介業者が職業として存在します。
また登記の専門家として司法書士がいます。

個人間で取引をする際には、よほど不動産の取引に
精通している人同士でないとお勧めは致しません。
仮に、取引を進めるのであれば、少なくとも司法書士に登記を依頼して、
よく注意をして取引に臨んでください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

宅建取引主任、ＦＰ の野口です。

takaptak様が極めて親しい、信用できる人に、通常の売買契約取引きとは異なり、個人間契約を実行されるのは、難しいことではなく、更に司法書士に登記手続きを依頼されるのであればなお簡単です。

takaptak様が述べておられる手順で概略良いでしょう。少し書類が不足しています。

１、先ず、売買代金＝ローン残高であれば、彼女にその金額を、takaptak様の返済口座へ振り込んでいただく。

２、銀行に言って、一括返済の手続きが必要です。

３、これによって、銀行は抵当権の抹消書類（印鑑証明付）を後日くれます。

４、takaptak様は、売買契約書又は売渡書（金額記載が無くて可）を作成する必要があります。（原因証書と言う）

５、takaptak様は、自身の印鑑証明、不動産の評価証明（区役所で発行）をそろえる。

６、takaptak様は、前記の書類と権利書を持参。買主は、住民票を取得。

７、これらを揃え、２人が身分を証明できるもの（運転免許書など）実印を持参し、司法書士に依頼します。抵当権抹消登記、売買による所有権移転登記を依頼する。この時、司法書士が、売り手、買手の補任確認を行い、登記委任状を要求します。これに署名。

８、登記費用(登録免許税、司法書士の報酬など）４～６万円を支払います。

登記は、必ず司法書士でなくても素人でもそれほど難しいものではありません。

以上ですが、原因証書は絶対必要なものです。登記に記する必要があるからです。

所有権移転の原因が、売買、相続、贈与、競売などありますから。司法書士に言えばその場で作成も出来ます。金額の記載が無い簡単な売渡書でよいのです。（金額記載あると収入印紙が必要）

約１週間ほどで、登記完了です。司法書士より登記識別情報（旧権利書）が送られてきます。

以上御参考としてください。