土地の隠れた瑕疵について

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2011/03/10 17:45

去年の8月に住宅用の土地を購入し新築しているのですが、土地にフッ素が混入していて処分に別途経費がかかるとのことでした。担当の不動産も未確認らしく瑕疵として別途経費の分を請求したのですが売り主（別の不動産業者）からの返事もなく不動産の勧めで宅建協会に訴えたのですが、基準値を超えても健康被害が起きないような量では瑕疵に当たらないようなことを話されたのですが、そうなのでしょうか？購入前に不明であった汚染土壌として別途経費のかかる残土は瑕疵と思うのですが、今回のことで瑕疵の意味が分からなくなりました。とてもこまっています。どうしたらよいのでしょうか？

はるみなさん（東京都 / 男性 / 46歳）

回答：1件

杉山浩一
不動産投資アドバイザー

土壌汚染と瑕疵につきまして

2011/03/14 17:04 詳細リンク

: (4.0)

株式会社プラン・ドゥの杉山と申します。

まず、フッ素が除去しなければならないレベルなのかがポイントかと思われます。

「処分に別途経費がかかる」と言われているのは住宅建築業者でしょうか？

一方、宅建協会は基準値以下と言っているのであれば意見が相反しているようです。

フッ素は自然界に存在するものですので井戸水などに使用しなければあまり問題にならないと思われますが、工場の垂れ流しなど基準値以上になっている場合は土壌汚染対策法の適用も含めて、売主が不動産業者であることから瑕疵担保責任を問えると思います。

よって、除去レベルにあるかをまず把握することをお勧めします。

「処分に別途経費がかかる」と言われている方に根拠を求め、従前地が何であったか（工場かどうか？）、場合によっては土壌汚染調査（簡易なら5万円～10万円程度）で基準値をしっかりと示して対応してみて下さい。

調査

不動産業

瑕疵担保責任

責任

住宅

評価・お礼

はるみなさん

2011/03/20 01:44

返事遅れてすいません回答ありがとうございました。処分に別途経費がかかると言っているのは住宅建築業者で廃棄の基準である（廃棄地が千葉であるので）千葉の条例で基準を超えているとのことでした土壌汚染調査も2回行っておりその結果除去レベルにあるとのこと。宅建協会は基準値以下と言っているのではなく宅地なので土壌汚染対策法の適応でないといっており、基準以上であっても健康被害のレベルである証明がないと瑕疵出ないと言いているのです。やはり個別の裁判しか方法がないのでしょうか？

杉山浩一

2011/03/22 10:50

ご返信ありがとうございます。
住宅建築業者と宅地建物取引協会の見解の差異は理解できました。
今回の土壌汚染がそもそも「瑕疵」に当たるかがポイントになると思われますが、平成14年の東京地裁判例を引用いたしますと、「瑕疵の存在の有無は、瑕疵の除去する買主の法的義務の有無ではなく、対象物が取引通念上有すべき性状を欠くか否かによって判断すべきである。」ということだそうです。
宅地建物取引協会はこのことより「瑕疵」に当たらないのではとの見解であるようですが、「対象物が取引通念上有すべき性状を欠くか否か」の判断は数値など専門的なジャッジが必要となりますので第三者評価委員会
http://www.e-being.jp/3party/index.htm
などに一度お問い合わせしてみてはいかがでしょうか？

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